提要：在3月成交3430套、创下此前7个月新高的基础上，5月全市新房成交4067套，再度改写近来的成交套数记录，均价也从前一月的16591元/平方米上涨到了18204元/平方米。开发商们口中的这个“红五月”，把购房者们的心挠得格外痒———楼市就此回暖了吗？是该赶紧买还是再观望？

在3月成交3430套、创下此前7个月新高的基础上，5月全市新房成交4067套，再度改写近来的成交套数记录，均价也从前一月的16591元/平方米上涨到了18204元/平方米。开发商们口中的这个“红五月”，把购房者们的心挠得格外痒———楼市就此回暖了吗？是该赶紧买还是再观望？

早有业内人士评价，限购政策之下，刚需就像春天里的韭菜，割完一茬就得花时间等下一茬。以此推导，5月份的成交放量，会否将之前积存已久的刚需消耗殆尽，往后又陷入滞销期？成交一放量，开发商便担心调控政策会再出新招，购房者则担心政府再无招可用，只能任由房价倒戈向上，那么未来2- 3年，政策环境和经济环境中，还有哪些因素会制约房价上涨？真正的刚需不能遥遥无期地等待，那么今年是不是买房的好时机？　　1“红五月”未必代表楼市回暖

“如果说成交量比3月份有回升就算回暖，那目前技术上来看是回暖。”张伟对于5月成交是否可以看作楼市回暖，持相当谨慎的态度。“5月的成交回升是以前的需求人为压制之后的释放，外部环境没有变化的情况下，供需关系决定了5月份的市场状况。”在同样否定趋势性回暖的基础上，余海洋对于“红五月”进行了更为细致的分析，“销售情况较好的大多是开发商定价较低、在城郊结合部符合首次置业者的楼盘，而且他们都做了拉长蓄客期、扩大客户群范围的工作，并非整体楼市热销。”他同样认为，目前成交量的上涨并不代表楼市回暖。

江少杰的观点略有不同，他赞同市场需求长期压抑是5月成交上涨的因素之一，但是他也认为5月楼市早在数月前便可预期，“尽管大的政策面没有质的改变，但是通过放松入户条件、降低存款准备金率等方式，已经曲线放松了楼市的限购政策，缓解了贷款压力。”江少杰介绍，昨天香港已有媒体报道，5月开始到昨天，已经放出2500亿贷款，这些钱或多或少会有部分流入楼市，起到一定的支撑作用。同时，他还认为，8.5折的利率重返市场，较之每年利息的起伏，对于购房者而言更是意义深远，也是促进5月成交上涨的重要因素。

“3月楼市数据出来以后，我已经认定是回暖。”严士平则坚定认为未来楼市将止跌回暖，进入快速去库存的过程，市场需求的力量比预期来得还要更猛一些。

2只要不涨价，成交还可旺

不论将不将5月楼市看做回暖，对于接下来两三个月的市场，本期受访专家们都认为只要开发商对市场没乐观过了头，保持不涨价的态势，楼市成交量还会如“红五月”般表现不错。

余海洋认为5月的楼市升温是阶段性现象，6月能否保持，还是要看项目，一方面看产品特性，一方面看开发商定价。

“目前消费者和开发商的心理预期都有些上涨，但是如果开发商定价不理性，市场未必会买账。”张伟提醒，他指出目前确实有一批新生的刚性“房票”在围观市场，他们有可能是限购之后社保交够一年的非深圳户籍人口，也有可能是放松入户之后的大学生，这个数字难以评估，但是刚性需求确有增加。他觉得在当前市场没有波动的情况下，5月热度继续维持1-2个月是有机会的。

“以二手房市场做参考，华侨城片区5月有20多套成交，说明片区二手房价格已经达到购房者预期，当这批愿意降价的放盘被消化之后，短期价格会回稳。”江少杰表示。

不仅仅是短期温度，即便将时间轴拉长到明年年底，严士平也认为，仅仅依靠刚性需求来保持这个温度是没有任何问题的，“以目前深圳实际的1500万人口计算，在过去20多年，商品房市场大约解决了其中20%左右的居住需求，未来即便政府还能通过保障房解决50%的需求，另外30%人口中的首次置业需求也绝对可以支撑深圳市场。”

3近两年房价无大涨机会

多地传出微调放松调控的消息，银行降准、入户放松对于楼市又明里暗里地输送能量。如果把政策环境、经济环境一同放在大环境的范畴去考量，楼市在未来的2-3年中，会否如2008年底时出现大逆转？市场这只无形的手，是否导演出新的变化？

调控政策已经见底，这一点几乎没有争议。但是若指望政策有大的放松，尤其是限购、限贷这种“瓶颈式”政策放松的可能性还是几乎没有。近期银行方面的一些微调政策，并非为解救楼市而出，并且，大家都关注到近期住建部部长姜伟新重提“6月底之前完成40城购房信息联网”，此举即便不确定短期内限购政策会在更多的城市之间适用，也预示着未来房产税将在更大范围内推广，两者对于楼市的投资性需求都是新的打击，张伟形容未来的政策，“用左手换右手，来捏住楼市命脉。”

至于大的经济环境，张伟在此前评论中已经明确表示“经济减速已成定局”。他分析，从“十二五”的G D P规划已经可以看出，国家承认未来五年甚至十年，不会好于此前几年，这一点几乎是毋庸置疑的。在经济减速的背景下，购买力会普遍下降，还有多少钱能够支撑整个楼市的需求？对于大的经济环境，严士平并未谈及过多，但是他认为目前由于供给不足，改善型购房也被部分纳入调控范围内，一旦未来经济发展下行突破政府容忍底线，将会逐级、逐步释放购房需求，为宏观经济的发展提供第二波动力，借以调控楼市和国民经济之间的协调发展，从而实现政府的“稳增长，调结构”的经济目标。

4年内买房，3季度好过4季度

短期看，成交的温度还会继续，长期看，调控政策的放松依然遥遥无期，我是刚需我着急，再等三年等不起，买还是不买？什么时候买？今年、明年、后年？6月、7月、8月？

业内人士通常会说“自住买家什么时候买都是对的”，但是看着自己住的房子不断贬值肯定是件痛苦的事情。“判断市场趋势和你要不要买房有时候是两码事，落到买房建议上，那得看刚需刚到什么程度。”张伟解释说，如今一套市值600万的房子，租金每月不过万元左右，年回报率2%，比存银行都不如，在这样的情况下，如果不是“非买不可”级别的刚需，租房住也未尝不可。但是，如果你面临家里添丁、孩子读书或是丈母娘要求买房的情况，那就管不了回报率了。

首次置业的购房者，江少杰建议今年2、3季度是比较好的时机，因为担心到了4季度信贷额度收紧，目前有的利率折扣将不复存在。对于首次改善型的购房者，余海洋建议3季度可以出手。“以目前获得的信息来看，改善型物业三季度会大规模入市，选择更多，开发商会因为对市场没底，定价相对合理，所以是个好时机。”对于首次置业，他认为今年全年都不错。

“今年是未来三年广大置业者无风险置业的理想时机。”严士平认为今年购房唯一需要考虑的就是利率折扣，“建议购房者多咨询几家银行，只要能申请到85折的利率折扣就可以当机立断的出手。”他判断到明年年底之前，楼市都处于快速去存量的周期，2014年新增供应入市，秋风渐起，楼市将再度进入下行通道。