提要：十年，在漫漫时间长河中不过弹指一挥间，然而在过去十年间，中国却不知不觉彻底告别了以乡村型社会为主体的时代，进入到以城市型社会为主体的新时代。有人说“中国房地产的根本动力在城市化”，上个十年，是中国城市化进程最为迅猛的十年，恰也是房地产行业的黄金十年，是房价飞涨、房地产行业遭受非议最多的十年。

十年，在漫漫时间长河中不过弹指一挥间，然而在过去十年间，中国却不知不觉彻底告别了以乡村型社会为主体的时代，进入到以城市型社会为主体的新时代。有人说“中国房地产的根本动力在城市化”，上个十年，是中国城市化进程最为迅猛的十年，恰也是房地产行业的黄金十年，是房价飞涨、房地产行业遭受非议最多的十年。

而今，十八大提出的“新型城镇化”又以一字之别为房地产未来的发展留下了耐人寻味的空间。审时度势不难发现，我们正站在一个新的历史节点上。

“新型城镇化”究竟对房地产行业的未来意味着什么？在下一轮历史潮流到来之际，房地产行业中的佼佼者将如何再度破茧成蝶？2012年CIHAF中国住交会一开场，中国房地产风云人物之间的对话就打破了迷局。“城镇化不等于房地产化。”这些深感行业变动的智者、推动行业风起云涌的勇者们在会场上各抒己见，指点迷津。

房地产业新机遇

也许没有一个国家像今天的中国那样让人感觉恍若隔世。

2002年以来，中国城镇化率以每年1.35个百分点的速度递增，到2011年，全国城镇人口达到6.91亿，城镇化率首次突破50%，达到51.27%。但我们惊叹的同时亦发现，与欧美发达国家相比，我国城市化率仍有较大的提高空间。

十八大明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化同步发展。”新型城镇化由此上升到国家战略层面，成为各方关注的焦 点。

中国幅员辽阔，657个城市发展水平差异较大，不少城市仍处于快速城镇化阶段，城市化率将快速上升。可以预见，新型城镇化将导入大量就业人口到城镇之中。无疑，房地产行业将从中受益，一个崭新的发展机遇即将到来。

“城镇化和城市化有区别，过去是大城市圈，例如广州、武汉、重庆等城市，这是西方的做法，不太符合中国的国情，造成贫困差距拉大。城镇化是一场很大的革命，符合经济从投资型转型到内资型的进程，将带来无限的商机。”中坤集团董事长黄怒波在论坛上表示。

值得注意的是，在当前国内经济形势依旧以稳增长为基调的前提下，新型城镇化的推进不同于过往简单的加大投资规模，其同时肩负着加快国家经济结构转型、带动新兴产业发展的重任，因此对于我国经济增长将起到举足轻重的作用。

朗诗集团股份有限公司董事长、总裁田明表示，中央提出城镇化而没有用城市化，意味着中央的决策层更关注中小城市、县城，让农村人口转移。“我们判断中国住宅地产还可以成长10年。但是10年以后，这个市场将不再是一个增长的市场，是纯粹经济体的市场。”

城镇化≠房地产化

汹涌的城市化为房地产市场带来契机，其间涌入的超过2亿的城市人口为楼市创造了源源不断的需求。

在上一个房地产运行周期里，毋庸置疑的是城市化进程助推了房地产行业，而房地产行业的发展也为城市居民提供生产、生活、消费场所，容纳新增人口，吸收农村剩余劳动力，带动城市升级。

从最初的野蛮生长中上下求索到寻找正确的成长路径，从在爆发式增长中经历数次调控到探索良性的发展模式，房地产行业渴求发展方式的转型，但又难舍旧有的路径依赖，进而在一次次的纠结中遭受争议，在争议中艰难前行。

面对“新型城镇化”这个全新概念，旧有的发展模式已难维系，不少专家们指出，“城镇化不等于房地产化，房企需苦练内功，切勿集体机械化转型。”

“未来3~5年，我们也许能够看到国家会列出一部分重点支持发展的试点地区，在这些地区将存在大量机会。”全联房地产商会副会长、中锐控股集团董事长钱建蓉认为，三四线城市能否在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业。没有产业，没有人口的导入就不可能有城镇化。开发商应该看清未来的趋势，在这个市场日趋细化的时期结合自身的特点进行定位，不能听到“城镇化”眼里就开始冒光。

“中国的房地产商、生产商太多，以后会逐步趋于行业集中、专业细分，提高专业化。”田明认为。

“可能再过10年，大家在主流城市能看到的活跃开发商就会只有二三十家了。非常多的开发商将在细分领域做得很好。”林中亦认为。