提要：日前，《人民日报》发文谈M2世界第一，称调控能力强不会推高房价。文中表示，M2要冲击房价，需要具备两个条件：一是存量货币很多，二是有涨价的预期。如此，人们才会拿出货币购房进而推高房价。当前，M2会不会推高房价就看社会投资预期如何。为什么同样在M2高企的背景下，房价上涨，股市却低迷？这恰说明了社会投资预期很关键。

日前，《人民日报》发文谈M2世界第一，称调控能力强不会推高房价。文中表示，M2要冲击房价，需要具备两个条件：一是存量货币很多，二是有涨价的预期。如此，人们才会拿出货币购房进而推高房价。当前，M2会不会推高房价就看社会投资预期如何。为什么同样在M2高企的背景下，房价上涨，股市却低迷？这恰说明了社会投资预期很关键。

先不讨论“调控能力强是否就等于不会推高房价”的话题，单单就“预期”这个词谈一些简单的看法。

预期是什么？对于楼市而言，就是对未来的判断。上述观点认为，人们的预期决定了M2是否会推高房价。换句话说，只有大家都觉得房价要涨，超过百万亿的M2余额才会推涨房价，反之则不会。所以，他们得出结论：只要扭转社会投资预期，M2就不会推涨房价。

那么，依着上述结论，在M2已经无法改变的状态下，我们该如何改变自己的预期呢？难道再出调控政策，让人们觉得房价会降，股市会涨，这样就能解决问题？

事情应该不会这么简单，因为在过去的十年里，我们的政府动用了土地、财税、货币、信贷等十八般调控武艺，可结果房价仍然“年年调控年年涨”，这不仅说明调控政策并不十分有用，也说明通过政策来扭转社会预期并不靠谱。

从经济学来说，预期分为适应性预期和理性预期。所谓适应性预期，就是人们在估计或判断未来的经济走势时，利用过去预期与过去实际间的差距来矫正对未来的预期。例如，如果过去房价一直涨，那么人们就会预期将来仍然会持续涨下去。

而理性预期，则是人们客观地分析各种资料，推导未来可能出现的情况。用楼市打个比方，现在社会上钱太多，但投资的渠道十分少，股市不景气，只有房产价值很稳定，这就会促使人们理性地认为，房价未来仍将上涨。

无论是理性预期还是适应性预期，都很容易得出“未来房价会涨”的结论，这是为什么呢？因为无论你怎么调控，房价上涨的基础在那里，不曾改变。所以，判断房价上涨预期因何而生更重要，而不是强调如何引导预期——明明家里缺粮少油，肚子都填不饱，你非要说“大家吃不饱，是因为你觉得家里没吃的”——这样是本末倒置，最多算画饼充饥。

多年调控事实证明，预期只是表面现象，真正的深层次原因，如货币超发、投资渠道匮乏、税负过高、土地财政等问题解决了，房价上涨预期自然迎刃而解。