提要：楼市调控下，是什么动力驱使，让不少原本属于纯住宅开发的房企，蜂拥抢滩城市综合体开发？

楼市调控下，是什么动力驱使，让不少原本属于纯住宅开发的房企，蜂拥抢滩城市综合体开发？

目前，成都已建和在建的城市综合体项目110个左右，成都能消化得下吗？

为避免城市综合体泛滥，成都市政府部门高度重视，目前专门出台了首个规范性文件。

据资料显示，成都市目前商业综合体(俗称城市综合体)项目110个左右。按目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米。届时，成都城市综合体密度，将远超上海、北京等一线城市。面对严厉的楼市调控，为何那么多房地产企业蜂拥抢滩城市综合体？造成城市综合体泛滥的症结何在？怎样才能走出城市综合体泛滥怪圈？华西都市报记者连日来多方采访，试图揭开城市综合体“大跃进”原因。

壹问

凭什么“大跃进”？

根据四川中原提供的资料显示，今年第一季度，成都主城区出让的15宗土地中，大部分为商业用地。即使今年拍卖出来的成都郊区、市、县建设用地，商业地产也占据了很大比重。其实，今年来，商业用地比

重远超住宅用地比重现象，不只成都，全国亦然。

近期，上海浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅用地，均为城市综合体地块，根据官方说法，这五大城市综合体将和迪斯尼同步启动，

并分享迪斯尼客流。在北京，当住宅用地备受冷落，出让价下滑背景下，商业地产却大行其道，依然风光无限。无论在寸土寸金的上海，北京，还是内地城市，商业用地为何一枝独秀？频频催生出那么多城市综合体？

贰问

凭什么让开发商前赴后继？

“开发城市综合体，主要是便于融资。”成都市某地产公司王先生一语中的。王先生所属的公司，曾从事纯住宅开发。去年，公司也随大流，迷上了城市综合体开发。谈及开发城市综合体的好处，王先生给记者算了笔账：如果开发一个城市综合体项目需要投资20亿元，那么，因为项目为商业地产，便可向银行借贷10亿左右。另一方面，因为城市综合体还涉及少量住宅产品，或者说公寓等业态的开发。如果开发商首先开发住宅或者公寓内产品，公司通过出售这部分物业产权，又可以回笼很大部分资金。一来二去，公司就没有了资金的压力。

据记者走访发现，受调控影响，纯住宅用地的开发难度非常大，相反，如果是开发城市综合体，其面临的贷款难问题就迎刃而解。据介绍，大部分城市综合体项目，都兼容少量住宅开发。与纯住宅的开发融资不同的是，银行除了可给予城市综合体项目借贷外，政府还考虑到城市综合体建成后，将会对税收有所拉动，在开发过程中给予开发商政策支持。又因为城市综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权没有70年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。

综合众多有利因素，就不难看出房地产企业为何那么热衷城市综合体的开发了。这也难怪，诸如万科、保利、招商等地产企业，为何争着“半路出家”，抢滩商用地产的开发。

叄问

成都能消化这么多综合体？

“目前，成都商业综合体已经有114个。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春接受华西都市报记者专访时表示，截至2015年，成都商业体量将新增1000万平方米左右。而据相关资料介绍，根据目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍。成都城市综合体与住宅的比值，将远超上海、北京等一线城市。尤其是面对楼市调控的今天，成都城市综合体迈入了“大跃进”时代。

记者观察到，城市综合体的足迹，已不限于成都主城区。甚至在双流、彭州、大邑等郊县，目前也出现了城市综合体的身影。而城市综合体呈扎堆现象，主要集中在成都南部的天府新城。在这个区域内城市综合体的开发者中，不乏众多国内一线的品牌开发商。在这些开发商中，有的甚至原来只是从事纯住宅的开发，对于开发城市综合体，算是“半路出家”。

面对不断崛起的城市综合体，作为一个内地城市，成都能否消化？谈到这个话题，冉立春只是摇了摇头。他说，地球人都会知道答案。事实上，对目前不断崛起的城市综合体现象，不少地产人士同样表示出了担忧。

措施出台：城市综合体不能随便建

城市综合体泛滥现象，已经引起城市规划部门高度重视。今年5月7日，成都市规划局颁发《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》规定，这也是成都市明确针对城市综合体而制定的首个规范性文件。新规从2012年6月7日起实施。新规对城市综合体首先作出了如下界定，即以现代服务业(主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市

功能)为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。

值得一提的是，今后，开发商不能随意修建城市综合体，修建城市综合体必须符合多个条件。首先，项目应临近轨道交通站点；同时，项目还必须应临两条(含两条)以上道路；临两条道路时，其中至少一条道路的规划宽度应为40米(含40米)以上；临三条道路时，其中至少两条道路的规划宽度应为25米(含25米)以上；临四条(含四条)以上道路时，其中至少一条道路的规划宽度应为25米(含25米)以上；此外，对城市综合体体量也作出了要求，即二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米。

新规影响：开发商被“套”上了紧箍咒

城市综合体泛滥的症结到底在哪儿？华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，刚需的萎缩以及前几年人们对商铺、商办等产品的热捧，无不刺激着开发商对于城市综合体的热切追求，从利税的角度看，政府部门也乐于看到更多经营性的地产项目在本区内落地生根。然而凡事物极必反，即使成都人再热衷于消费，这么多的综合体也必将导致几年后商业项目恶性竞争，政府严格限制新综合体项目审批就是想控制综合体未来的乱局。一些地产专家表示，出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、疯狂开发的地产开发商来说，像被“套”上了紧箍咒，希望相关部门坚持按新规执行，力避“前紧后松”等现象发生。