提要：上海易居房地产研究院5月6日发布了《4月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至4月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7370万平方米，同比减少5.0%，环比增长2.0%。

上海易居房地产研究院5月6日发布了《4月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至4月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7370万平方米，同比减少5.0%，环比增长2.0%。4月库存出现了反弹态势。

易居研究员严跃进指出，新“国五条”细则的继续实施，或增加库存去化的摩擦力。从供需结构来看，成交量略小于新增供给量的特征或有望延续，未来库存的去化将面临一定的阻力。

一、库存出现反弹态势

(一)20个城市分析

1、库存出现反弹态势

截至4月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7370万平方米，同比减少5.0%，环比增长2.0%。在3月库存量创17个月历史新低的基础上，4月库存出现了反弹态势。

2.15个城市出现库存反弹现象

20个城市中，有15个城市出现了库存反弹现象。其中九江、蚌埠和福州3个城市的库存反弹力度较大，环比增幅分别达到了15.3%、8.8%和 8.4%。同时，广州、上海及深圳这3个一线城市，也有不同程度的反弹，环比增幅分别达到了5.3%、3.1%和1.4%。新政下的成交疲软，较好地解释了这15个城市的库存反弹现象。

库存下跌的城市中，北京值得关注。北京的同比跌幅为25.6%，环比跌幅为1.4%，库存缩水态势明显。这一库存量是自2010年1月以来的最低水平，其历史罕见的低位与北京楼市供求结构有很大关系。

3、房企推盘出现小幅回落

4月份，20个城市新建商品住宅月度新增供应量为871万平方米，同比增长32.5%，环比减少13.5%。房企推盘出现小幅回落。

推盘量减少，与房企对4月新政实施下的市场预期有很大关系。同时，部分地方政府在控制房价的压力下，也会有意识地延缓对部分高端楼盘预售许可证的发放，这样也会致使推盘量的回落。

(二)一二三线城市分析

1、三类城市库存均有反弹

截至4月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2696、2618和2055万平方米，同比增长分别为-11.3%、-8.7%和10.7%，环比增长分别为2.1%、1.6%和2.4%。

一二线城市的同比值表现，仍表明库存处于下降的总趋势。之所以在4月出现反弹，与新政实施下的成交疲软有较大关系。

三线城市依然表现出匍匐前进的增长态势。4月2.4%的环比增幅，较之3月份1.1%的水平略有增加。对比一二线城市，这一环比增幅也更大。原因有两个，一方面，三线城市新增供应力量具备了内生“源源不竭”的动力；另一方面，三线城市成交也遭受了4月新政的“袭击”，市场消化能力有所削弱。

二、存销比出现反弹态势

(一)20个城市分析

1、存销比出现反弹态势

4月份，20个城市新建商品住宅存销比为8.6，这也意味着市场需要用8.6个月的时间才能消化完这些库存。在3月8.3数值的基础上，4月份存销比略有反弹。库存去化周期有所增加，为4月的房价上涨形成了阻力。目前存销比正处于筑底期，下半年将有所反弹。

2、11个城市存销比位于数值10以下水平

4月份，丹东以31.9的存销比居于首位，而南昌以4.8的存销比继续垫底。其中，有11个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为济宁 (9.7)、上海(9.0)、杭州(9.0)、蚌埠(8.3)、惠州(8.2)、深圳(7.8)、南京(6.6)、广州(6.6)、北京(6.2)、厦门 (5.0)与南昌(4.8)。相比位于数值10以上的9个城市，该类城市房价上涨的可能性会更大。

(二)一二三线城市分析

1、一线城市存销比的反弹力度强于二三线

4月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为7.3、8.0和13.1。相比3月份6.8、7.9和13.0的数值，三类城市的存销比均出现了反弹。当然，从反弹力度来看，一线城市明显强于二三线城市。这是因为一线城市受新政影响的程度最大。

三、新政或增加去化摩擦力

4月份，库存在历史新低的基础上出现反弹，同时存销比的反弹迹象也较为明显。在新政实施的首月，各大城市的市场行情较为疲软。市场消化能力的削弱，成为库存及存销比双双反弹的最大原因。

新“国五条”细则的继续实施，或增加库存去化的摩擦力。从需求方来看，市场已滋生出观望情绪，过去几月保持的良好成交势头受到了阻碍。而从供给方来看，各地楼市查处捂盘惜售的力度依然不减，市场新增供应刻意延缓的难度较大。同时部分城市及房企仍会借助促销等手段来加大推盘力度。因此，从供需结构来看，成交量略小于新增供给量的特征或有望延续，未来库存的去化将面临一定的阻力。

附注：

20个城市按一二三线城市划分如下：

一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、惠州、茂名、北海。