提要：沸沸扬扬的“退地”风波，加上上半年A股持续不振、服装行业不景气，雅戈尔(600177,股吧)（600177）业务上的“三驾马车”均有跛脚之势。《金证券》记者了解到，日前公司高管在参加一次机构交流会上，首度道出杭州（楼盘）申花地块退地隐情，并逐一剖析三大业务板块。

沸沸扬扬的“退地”风波，加上上半年A股持续不振、服装行业不景气，雅戈尔(600177,股吧)（600177）业务上的“三驾马车”均有跛脚之势。《金证券》记者了解到，日前公司高管在参加一次机构交流会上，首度道出杭州（楼盘）申花地块退地隐情，并逐一剖析三大业务板块。

4.84亿付诸东流

6月20日晚，雅戈尔发布公告称，经“友好协商”后，其全资子公司城北置业已与杭州市国土资源局签署协议，解除了杭政储出[2010]53号、56号地块（即“申花地块”）的使用权出让合同。当事另一方，杭州市国土资源局也几乎同时透露称，双方解约，主要是因为雅戈尔未按土地出让合同约定履行，并且已报杭州市政府同意。

此次雅戈尔退地的代价是，用作履约定金的4.84亿元，将被杭州市国土资源局扣除而不返还，4.84亿元相当于土地总价款的20%。

更让投资者担忧的是，公告显示：若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%，公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额；该承诺构成公司或有负债。也就是说，如果这块土地再次拍卖，拍出的价格不到雅戈尔当初拿地价的80%，雅戈尔就必须要补足差价。

早有退地之念

2010年11月，雅戈尔通过公开竞拍，以24.21亿元的总价拿下申花地块，楼面地价为1.8万元/平方米。事后来看，公司此举绝对是“高位买套”。土地市场诡谲多变，2012年8月另一家地产公司天阳置业拿下了申花13号地块，楼面地价为1.2万元/平方米。

竞争优势荡然无存，雅戈尔“壮士断腕”也在情理之中。但让外界疑惑的是，按照杭州市规定，土地出让一年之内开发商须缴纳全部土地出让金。雅戈尔拿地时间是2010年11月，如今早已超过了一年时限。这中间发生了什么？

《金证券》获悉，在这次机构交流会上，雅戈尔高管讲述内情，“公司拿地不久就遭遇宏观调控，市场受到影响，公司在2011年就曾考虑退地，但当时政府不希望公司退地。后来政府层面有一些变化，希望再交滞纳金，加上滞纳金楼面价达2.1万/平方米-2.2万/平方米。”

反观申花地块周围的房价，最高不超过2.5万元/平方米。这也意味，如果公司继续开发，近几年内几无盈利可能。

至于外界担心的退地补偿，公司方面倒是给机构投资者吃了“安心丸”，“八折楼面价即1.4万/平方米-1.5万/平方米，现在看起来低于八折的可能性很小，周边房价相对有支撑的。”

业务全线告负

在现场，公司高管透露，今年上半年房地产全行业销售情况都入佳境，“可以说是最近四五年最好的时期”。由于公司上半年房地产项目结算比较集中，截至6月23日，雅戈尔上半年累计预售金额80.17亿，同比增长接近100%。

不过，考虑房地产下半年结算不会有上半年这么多，加上申花地块解除合同带来的4.84亿营业外支出，公司判断全年净利润降幅不超过两位数。

在投资板块，雅戈尔则是且战且退。公司高管再度向机构投资者明确，“未来控制金融投资规模，逐步向产业投资转移，但产业投资至少到2015年才能贡献利润。”就2013年而言，公司金融投资出手的并不多，仅有一些分红，上半年亏损额度较1季度会减少。

至于传统的服装板块，2012年上半年公司录得5.3亿净利润，下半年为2.9亿净利润。高管估计，“去年上半年基数较高，今年上半年净利润虽然比去年下半年多一些，但同比降幅在20%以上。因为去年下半年基数比较低，2013年净利润降幅会有收窄。”

“三大板块全线碰壁，步入A股市场15年，雅戈尔正面临前所未有的考验。”一位当日参加交流的机构人士对《金证券》感慨道。