提要：楼市调控堪称“史上最严”，地产盛宴却在不断上演：北京六环房价进入“2万元时代”，北上苏杭两天出现四个“地王”，更是创下新纪录。调控层层加码，预期却愈来愈高，甚至出现“逆袭”式上涨，地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色?

专家建议，在楼市调控政策效果出现僵局之时，有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“考核”，对执行不力的部门和责任人加强问责监督。

楼市调控堪称“史上最严”，地产盛宴却在不断上演：北京六环房价进入“2万元时代”，北上苏杭两天出现四个“地王”，更是创下新纪录。调控层层加码，预期却愈来愈高，甚至出现“逆袭”式上涨，地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色?

【地方政府】

“钱袋子”紧张

卖地成为现实选择

北京刚现每平方米7.3万元的单价“地王”，沪杭随即又拍出数百亿的总价“地王”……一时间，一线楼市更加焦灼;“地王”扎堆背后，是地方政府“点土成金”力度加大，北上广深等10个大城市8月份土地出让金收入同比大增149.3%。

“财政捉襟见肘，地产开发来钱最快”，记者在采访中发现，一些地方政府的心态“惊人一致”。经济发展压力加大，资金面紧张令地方政府如坐针毡。河北一位县领导说，“调控总是灵活的，发展是硬道理，对地产开发会‘高看一眼、厚爱一层’”。

一些政府官员向记者表达无奈：财政增收困难，公共服务和民生保障的开支却有增无减;加上今年地方债务大量到期，还债压力加大，卖地成为一种“现实选择”。

在推高“面粉”价格的同时，一些地方政府也在为“面包”价格上涨开后门。8月下旬以来，包括北京、广州、南京在内的13个重点城市的周新批预售面积连续突破300万平方米，远远超过之前数月一直维持的一两百万平方米的面积。不少城市的房价毫无例外都出现了“逆袭”式的报复性上涨。

对此，中国房地产协会副会长朱中一说，地方政府已经过惯了“地产依赖”的好日子，但“寅吃卯粮”只会导致下几届政府的“钱袋子”更紧。“不能再沿用地产依赖的惯性思维，政策正在完善，哪一天情况变化了就会措手不及。”他说。

【银行】

房企是优质客户

房价回落比谁都急

地方政府缺钱，开发商却不差钱。今年上半年，全国房地产开发企业到位资金同比增长达32%，开发商拿地、开发速度逐渐加快。

“开发商对银行来说是优质客户。”一家国有银行的管理层说，大型开发商只要项目质量高、周期不长，一般都可获批，只是贷款利率上浮多少的问题。

通常情况下，房企开发资金中，有近三分之一来自银行等金融机构。银行、信托公司并非不明白房地产行业的高风险，但是为了追逐利润，“只要不违反法律规定，就会照办不误。”帮助借贷双方继续玩“高风险、高回报”的金钱游戏。

中国指数研究院华中分院总监李国政表示，地方银行普遍存在房地产开发占比偏高的问题，一些甚至超过20%。“如果加上对建筑企业的贷款和个人房贷，整个房地产市场占用的银行贷款资金比例远远高于这个数字”。

“房价跌了，银行比我们还着急。”一位房地产公司高管说，“房地产行情看涨之时，甚至会有银行主动上门推贷。”尽管此前银行业曾表示，即便房价下跌50%也能撑得住，但考虑到水泥、建材等贷款，银行作为利益共同体不可能置身事外。

有数据显示，2012年房地产业实现销售6.4万亿元，银行房贷利息8400亿元，仅此一项，银行就从房地产业分得八分之一的收入。

【房企】

与政策“打太极”

抢占先机

政策调控虽严，但一些房企通过捂盘惜售、阴阳合同等方式与政策“打太极”。“政策严一些时，便减少推盘量，人为制造短缺;调控稍有松动迹象，便伺机酝酿涨价。其实房企是这轮调控的大赢家。”一位业内人士说。

例如，在国五条北京细则落地后，北京和广州等地都开始对开发商预售价格进行指导，希望借此抑制高房价，但很快就被开发商以“捂盘惜售”等猫腻来“拆招”。

拆分合同、“精装房裸卖”也成为一种“营销策略”。广州、南京等地近期纷纷爆出开发商报较低价格实现网签，购房者却只能用更高价格才能购得住房。

值得警惕的是，尽管2010年国资委就曾勒令非主营业为房地产的央企推出地产市场，然而一些企业“潜水”后竟又“重出江湖”，甚至成为“地王”的最大买家。

8月27日北京一场拍卖会上，所拍地块无一例外被国企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出让不足一月，中粮地产又以高达4.6万元的单价刷新北京单价“地王”。一名民营房企老总感慨：“在土地市场上，想打败央企和国企，太难了!”

此外，开发商逐渐通过“把控”市场，掌握定价权。武汉盘龙城一名开发商告诉记者，当地开发商建立了一个不定期会商制度，针对市场动态，共同研究打折促销、涨价幅度及制造市场紧张氛围等措施。据报道，广州的十大地产商曾联合密谋涨价，福建曾对开发商联合涨价问题进行专项打击。

专家建议，在楼市调控政策效果出现僵局之时，有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“考核”，发现问题，排查漏洞，对执行不力的部门和责任人加强问责监督;同时加紧制定更加完善和科学的调控措施，不能让刚需成为楼市疯狂的“埋单者”。据新华社