郑州楼市下半年:房价稳中有升 供应集中爆发
上半年,郑州房价在众人惊讶的注视下,画出了一条华丽丽的向上曲线。从1月份的7474元/m2上涨至6月份的8713元/m2,郑州房价犹如脱缰野马,一路狂奔。
新国五条的出台,不仅没有对房价起到应有的抑制作用,反而促使二手房市场迎来了一个短暂的交易高峰。截至目前,新国五条中的个别细则依然没有得到具体落实。调控政策的放松,加快了郑州房价的上涨速度。据同致行(中国)统计的数据显示,郑州上半年住宅均价已达到8127元/m2,比2012年同期增长20%以上。
进入下半年,郑州的房地产市场依然火爆。在一片“涨”声中,郑州的房价将会何去何从?调控政策是否加压?迷雾重重,亟待解答。
房价 稳中有升
供求关系一直是衡量房价的一个重要标准。
统计显示,截至2013年6月份,郑州市住宅市场(含保障房福利房)的库存量约为230.03平方米,库存压力相对较小。按照郑州市月均53.86万平方米的消化量来看,单纯的库存消化约仅需要4.3个月,若按照郑州市上半年月均68万平方米的消化量来看,库存消化需要3个月之久。230.03万平方米的商品住宅库存对于不断入市的购房者来说,肯定是僧多粥少。虽然后期会有新房上市,但依然难以改变供不应求的局面,这也将进一步助推郑州房价的稳步上涨。
除此之外,郑州龙湖、航空港等新兴区域的崛起,也会带动房价的上涨。
2012年,轰动一时的郑州地王就出自龙湖区。这块毗邻郑州CBD的财富之地,拍出的第一块土地就让人震惊。这块面积约为56.5亩的住宅用地,最终被郑州市轨道交通有限公司以5.29亿元人民币的成交价拍下。按照规划,该地块的容积率最高是1.7,这样每平方米楼面地价就已经是8260元了。
业内人士分析指出,如果加上按多层计算的建安成本、报建费用、管理成本、税收,成本每平方米在11000元左右。按此成本价来看,如是市场化开发的房地产项目,售价估计要在每平方米2万元以上才能保本。
“高地价”造就“高房价”,随着龙湖区、航空港区、高新技术开发区等新区的强势崛起,将会极大地带动郑州的房价。
“相比中部的其他城市来说,郑州的房价并不算高,尤其是郑州还拥有其他城市所没有的全国第一个航空港区和中原经济区,这都会从根本上拉动郑州的房价。”河南财经政法大学教授李晓峰如是说。
供应 区域集中
当前,郑州市中心的项目已经越来越少了,三环以内的项目多以老盘销售为主,而且多数项目的可售房源正在逐步减少,大多数新盘则主要集中在三环以外。
受2011年土地市场成交冷清的影响,目前新盘上市速度较为缓慢,因此影响整体住宅市场的供应量。6月份郑州市商品纯住宅市场更是供不应求,供应面积29.77万平方米,销售面积72.46万平方米,供求比仅为0.41。正是在这种供需严重失衡的情况下,很多房地产企业看到了商机。
受上半年火爆销售状况的影响,越来越多的房企已经加快了开发进程,特别是几个热点区域,更是蕴含着巨大的能量。尤其是龙湖镇、高新技术开发区、航空港区和惠济区英才街区域的供应,将会呈现出爆发性的增长。
以龙湖镇为例,在这个不大的小镇上,目前就集中了康桥九溪郡、国瑞城、林溪湾、梧桐郡、溪桂园、维也纳湖畔、宽世界、丹石街区、华南城等将近20个大小项目,而它们中的大多数都选择在下半年重点推出产品。届时,如此集中的局域同时爆发,竞争也相当激烈。除此之外,航空港区和高新技术开发区的情况也大抵如此。
“市区土地已经几乎开发殆尽,如今的房地产企业都开始转战三环外和一些新的区域,在政策和利益的引导下,他们的选择惊人地相似,也正是在这样的情况下,才造成了目前各个区域供应的贫富不均,有的区域的供应量少之又少,有的地方却是集中爆发。”李晓峰说,“这样的结果就是竞争很激烈,市场很活跃。但我想提醒开发企业一定要避免同质化竞争。”
写字楼
库存量大 竞争激烈
郑州办公市场的库存量一直很大。
近年来,在限购和限贷“双限令”影响下,越来越多的房企和投资者将目光投向了素有“风险避风港,资金蓄水池”之称的商务地产。一时间,郑州商务地产市场风生水起、火爆异常。
据不完全统计,随着郑州高铁片区的集中发力,预计2013年郑州写字楼存量将达约400万平方米,按目前郑州80万~100万平方米的年去化速度计算,消化存量就得4至5年。
据深圳泰辰提供的数据显示,郑东新区现在售写字楼28个,2013年将入市项目13个,体量约191万平方米,区域内潜在项目至少15个,多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域,且多为商务金融用地,总体量约270.89万平方米。
尤其是围绕郑州客运东站2公里的范围内,随处可见热火朝天的施工场面,一栋栋在建项目大都是写字楼产品,但销售中心内大多是气氛沉闷,咨询者寥寥。除了郑东新区外,写字楼还主要分布在金水区,如经三路、紫荆山路、农业路等传统商务区,但与东区相比,依然是小巫见大巫。
而区域环境较为成熟的北区、南区和西区则相对缺乏,不少企业不得已选择住宅和一些商住楼进行办公,商务配套、形象和效率更无从谈起。如此分布造成的结果是,郑东新区已步入“价格战”。据5月份办公市场数据显示,同样位于郑东新区,有项目成交金额为每平方米18737元,距其不远的另一项目则为每平方米10383元。
对此,业内人士认为这与盲目跟从市场热点不无关系,区域库存高企,势必造成竞争加剧。