提要：在行业中，有“文科生万科、工科生中海、国防生保利”的说法，以速度制胜是保利地产的一大特点，向来保利“兵贵神速”的开发进度为行业所惊叹。这种速度与其领导者的军旅作风息息相关。以其速度与质量并进发展，保利赢得国有房地产企业综合实力榜首，央企房地产品牌价值第一名美绩。

在行业中，有“文科生万科、工科生中海、国防生保利”的说法，以速度制胜是保利地产的一大特点，向来保利“兵贵神速”的开发进度为行业所惊叹。这种速度与其领导者的军旅作风息息相关。以其速度与质量并进发展，保利赢得国有房地产企业综合实力榜首，央企房地产品牌价值第一名美绩。如果说保利有对手，那一定是万科。事实上，作为缔造中国地产界神话的几大“巨鳄”，他们之间的竞争自始至终都没有停过，保利：一个政府的“长子”，央企中的大亨;万科：一代民营经济的“霸主”，民资企业的绝对“宠儿”。谁是中国地产界的“一哥”?

【万科】

产品：专注大众住宅产品

期待星级指数：★★★★★

背景：民营

理念：“为城市筑造生活的梦想”。万科有四大产品线：以城市花园、花园新城为代表的个人城市非中心项目;以四季花城为代表的城郊项目，以金色家园为代表的个人城市中心项目;以深圳金域蓝湾为代表的自然人文系列项目。时至今日不可用对待普通企业的眼光看待万科：就产品价格而言，万科房价从几千到数万元区间都有;就产品规模而言，万科项目从几万到逾百万平方米都有;就产品特征而言，万科开发从普通公寓到商业地产都有;就产品档次而言，万科房子从毛坯到精装修别墅都有;就产品分布而言，万科品牌从深圳到全国都有……以深圳万科为例，27年来打造出30多个不同类别的项目，因此很难说万科究竟是定位某单一产品、单一地域、单一特质的品牌开发商，至于万科品牌只剩下物业服务的观点则更是肤浅。

一直以来，万科的城市中心项目比重占到了整个集团产品线的10%左右，介于城市中心项目产品较为成熟且盈利性较好，万科不断调整产品线，预期城市中心项目未来能够占到万科产品线的25%～30%。

【保利地产】

产品：住宅+商业

期待星级指数：★★★★★

背景：央企

理念：“只做精品”。在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。

在商业地产市场，保利地产的商业产品涵盖了城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、国际锦标级高尔夫球场等多种业态，企业在佛山南海千灯湖边的保利水城是华南地区最大的ShoppingMall之一;保利地产在广交会展馆旁拥有超过20万平方米的国际会展展馆物业，并拥有“中国国际家具精品展”等自有会展品牌。目前，企业已经成为国内拥有会展物业最多、会展服务最为专业的房地产开发商之一。

【金地】

产品：以中档物业为主，逐步扩展商业物业

背景：深圳国资

理念：“科学筑家”。金地集团产品线的发展目标为80%是中档住宅产品，20%是高档住宅产品。在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一;同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。经过不断的调整，金地形成了现有的产品线，近年来的稳步发展证明该公司的产品线比较成功。

【华润】

产品：都市综合体

背景：央企

理念：华润置地以物业发展和物业出租为主营业务，也即“住宅+商业”的业务组合模式。华润置地通过多年的专业开发经历，已经形成三条主要产品线，即：以翡翠城个人花园洋房为主导的近郊中低密度产品系列;以凤凰城、上海滩花园为代表的、个人高层精装修房为主导的市区高密度产品系列;和以深圳华润中心、北京华润大厦为代表的个人都市综合体产品系列，华润擅长通过复制精品扩张战略。

华润的产品链条上最具影响力的是“万象城”(都市综合体)，它是华润置地的品牌商业地产项目，是华润置地在各处复制的主力。华润将在全国各中心城市以及经济相对发达的城市寻找机会，发展、复制以万象城大型购物中心为主力品牌的综合性商业地产项目。华润已明确搭建“住宅+商业”的模式，由相对比较单一的住宅运营商向综合型的地产发展商转变。

【恒大】

产品：精装修、住宅到旅游等多种物业类型

背景：民营

理念：“开盘必特价，特价必升值”。恒大产品定位都是针对首次置业者和自住的普通老百姓需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。据恒大统计，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%;首次置业比例是64%，二次及以上36%，恒大产品受到首次置业者和自住型置业者的欢迎。因此，恒大在低迷形势下保持了连续超额提前完成任务的发展势头。

【雅居乐】

产品：中高端住宅+商业

背景：民营

理念：“高调的‘A+’产品”。从中山起家的雅居乐项目多以开发郊区大盘为主，不过，随着这些年的发展，雅居乐也逐步涉足高端豪宅项目。尤其在2007年拿地开发的海南清水湾项目，可以说开了雅居乐试水高端项目的先河。其中，清水湾项目不但有高层洋房、别墅等住宅产品，还包括了高尔夫球场及五家国际知名的五星级酒店。

早在今年3月份雅居乐的2011年年报会场上，该集团主席陈卓林就曾表示2012年将加大对尖端及高端物业的投入比例，以满足市场对多样化、高质量及具升值潜力精品住宅的需求，同时辅以酒店营运等业务，分散经营风险。

【绿城】

产品：高品质物业

背景：民营

理念：“产品与服务的双品质”。一直以来，绿城在产品的品质、景观及园区配套等各方面精益求精，获得了社会的认可。但“绿城现象”能持续到今天，除了客户早已经认可的绿城高品质产品方面的因素外，绿城园区生活服务体系也深入人心，甚至是很多人选择绿城的首要原因。16年来，绿城在产品做加法的基础上，其价值已经从“产品硬件”上升到“产品软件”的服务领域。而“绿城生活园区服务体系”将是绿城视作与硬件产品品质同等重要甚至更为重要的核心价值。