提要：在最近几年购过房的人都知道，业主在办理产权证时都缴纳了一定比例的维修基金。但大多数业主都不太知道，应该如何使用房屋专项维修基金，在哪些情况下可以申请使用。事实上，很多业主是在有实际需求时才知道这笔款项的使用过程异常复杂。

在最近几年购过房的人都知道，业主在办理产权证时都缴纳了一定比例的维修基金。但大多数业主都不太知道，应该如何使用房屋专项维修基金，在哪些情况下可以申请使用。事实上，很多业主是在有实际需求时才知道这笔款项的使用过程异常复杂。

使用维修资金过程复杂

业主在购房时缴纳的住宅维修基金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则包括电梯、消防设施、水电管路和公益性问题设施等。

市住宅专项维修资金中心有关负责人介绍说，如果出现楼房漏水、电梯维修等情况，需向物业公司反映需维修的项目。物业公司对业主提出的诉求，有责任组织维修项目，按法律规定程序公告方案，征求业主意见。

据了解，维修资金使用程序包括六大步骤，即制定维修方案、征求业主意见(需三分之二业主同意)、到当地房管所备案、备案通过后组织维修、对维修项目进行竣工验收、竣工验收完毕可以到房管部门申请拨付相关对应金额资金。

征求业主意见是最大障碍

尽管有明确的规定规范了维修基金的使用范围，可在实际使用过程中，有需求的业主却面临着需要三分之二以上的业主表决同意这一难以逾越的障碍。这个过程的工作量有多大，中信物业东泰服务处部长肖瑜平的两次工作经历可以做个很好的说明。

东泰花园的四期明华苑和五期裕花苑曾分别因为加装安防系统和水电管网升级动用过住宅维修基金，在此之前，肖部长和同事们挨家挨户去敲业主家的门，做解释和说明，征得同意。“即使有多名同事协作，整个过程依然耗时近三个月，这还仅仅是一千户的小区。”肖部长说。

单个业主需要使用维修基金时则更是难上加难，特别是一些物业管理不规范且尚未成立业主委员会的小区。家住东城一老小区的曾女士就是个例子，主卧的天花板滴水已经好几年，一直想动用维修基金，却一直对如何征得三分之二以上业主同意的事不知所措。

据了解，使用维修资金需要的三分之二以上业主同意不仅包括“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。这种较为严苛的指标是造成业主急等用钱修房，一方面却是维修基金账上“有钱使不出”的主要原因。

明年起业主可在网上投票决定维修资金使用

记者走访了解到，目前在东莞，如若业主需要动用维修资金，其实仅有两个步骤需要到房管部门办理，按照房管局的相关规定，职能部门在办理这两项工作时，合起来不能超过25个工作日。由此可见，使用维修资金的主要难度就在征求三分之二业主意见这一步骤上。

要让这么多业主都达成共识、同意维修，需要耗费很长时间。 特别是在东莞这种外来人口众多，人员流动频繁的城市，除上述问题外，还面临异地业主投票难、申请使用程序不规范等问题。

目前，东莞市共有1000多个小区，其中近200个小区成立了业主委员会。东莞小区业主决定共同事项，比如选举业主委员会、选聘物管企业、维修资金使用等，只能开会集体讨论或书面征求意见，这两种方式所需时间长，存在意见难以收集、意见表达不能真实反映等问题。

据市房管局相关负责人介绍，今年将着手指导市物业管理协会建立小区业主网上电子投票服务平台，让业主可以在网上投票表决事项，方便业主参与决策、提高决策的效率和准确性，解决外地业主投票难等问题。

据介绍，该平台由于涉及面非常广，预计明年正式推出，业主在经过密码验证身份后，可通过网络或手机进行投票，有利于突破时间和空间的限制。从而有效解决物业维修基金“睡大觉”这一社会所普遍关注的问题。

房屋转让结余维修资金不会退还

维修资金知识知多少

住房维修基金制度出台已有年头，但很多购房者只知道自己必须缴纳这笔费用，却并不知道关于住房维修基金的一些细节。为此，记者走访了市房产管理局住宅专项维修资金中心，了解到一些购房者和业主可能会关心的关于住房维修基金的知识。

为什么以前有的楼盘维修基金是由开发商缴纳的，现在则全部是由业主缴纳？

市住宅专项维修资金中心：因为1998年10月1日开始实施的《广东省物业管理条例》规定维修资金由建设单位负责缴存，而2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》规定维修资金由业主负责缴存，所以按照省人大的相关意见，在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得预售许可证的商品房，由建设单位负责缴存维修资金；其它商品房则由业主缴存维修资金。

维修资金的缴纳标准是什么？

市住宅专项维修资金中心：维修资金的缴存标准按建筑面积计算，住宅标准为40元每平方米，非住宅为50元每平方米。其中，住宅包含别墅，非住宅包括写字楼、商铺和拥有产权的车位等。

若我是业主，该如何了解维修资金的情况？

市住宅专项维修资金中心：业主可以通过《住宅专项维修资金专用折》，到银行查询维修资金的缴存、使用、结息等情况，但不可自行提取资金；也可以登录维修资金管理中心的网站查询，登录账号为《东莞住宅专项维修资金专用折》的维修资金账号，密码为维修资金账号的后六位。

为什么有时我需要续交维修资金？

市住宅专项维修资金中心：维修资金使用后，业主分户账面维修资金的余额不足首期交存数额的30%时，应当续交至首期标准。续交的主体是业主。

开发商或者物业管理公司可以代收维修资金吗？

市住宅专项维修资金中心：为了确保维修资金的安全，建设单位不可以代收维修资金，而物业管理公司在按照规定向市房管局提出申请，经批复同意后，与业主签订代收协议的情况下，方可逐月随物业管理费按每平方米1元的标准代收，当达到缴存标准时立即停止收取。

我的房屋转让时，维修资金怎么办？

市住宅专项维修资金中心：转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时转移，新旧业主应做好维修资金有关凭证的交接手续。