提要：“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

早在2007年，上海就曾调研“以房养老”模式并开始了探索，但效果欠佳。“目前没有一个成功的案例，也没有具体操作的例子。”上海市老年学会秘书长孙鹏镖接受采访时透露。两年前，武汉一家银行在汉推出老年卡，并推出“养老按揭”贷款功能，持卡人可以住房为抵押，向银行申请用于养老用途的贷款。

而意向调查显示，大多数老人认为，“以房养老”不太靠谱。一项对100名60岁以上老人的最新调查表明，其中73名受访者明确表示“不会选择这种养老方式”，44人认为“这样不能解决养老的实际需求”，还有36人选择“会观望这种做法的效果”。

以房养老四大要素：

拥有产权：自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

独立住房：只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中：当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

地价较高：老人身居城市或城郊，尤其是经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合住房反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢、增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，住房反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

专家观点

幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏：有人说无子女老人养老应由政府管。老人拿社保金还用你说?有社保的老人都能(实现)温饱，但每月只几千元。若拿价值几百万的房产反向抵押养老，每月能多得几万元且终生源源不断，加上养老金就是几万几千元。反正无子女老人房产无需传代，除了捐赠社会，为何不肯给他们一个以房养老的选择呢?

上海财经大学财经研究所副教授汪伟：归根结底，“以房养老”是一种带有社会福利性质的产品，其能否最终在内地推广和落实，首先要考虑从社会保障、服务老年人的角度出发进行产品设计，其次还要接受市场的检验。从香港推广“安老按揭试验计划”的经验看，特区政府正是遵循了这一原则，才令反向抵押养老保险得以在香港顺利落实和推广。

记者速评

从“人养房”到“房养人”，这个转变似乎来得太快，也让曾经千辛万苦才有个窝的“房奴”觉得：我这辈子是不是为了房子在拼命?这似乎是一个没有答案的伪命题，因为严格说来，花了30年甚至更长时间贷款得来的房子，也许只有70年的产权，如果真要“以房养老”的话，可能“人还在，房已经没了”。在“中国特色”的房地产列车上，大部分的中国人从上车时就赶上“市场化的高房价”， 在透支了赡养父母的费用、透支了改善生活品质的费用后，等我们老了，临要下车的时候，又赶上“与国际接轨”，效仿国外制度的“以房养老”应势而出。这很难不让人怀疑：为什么受伤的总是我?为什么辛苦了一辈子，仅仅只是为了房子在世上走一遭?

他山之石

美国： 美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。