提要：REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

有研究称，REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。

因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产信托投资基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。

另外，我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。

但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正的房地产信托投资基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产信托投资基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

创新理由

(1)投资方便、购买和持有成本低：投资者通过在券商开立交易账户，与购买股票一样直接在交易所购买REITs;

(2)流动性好：投资者可非常方便地买卖交易所上市交易的REITs，变现能力强；

(3)专业化管理：REITs管理人均拥有高度专业化的团队对REITs持有的商业地产组合进行管理；

(4)风险适度分散：REITs一般持有的物业在地域上适度分散，同时租客来自不同的行业，有效地分散了个人直接投资某一房产所面临的单一风险。

特别关注：REITs和现有的房地产信托产品有啥不同？

第一，REITs的产品周期一般在8~10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1~3年。

第二，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用，局部参与项目公司运作获取回报。

第三，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

第四，REITs需要把利润的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%~9%。

第五，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等。

第六，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。

总而言之，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。

美国对REITs的法律要求：

(1)必须拥有最少100名股东；

(2)5名或更少的人所占的股份不能超过全部股份的50%；

(3)必须把最少75%的总资产投资于房地产；

(4)最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押利息；

(5) 每年必须把至少90%的应纳税收入派付给股东。

REITs盈利模式：募集资金、收购物业、翻修、租赁、经营管理、卖出物业、返还资本、支付红利、资产增值。(朱希苑)