德国:房地产税分类征收控房价

热点经济参考报2014-04-04 11:45:43
提要:德国房地产税征收以不动产交易税为主,交易环节税负重,持有环节税负轻,抑制房地产投机效果明显。专家认为,我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有,在征免税上区别对待的做法,达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。

德国房地产税征收以不动产交易税为主,交易环节税负重,持有环节税负轻,抑制房地产投机效果明显。专家认为,我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有,在征免税上区别对待的做法,达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。

分类征收简便易操作

德国房地产税分为交易环节税和保有环节税两大类,交易环节税收主要包括土地交易税与资本利得税,保有环节税主要是土地税,其征收制度设计简便易于操作。

首先,土地交易税作为一种特别流转税,纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格 不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房 者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率。

其次,在资本利得税环节,德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段,用于出售的房地产除了要交土地交易税,出售持有10年以内的不动产 按照个人所得税的标准累进税率征税,对出售已拥有10年以上的房地产所获得的收益不征个人所得税。在符合条件情况下,将出售房地产的资本收益用于购买另一 替代房产时,该资本收益免征资本利得税。

此外,在土地税环节,自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。土地税实际上是政府向德国境内的地产(包括 土地、地面建筑物)征税,税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所 确定的课税标准价值,一年一缴。德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。

征收“重交易轻持有”税收豁免普惠居民

德国房地产税制具有重交易环节,轻持有环节,短期交易征重税,长期持有交易免税,税收体现公平原则等诸多特点。

德国将房地产税重点放在交易环节,既征交易税,又征所得税,并依据持有时间长短区别对待。持有不到10年转让征收资本得利税,而持有10年以上免税。有利于抑制房地产过于短期交易,促使长期持有,减少市场投机。

房产持有中的房地产税主要针对商用房产,居民住房免税;居民基本住房只缴纳建筑用的土地税,对建造和购房实行税收优惠和财政补贴,体现了保护居民住房消费的政策意图。

德国房地产价格长期稳定,据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水。

在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地 税豁免政策。长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需 缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。

德国房地产税征收制度的启示意义

上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授认为,德国房地产税收与我国比较接近,重交易环节征税,轻保有环节征税,其房地产税收政策给我国以下启示。

一是德国将房地产作为社会福利机制的重要一环,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,对购房实行税收优惠和财政补贴,把房地产税收放在交易环节,而且根据实现交易,以及盈利征税,体现涨价归公税收理念和负担能力原则,鼓励居民购房,并长期持有,抑制投机。

二是德国保持房地产价格稳定与没有实行土地批租,而是采取年租制有一定关联,由于采取土地使用权的年租制,以及国家对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴,使房地产成本降低,价格得以控制。

三是对居民基本住房进行保护。德国房地产税制对居民住房不征税,对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴,体现了对民生的特别关怀。

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