提要：美国房地产税是在房产保有环节进行征收，具有收入与支出、税负与公共服务对应性强的显著特点，展现出较强的生命力。经过长期实施与不断完善，目前已发展成为美国财产税中最核心的部分。

美国房地产税是在房产保有环节进行征收，具有收入与支出、税负与公共服务对应性强的显著特点，展现出较强的生命力。经过长期实施与不断完善，目前已发展成为美国财产税中最核心的部分。

房产税成地方政府主要收入来源

美国财产税是美国地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分，在征收方式、税率确定等方面具有明显特点。

首先，房地产税征税规模实施全民征收，是地方政府财政收入的主要来源，也是居民在住宅消费上的第二大支出。房地产税征税依据是以房地产核定价值 作为计税依据。核定价值由两部分构成，一是房屋本身的价值，主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值等；二是土地的价值。地方政府将房地产核定价值的 一定比例作为征税值，然后确定房地产税税率，各地比例一般在1%-3%，实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房地产税税率。

其次，美国采用不同的方法对房地产进行估值。一是市场比较法，即以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单 的住宅类的评估；二是成本核算法，即用建造成本与折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估游乐场、运动场、电影院、飞机场、医院等大型公共建筑；三是收入 分析法，即根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值，这种方法一般用于商业出租等房地产的评估。

再次，美国地房产税税率经常变动，房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。20世纪90年 代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%-90%。各级地方政府确定房产税率受到州税法制约，只有获得州政 府的批准后方能实施。

实施征核分离特殊群体享有优惠

美国房地产价值的评估与房地产税的征收管理分开，价值评估由核税官员完成，征收管理由税务官员负责。在房产税的评估方面，美国房地产评估师协会 (SREA)成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以通过提起复议或上诉。在征 税管理制度方面，美国建立了私人财产登记制度，拥有相对完善的个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳 税人资料。采用网络化管理房产信息，房产评估后可以网上纳税。

美国房产税征收程序如下。首先，核税官员在规定时间对房地产计税价值进行核定，一般一年核定一次；然后，市、镇政府根据房地产计税价值以及财政 预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳。

上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰教授介绍，每一次超过了缴费期限，将要支付纳税额10%的罚金；若是连续5年未缴纳房地产税，房产将被 政府没收和拍卖。所以，虽然美国房价便宜，购房均价22-25万美元，但光能买得起房不行，能持续缴纳财产税才能真正成为房主。之前底特律楼市崩盘，不少 独栋房子卖几美元，其中多数是房主因为失业而缴纳不起财产税、拖欠巨额财产税，不得不廉价拍卖。

在征收环节，美国还对特殊群体实施了各种房地产税优惠政策。如政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税；由政 府所有或者占有的物业免征房地产税；美国各州对于自用住宅实施一定额度的免税，各州免税额不尽相同，对弱势群体包括老人、残疾人、低收入房产所有者、退役 军人及配偶、农业用地等实行抵免制度，可以抵顶或退还部分个人所得税或退休现金等。

房产税收入主要用于公共事业

美国房产税是地方政府机构所需经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房地产税的税收收入主要用于公共事业。

美国以及主要西方国家，对房屋持有环节的课税都是在财产税这个栏目中征收。房产税都是地方税，由地方政府自行立法制定。美国50个州征收房产税，征税主体是郡政府、市政府、和学区政府(美国特殊的最基层财政主体)，而联邦和州政府则不征收财产税。

以旧金山为例，2010-2011年间，由1%的固定房地产税税率征收来的财产税，57%由旧金山郡市两级政府统一支配，25%由教育发展基金 会支配，7.7%由旧金山学区政府支配，3%由儿童基金会支配，2.5%由图书馆基金会支配，2.5%由公共场所基金会支配，1.44%由旧金山社区学院 支配，0.63%提交给湾区高速交通委员会支配，0.21%贡献给湾区空气质量控制委员会。此外还有很多很小的专职委员会和公共基金都预先得到相应分配。

三方面借鉴美国房地产税征收经验

上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建等专家认为，可以从以下三方面借鉴美国经验，制定适合我国国情的房地产税征管原则和办法。

首先，以地方为主，将开征权和课税规则交给地方，因为地方政府才最接地气、最了解居民实际公共服务需求和相关财政投入缺口。“地方”级别可以从地级市开始(直辖市则为市为一级单位)，区县级单位也可以申请对房产税的税率及免征额度根据本地情况进行微调。

其次，注意税收负担的公平性和可行性，合理设定免征面积或免征额度。国外财产税没有房产免征面积之说，但有免征额度，免征额度比免征面积更合 理。针对我国城市40%以上房产是房改房、房产价值高但房主收入不一定高的实际情况，也为减少推广难度，可以设计按照家庭为单位给予一定的免征额度。

最后，税率恰当，税负有增有减。税率可具有地方灵活性，如何最优化原则上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所调控，树立示范和标杆效应。同时，为减少征收阻力，房产税负有增就要有减，尽量取消房产交易环节的各种营业税费。