提要：2月19日，房地产股暴跌，其中万科、保利地产、招商地产和金地集团等分别下跌4.27%、5.05%、5.02%、7.85%。蛇年春节后的头两个交易日，金地集团累计重挫12.61%。房地产股如此受惊，缘于调控政策加码的预期出现。微博上有关二套房贷收紧的传闻满天飞，据称待选方案为“二套房7成首付 贷款利率1.3倍”。

2月19日，房地产股暴跌，其中万科、保利地产、招商地产和金地集团等分别下跌4.27%、5.05%、5.02%、7.85%。蛇年春节后的头两个交易日，金地集团累计重挫12.61%。房地产股如此受惊，缘于调控政策加码的预期出现。微博上有关二套房贷收紧的传闻满天飞，据称待选方案为“二套房7成首付 贷款利率1.3倍”。

更有业内人士预测，二套房或将全面停贷。无独有偶，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，与去年下半年国内多个城市争相出台公积金松绑政策形成鲜明反差，房地产调控升级似乎正“山雨欲来”。

现行楼市调控政策的一个落脚点是执行差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不 得低于基准利率的1.1倍。在年初信贷资源相对宽裕的情况下，商业银行自己不会主动拿二套房贷“开刀”。假如调整的话，需要监管层做出政策安排。虽然目前 银行个人房贷以首套房贷为主，业界认为二套房贷收紧的实际影响面不大，但收紧可向楼市发出重要的政策信号，具有一定的“杀手锏”作用。

其实，问题的关键在于房价。二套房贷是否酝酿收紧，主要看房价有没有疯狂到有再亮“杀手锏”的必要。2012年国 内房价走出了“U”型走势，先自年初起持续回落，经历6月筑底后，降幅逐渐缩窄，并于年末转为同比上涨。再看近期，楼市回暖比北方春天来得早。相关监测数 据显示，全国27个主要城市春节期间楼市成交面积同比上升的占八成，特别是贵阳、温州等14个城市成交量同比翻番。上海部分房产中介门店今年春节后的开门 营业早于去年，业务员提前到岗抢客户，二手房频传跳价的消息，中介业务明显增加。有房产中介专家表示，受节前交易热潮、开发商拿地踊跃及近期二手房业主惜 售并频繁跳价等诸多因素的影响，2013年楼市预期向暖的迹象愈发明显。价格上，开发商蓄谋已久的涨价风头或将陆续涌现，大部分楼盘价格上调将在所难免。

较之去年，开发商资金状况、负债水平及库存压力等明显好转，以价换量的降价动力减小，相反，涨价成为了部分开发商的期盼。2013年楼市成交回暖难以避 免，房价总体趋势也将向上。如果开发商不理性的话，调控政策加码的可能性不是没有。在现行差别化住房信贷政策的基础上进一步采取措施，也有一定的操作空 间。

需要指出的是，稳定房价更离不开采取针对性的长效政策。限购限贷政策被认为只是权宜之计，此前也有官员坦言“限购政策行政色彩浓厚，是不得已而采取的办法”。那么，稳定房价的长效机制如何建立与推进？这是比收紧二套房贷更为重要的。

当前来看，个人住房信息系统联网及房产税推进均“坎坎坷坷”，有关房产税的争论一直不绝于耳。作为权宜之计的限购限贷政策还得继续“上岗”，为抑制房价 过快上涨发挥作用。否则，一旦“松绑”这些权宜之计，房价很可能再现报复性上涨。购房者存在这样的预期，加之他们的刚性需求，房价被继续调控但不跌反涨， 显得并不意外。

房价上涨一致预期的形成不是好事，按专家的说法，这对房价往往具有互动和反馈效果，容易导致房价的进一步上涨。可见，抑制房价上涨预期，避免房价大幅上涨，不能单靠二套房贷收紧。在考虑强化权宜之计以外，更需要推进建立稳定房价的长效机制。