提要：2012年中的政策面再次微调，在非户籍单身人士限购政策作用下，对外地买家购房需求构成一定抑制，从而提升上海本地买家的入市意愿。36至45岁置换型需求人群大量释放，买卖一进一出，促使成交量递增，创下年内佳绩。

提要：2012年中的政策面再次微调，在非户籍单身人士限购政策作用下，对外地买家购房需求构成一定抑制，从而提升上海本地买家的入市意愿。36至45岁置换型需求人群大量释放，买卖一进一出，促使成交量递增，创下年内佳绩。

自今年2月份开始，沪上二手房市场成交量和成交价均以平稳向上的态势发展。2月份单月成交套数突破1万套，7月份成交套数突破2万套，11月份再次突破2万套大关。全年二手房市场经历了三个不同波段的市场表现，而这三个波段分别代表着市场的回暖、突破和暖冬，三个波段的代表时间段分别为3月份、7月份和11月份。

第一冲击波：3月份

成交量回归基准线

今年春节后，楼市利好消息频出以及传统楼市季节性成交的到来，使得3月份全市二手房成交套数回升到1.5万套的水平线上方，为该月之前14个月以来的新高。

21世纪不动产市场研究部统计显示，今年3月份，本市二手房共成交1.64万套、134.8万平方米，环比分别提升64.1%和43.9%；成交均价为每平方米1.62万元，环比提升23.9%。

由于2月份入市的客户以首次购房者和置换型客户为主，刚需板块表现抢眼。而二手高端住宅聚集区也出现节后逆势回升的行情，长宁古北、浦东联洋(社区网 论坛 商铺)、陆家嘴(社区网 论坛 商铺)等高端二手房聚集区，2月份带看量逐步提升，成交量也出现明显回升。因此，3月份受市场利好影响，成交呈上扬态势。

在上述板块内，建筑面积80至100平方米、总价400万-500万元的两房最受购房者青睐。房东适度让价后，往往都能较快成交。如浦东联洋板块的仁恒河滨(小区网 论坛)，建筑面积88平方米的两房，报价450万-460万元，最终成交价多在420万-430万元。

21世纪不动产分析师黄河滔认为，政策微调，即本市普通住宅新标准于今年3月份正式实施，对市场起到了一定的提振作用。另外，在2月份局部地区特价房成交刺激及市场利好的趋势下，3月份二手房成交回至基准线，二手房市场回暖信号释出。

第二冲击波：7月份

单月成交突破2万套

7月份，本市二手房成交创下年内新高。信义房屋监测数据显示，7月份，本市二手房成交套数达2.11万套，环比增加9.4%，同比增加57.9%，自2011年1月份后首次重回2万套的水平，也是继2012年4月份起的连续3个月回升。

该月成交显示需求结构出现变化，本地置换客入市。7月份二手房成交增量，究其原因，主要在于上海本地及企业法人类买家需求上升。上述两类买家在7月份的二手房成交套数分别为1.21万套和0.1万套，环比分别增加0.13万套和0.08万套，对成交套数提升的贡献率达70.9%和41.8%；而其它省市买家的成交套数为0.77万套，环比减少0.03万套，对成交套数提升的贡献率为-17.8%。

本地置换人群入市意愿的提升，从成交总价结构中也得以体现。7月份，在上海本地买家成交的二手房中，总价150万元以上的二手房成交占比为28.8%，环比提升1.8%；总价90万-120万元的二手房成交占比为18.5%，环比提升1.5%。伴随着买家需求结构的变化，各区域二手房成交占比也出现变动。在外省市买家较为集中的崇明(社区网 论坛 商铺)、奉贤、嘉定和松江等区域，7月份二手房成交占比分别为1.85%、2.27%、5.45%和6.03%，环比分别降低0.28%、0.03%、0.11%和0.17%。此外，市北区域居住氛围成熟的虹口(社区网 论坛 商铺)、普陀、杨浦等区域，7月份二手房成交占比分别为3.64%、10.08%和5.82%，环比分别下降0.19%、2.78%和0.1%。其它各区域尤其是市中心地区，成交占比环比有所提升，幅度在0.08%至0.85%不等。

信义房屋分析师应宇骥认为，2012年中的政策面再次微调，在非户籍单身人士限购政策作用下，对外地买家购房需求构成一定抑制，从而提升上海本地买家的入市意愿。36至45岁置换型需求人群大量释放，买卖一进一出，促使成交量递增，创下年内佳绩。

第三冲击波：11月份

年尾再创意料之外“暖冬”

上海中原地产监测数据显示，在8至10月连续3个月保持单月成交套数均高于1.7万套的平稳成交后，11月份，本市二手房成交套数为2.09万套，环比增加21%；成交均价为每平方米1.7万元，环比上涨6%。自年内7月份成交阶段性高点单月2.11万套后，11月单月成交再次突破2万套，也是过去四年中的次佳水平。

改善型需求持续入市，11月份成交占比为70%，环比增加15个百分点；首次置业及婚房需求成交占比为30%，环比下降7%。此外，跳价和惜售再次显现。调查显示，在普陀长风(社区网 论坛 商铺)、杨浦黄兴和长宁东等板块，12月上旬以来，成交平稳放量，挂牌量则略微减少，优质房源更为稀少，多个板块出现“惜售”现象。年末客户购房诚意度有所增加，但卖方“跳价”现象频繁，甚至部分房东实施“拖”字诀，导致客户无法快速成交。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，此轮“暖冬”行情的主导因素是政策风向波动，但其可持续性比较有限。这种波动并不产生新的市场需求，只是左右需求的释放节奏。在高潮期，部分消费需求提早释放，市场情绪回落后，又跟随出现客户积累不足的低潮。预计未来上海楼市的政策层面仍会偏紧，但对于消费型居住需求的放宽仍有很大的机会。在遏制投机底线不放松的情况下，楼市购买规模难有大的波动，成交量和成交价仍会维持稳定。

展望2013年，二手房市场将如何表现？综合沪上多家房产中介机构的看法，明年年初成交量会保持一个相对的平衡，但不会低于今年同期水平。房价也不会出现太大的幅度变化，以“微变化”为主，每个阶段的涨与跌，都不会出现大起大落的表现。

业内人士分析指出，明年楼市整体大的宏观政策面仍将延续，同时在其他可替代当前限购等政策的措施成熟前，尚不具备放松的条件。楼市调控最初的目标是抑制房价过快上涨，从这个角度来看，作为调控中最重要的手段，限购政策执行后，本市房价的确从前两年的过热增长逐步回归到慢速增长的阶段，部分节点甚至出现滞涨及回落的情况。