提要：一瓢冷水浇在了春节后楼市回暖的火焰上。昨天，国务院常务会议出台若干调控政策，并重申了支持刚需、抑制投机是“必须坚持的一项基本政策”，其中不乏将外来务工者纳入住房保障范围等亮点。新“国五条”对未来一段时间房地产市场起到何种影响？

一瓢冷水浇在了春节后楼市回暖的火焰上。昨天，国务院常务会议出台若干调控政策，并重申了支持刚需、抑制投机是“必须坚持的一项基本政策”，其中不乏将外来务工者纳入住房保障范围等亮点。新“国五条”对未来一段时间房地产市场起到何种影响？火热楼市是否因此而降温？保障房在扩大覆盖面的同时，分配制度如何完善设计？本报第一时间对此予以解读。

有业内人士称，在现实操作中仍存在很大难度

保障房建设和配置制度不健全，引发大量保障房闲置与住房困难人群并存，这样的窘境正在引发决策层越来越多的思考和关注。

昨日，国务院常务会议首次明确提出，2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。这也是继此前2012年12月25日全国住房城乡建设工作会议提出这一要求后，中央层面对保障房分配制度建设的进一步明确。

在商品房供需矛盾长期难以纾解的背景下，保障房问题不仅仅因建设数量不足而备受诟病，更深层次的分配公平问题也一直未能得到有效解决。

根据审计署曾经通报的66个市县2011年保障房的建设及管理情况，有32个市县的1.46万套保障房闲置了半年以上，平均每个市县456套。

保障房入住率低甚至大量闲置的情况，在很多地方颇为普遍。有媒体援引财政部财科所所长贾康的观点认为，主要原因为配套设施建设滞后，一些已竣工的保障房无法及时投入使用，同时部分城市保障房申请门槛过高也限制了入住情况。

但另一方面，多数地方在制定保障房建设和配置计划时，很少考虑非户籍常住人口的需求，大量外来务工人员存在住房困难。

以杭州为例，杭州市政协委员调研发现，该市外来务工者住房保障主要依靠企业和工地宿舍、民工公寓、农户出租房等解决，其中83.7%住在农户出租屋，11.1%住在企业员工宿舍，其余部分租住在地下室、车库等处。

从理论来看，把外来务工人员纳入当地住房保障范围，无疑既有利于解决大量保障房空置问题，又可以改善这一群体的居住条件。

实际上，自2010以来，陕西、河北、福建、广东、浙江、北京和上海等省市，一直在探索拓宽保障房的保障范围，包括外来务工人员。其中，深圳2013年的保障房分配对象已经实现了扩大至非户籍群体。

从目前情况来看，部分已经实现保障房覆盖至外来务工人员的地市，主要是规定该人员于一定时期内在当地有稳定就业、社保或职业级别。

现有针对外来务工人员的住房保障，主要在租赁范围。其中，北京最大的公租房项目燕保·京原家园中的118套房源，是面向符合公租房申请条件并已通过公租房备案的外省市来京工作家庭配租。

上海在2010年发布的《本市发展公共租赁住房的实施意见》中规定，将“持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”的外地户籍人员纳入公租房供应对象。

但亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，要全国地级以上城市在2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，在现实操作中仍存在很大难度，“因为很多城市保障房供应不足，连本地户籍人口都难以很好覆盖”。

谢逸枫表示，除了不断增加保障房建设数量之外，更重要的是解决分配制度的公平问题，并出台相应的配套措施。

限购令将扩容楼市调控阶段性收紧

一些房价上涨过快的“非限购城市”或将很快被戴上“限购”的“枷锁”。

昨日召开的国务院常务会议指出，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要按统一要求完善限购措施，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。这理论上意味着，未来限购的范围将进一步扩容。

市场分析人士认为，新出台的“国五条”基本上是对原有政策的重申，但限购令的小范围“升级”，则意味着楼市调控在“定向宽松”中阶段性收紧。

限购令小范围升级

已在国内许多城市实施的“限购令”可谓是降房价最有力的武器。去年下半年以来，楼市回暖的超预期，让这一效果明显却也饱受争议的政策出现进一步扩容的苗头。

最新出台的“国五条”要求严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，一些房价反弹幅度较大的城市，其近期出台进一步收紧现有政策的概率大增，也从另一角度反映2013年坚持楼市调控的坚定立场。

据中国指数研究院发布的数据，1月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比2012年12月上涨1%，这是近两年来该数据涨幅首次突破1%，百城房价自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。

值得注意的是，1月房价涨幅排名前几位的城市，如泉州、郑州、绍兴、常熟、淮安、衡水、东营、江门等，多数都未被纳入限购范围。

“新政出台后，这些城市所属的省政府将有权对这些城市及时限购。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟向《第一财经日报》记者称，这算是本次新政的亮点之一。

一位国企开发商代表告诉本报记者：“之前就有地方政府要求我们国企率先降价，对于一些未被限购的城市来说，如果当地房价上涨过快，地方政府的压力也会很大。”

不过，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，地方政府估计不会出台新的严厉政策，但是会配合国务院发出调控不放松的信号。

市场短期或降温

“新政在短期内应能起到降温市场的作用。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟向记者称，但长期来看，抑制楼市回暖的难度仍然很大。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，“去投资化”政策强化执行，无更严新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。

张宏伟称，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。2013年“自住 改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。

陈晟预计，新“国五条”的出台对于整个楼市来说是一个“很直接的提醒”，接下去要么出现大家都认可的“温和上涨”，要么就有可能因更严厉政策出台而导致市场“先扬后抑”。

值得一提的是，新“国五条”还提出，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

黄河滔认为，此次会议将开启新一轮各地针对年度新建商品住房价格控制目标的制定及公布工作，为了不被中央问责，同时根据自身对房地产业的依赖程度，不排除部分城市的调控目标仍延续早前2011年期间所采用的宽松目标，致最终各地公布的“限价标准”变成“涨价标准”。