提要：媒体报道，9月北京新房和二手房市场成交量双双下跌，比8月分别下降了24%和12%，黄金周期间，全国主要的54个城市合计签约套数相比之前一周下降七成。不久前国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据也显示，房价下降的城市在增加，上涨的在减少。

媒体报道，9月北京新房和二手房市场成交量双双下跌，比8月分别下降了24%和12%，黄金周期间，全国主要的54个城市合计签约套数相比之前一周下降七成。不久前国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据也显示，房价下降的城市在增加，上涨的在减少。

此前，部分地区楼市曾出现回暖迹象，眼看进入“金九银十”，各地成交量却不涨反跌，一些人眼中板上钉钉的楼市回暖因何止步？下一步的调控又该何去何从？

“金九”爽约，源于楼市需求的结构性变化。此前数月各地楼市成交量攀升，并带动价格回升，曾让人困惑，在调控未放松情况下，市场因何发生变化？现在看来，回暖之所以止步，恰因其是刚需拉动。去年底以来，政策强调满足首次购房需求，央行下调基准利率，商业银行对首套房贷款利率打折优惠，这些都给刚需带来利好，推动了此前一直观望的自住购房者集中出手，拉动了成交上升。与投资投机需求相比，刚性需求的最大特点是有限性，从近期来看，自住需求购房一套足矣，不会无限膨胀、不断“囤房”；从远期来看，当下刚性需求的释放会相应削减未来需求，自住者买房后，不会很快再买，需求会自然回落。于是我们看到，在楼市量价连续攀升数月之后，却在金九银十之际悄然止步。以往的数次房价反弹则与此不同，当时没有限购、限贷的约束，投资投机需求一旦入场，便持续炒作、推高房价，难以控制。而如今，调控政策始终没有放松，一些地方的微调也未能从根本上撼动限购、限贷红线，因此，投资投机需求在政策阻挡下难以入市，也就无法推动楼市持续反弹。

“金九”爽约，源于预期的变化。今年以来，经济下行压力增大，中央强调稳增长，一些地方则趁机放松调控，不少开发商取消优惠，于是购房者预期受到影响，担心房价调头向上，纷纷加入恐慌性购房队伍，推动了此前数月交易量的攀升。然而，预期毕竟是一种主观判断，来得快去得也快。近几个月，中央各部委多次表态调控不放松，国务院还派出督查组实地检查。不久前住建部有关负责人表示，“个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头，对此，国务院督察组已向有关地方政府提出明确的整改意见。”这样的表态，更是将楼市调控与“稳增长”明确脱钩，使放松调控失去了借口。于是人们看到，最近一段时间再也未见地方“微调”小动作，公众预期自然随之转向，楼市重新回归平稳。

“金九”爽约证明，目前楼市成交确实以自住为主，投资投机需求已基本被排除，楼市恢复了理性健康状态。可以说，目前的调控政策已成功控制住了房价的“涨”，不过，却还没能推动房价尽快“降”，下一步还应有针对性地发力。

调控政策能够阻击“金九”、让回暖止步，为何迟迟未能推动房价回归？这里，投机投资性需求仍是关键。一方面，限购限贷遏制了新增的投机投资需求，房价上涨势头得到控制；另一方面，调控政策对以往的投机投资需求则奈何不得，阻碍了房价合理回归。换言之，炒房者不能再炒房了，需求不会激增，于是房价难以涨；但炒房者已经持有的大量房产也不急于出手，供给难以提升，于是房价也难以降。一些炒房者凭借手中大量房产仍可对楼市呼风唤雨，即使只是持有不卖，就能制造供不应求的市场假象。如能将这些存量房挤出，则能改变楼市供求关系，促进房价回归。

住房应回归居住属性，从情理上说，如果一个家庭新购买两套以上住房是不合理的，需要限购制约，那么，他们已持有的两套以上住房同样是不合理的，只不过，限购等行政手段难以溯及既往，对已持有的多套房，既不能收回，也不能强卖。此时，房产税或可担当调节作用。

目前房产税在上海、重庆两地的试点以针对增量房为主，实际上，增量房已受限购约束，不必重复用力。房产税试行应重点针对存量房，实现与限购政策的衔接与互补。房产税对首套房及第二套房可以免征，对于第三套及以上住房执行累进税率，可有效抑制既往的投机投资性需求，促进供给增加，减少房屋空置，使房产恢复居住功能，房地产市场回归健康发展。限购制约增量，房产税制约存量，两个政策或可成为促进房价回归、推动房地产市场健康发展的长效机制。