提要：“国际奢侈品，世界名牌强势入驻，你拥有产权，我来经营，你只需坐等收钱，省心省力做投资”，这是目前许多售后返租，统一经营类产权式商铺为投资人描绘的“吸金”愿景。

“国际奢侈品，世界名牌强势入驻，你拥有产权，我来经营，你只需坐等收钱，省心省力做投资”，这是目前许多售后返租，统一经营类产权式商铺为投资人描绘的“吸金”愿景。

在国家严厉的限购背景下，大量楼市投资的资金从住宅流向商铺等商业地产，而鱼龙混杂的地产商也争相打出诱人的高额投资回报牌。面对铺天盖地的夸张宣传广告，不少投资者深感“乱花渐欲迷人眼”，各类纠纷也随之层出不穷。

二手商铺包装后价格翻10倍

案例▶▶

广州市民李小姐最近十分懊悔。由于自己轻信广告草率买下高价商铺，如今由于商铺招商与此前开发商承诺相距甚远，李小姐十分担心自己一下子投入50多万元，却因木已成舟，陷入了进退两难的困境。

“开发商宣传的时候说什么港澳产品批零一体化，结果我们花高价卖楼之后才发现纯属子虚乌有！”李小姐一手拿着星辰广东港澳中心的宣传海报，一手拿着业主代表写的请愿书愤怒地向记者控诉，“我要告他们虚假广告。”

惹来争议的星辰广东港澳中心位于广州市越秀区的东风路，号称是出租给港澳产品做批发零售的“东山铺王”。在去年该项目的促销广告上，港澳产品的概念颇为诱人：“1月份第三届香港潮流商铺展5天33万客流，吸金17000万，4月份澳门佳堡酒库香港塔罗花园水晶店抢驻广东港澳中心，6月份广东港澳中心现场盛大举行‘香港澳门手信展’”。

然而，据购买了星辰广东港澳中心商铺的另一名业主代表王女士介绍，今年3月份交铺后，6月份才有一家士多店开业，到8月份，招商进来的基本都是些“叫不上名的小商贩”，根本没有所谓的具备真实“港澳资质”的著名品牌。

星辰广东港澳中心的宣传海报显示，其开发商为香港铂誉投资和骏合机构，发展商为广州瑞佳投资顾问有限公司。据李小姐称，香港铂誉投资和骏合机构买入这些商铺时单价不过1.5万元/平方米左右，但出卖价却高达每平方米10万—15万多元。

“我们就是认准了广告中的销售港澳商品和两家香港公司，才会花每平米10多万元的价格去买的！”王女士说，实际上，星辰广东港澳中心并不是新楼盘，其原本是一个“烂尾”楼盘。空置的商铺经人统一买下，转手到香港铂誉投资和骏合机构，重新包装再度出售。

今年4月份，由于项目招商不力，担心投资前景的几位业主代表与该项目相关负责人交涉。在李小姐向记者提供的现场录音中，王女士质问该项目负责人，“你们到底是谁在负责招商引资？我们就想知道香港铂誉投资和骏合机构是否与这个项目有关系，是否有积极为这个项目进行招商，我们就只要一颗‘定心丸’”。

面对业主的担忧，这位负责人却语焉不详，无法给出明确的回答，只是一再称：“香港铂誉投资和骏合机构都有为该项目投入一定的资源，但是我今天没办法提供一些证据给你们看，我的解释无论信不信都由你们，那是你们的权力”。

在该项目的《商铺买卖合同》中，双方约定：如果业主没有按时(2012年3月28日)前来办理收铺手续，从出卖人发出交楼通知书之日起15天视为已收铺。如今，早已经付钱的业主们只能“被”收铺，而他们所期待的火热开业经营的场面看似遥遥无期。而业主们的焦急等待只换来了项目相关负责人的一句，“我们也想开业，计划赶不上变化快”。

卖方以个人名义签约 业主维权难

据业主代表刘先生称，自己直到签完合同后才发现，自己买的其实是二手商铺，与其发生买卖关系的也不是什么香港大公司。刘先生调查发现，香港铂誉投资的实际注册资金才仅仅1万港元，而合同上的代理机构——广州瑞佳投资顾问有限公司，其实际注册资金也仅50万元。

“这几个所谓的开发商其实都是‘皮包’公司。”刘先生说，法律明文禁止开发商进行“商铺返租”，但签合同时，开发商却以租金抵扣总购房款8%的方式，从业主手中获得了两年的经营权。如今业主们回过头来，却发现由于合同上卖方是个人名义的原业主，卖房的公司名义上并未违法。

“我们从2011年4月份买下商铺开始到现在已经一年了，我就只想知道你们在卖给我们之前，有没有去工商局办《市场经营许可证》？”在4月份的现场交涉录音中，王女士质问该项目另一负责人阮女士。

阮女士的回答是，“在消防经过验收后，才可以办《市场经营许可证》”。王女士表示，这意味着，原本合同约定3月交楼的商铺，实际上一直到4月份连消防都没有经过验收，更遑论开始招商。

李小姐则面临另一个更严重的问题——在今年3月交铺时，其尚在装修的商铺不仅与邻铺界址模糊，属于她的铺位上竟然还竖着一个大柱子。李小姐说，星辰广东港澳中心属于大商铺分割成小商铺出售，由于担心柱子占去她的产权面积，自己特地去查了相关手续和文件，才发现当时商铺不但没有消防检查合格证，更查不到报建规划和竣工后的变更测绘及相应的测绘成果报告。“我查过规定，没这些手续根本没法给我们办新的产权证！”

业主刘先生则发现，去年4月份就开始出售的星辰广东港澳中心直到该年4月22日才申请分割商铺，5月份核准登记。也就是说，在原业主还没有真正分割完，香港铂誉投资和骏合机构的四个私人股东都还没有拿到大确权的情况下，就提前与买家办理了商铺所有出售手续。“我咨询过律师，在未完成分割和办出小产权证之前就出售商铺是违规的。”刘先生说。

令人惊讶的是，尽管存在违规嫌疑，部分业主的产权证却顺利办出来了。李小姐对此非常不放心，“手续都不全，产权证怎么能办下来？我们有理由怀疑广州市相关监管部门负责人渎职违规操作”。

在李小姐提供的交涉录音中，对于业主们的“找茬”，项目负责人阮女士表示，这些证件是业主认为有问题的，开发商一方认为没有问题。“你们可以自己去查，这是你们的责任，产权证都已经在你们手上了，还能怎样？”

证据不充分 开发商难以“定罪”

律师▶▶

如今，业主与香港铂誉投资和骏合机构的相关负责人各执一词，业主“刨根问底”细数开发商的“罪状”，开发商也义正言辞声称“你们都已经拿到产权证了”。记者就此事咨询了法律方面的专业人士，请专业人士来拨开层层“迷雾”。

就业主反映的“星辰广东港澳中心涉嫌虚假广告”的问题，广东胜伦律师事务所的王欣亮律师认为，“在星辰广东港澳中心的广告宣传中可能存在言辞夸张的现象，但并不能完全认定为虚假广告”。

记者查阅了国家工商行政管理局发布的《关于认定处理虚假广告问题的批复》(以下简称《批复》)，其中指出，应从两个方面来认定虚假广告：一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告宣传中提到的产品和服务的主要内容(例如所能达到的标准、所使用的注册商标，服务提供单位等)是否真实。

王欣亮认为，由于业主已经出让了两年的经营权，3月28日虽然交铺，但实际上要到2014年3月28日业主才能拥有真正的经营权。而期间这两年都是开发商招商引资和经营的阶段，是否符合广告中所说的“港澳产品一体化”，有多少香港品牌入驻，经营情况怎样都还不可预知。因此，并不完全符合《批复》中“虚假广告”的认定。

此外，在未完成分割和办出小产权证之前，星辰广东港澳中心就开始出售商铺。王欣亮认为，按照《城市商品房预售管理办法》，只要房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，便可进行预售。

在广东晟晨律师事务所的胡芳军律师看来，这起纠纷中的所有问题大都来源于业主们不是与香港铂誉投资和骏合机构这两家公司签订《商铺买卖合同》，而是与该公司的四位私人股东签订的合同。也就是说，这份合同是个人与个人之间的合同。

“个人与个人之间的合同，首先规避了《商品房管理办法》中关于售后包租(即商铺返租)的法律责任。”胡芳军说。

所谓售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。《商品房管理办法》中第十一条规定：房地产开发商是不可以采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房和未竣工的商品房。

“他们并不是真正意义上的房地产开发商。”胡芳军指出，如果没有充分的证据来证明这四位私人股东与香港铂誉投资和骏合机构有密切的关系，两者之间有完整的利益链条，是不能证明星辰广东港澳中心是违规“商铺返租”。

胡芳军告诉记者，房地产纠纷问题一向都是以双方签订的《商铺买卖合同》为主要判定依据的。如果因为合同中承诺的消防设施配备问题而导致的消防验收不合格，实际商铺面积与合同中图纸面积误差比绝对值超出3%，“业主可以以合同为依据请律师发函给开发商，申请拒绝收铺”。

而业主们在基本手续不齐全的情况下，竟能拿到产权证，胡芳军觉得，虽然蹊跷，但是业主们并没有十分有力的证据证明香港铂誉投资和骏合机构与广州市相关监管部门之间存在“猫腻”。“如果业主们能够收集更多有说服力的证据，可以要求相关监管部门信息公开，申请撤销合同。”

纠纷处处有 投资需谨慎

建议▶▶

“这类地产纠纷并不是个案，而是十分普遍的。”中原地产项目部总经理黄韬告诉南方日报记者，在广州90%以上的商铺开发商都是采取“售后包租”的形式来吸引投资者。“就目前整体趋势来看，商铺投资的风险在加大，尤其是中小型商铺的投资，失败的多，成功的很少。”

黄韬认为，现在许多售后包租的商铺打出的8%—12%的投资回报率，但这样的数字只有经营得非常成熟的商铺才能真正达到。对于刚开始做的商铺，“不能肯定说无法实现，但确实比较难。”

据黄韬透露，目前许多开发商会在一开始把楼价抬高，例如只需10万元/㎡而实际标价12万元/㎡。如果营收好，足以实现8%—12%的投资回报率，那么开发商则每平米多赚了2万元。如果经营状况不好，开发商刚好以2万元/㎡的差价来“弥补”给业主作为投资回报的损失，但实际上风险更多是由业主而非开发商承担。

黄韬特别提醒广大投资者，如今市场上的商铺后续经营风险都在加大，尤其是2楼以上的商铺想要经营得好是非常困难的。投资者不要轻易被开发商的广告宣传迷惑，要谨慎看投资回报率。

最重要的一点是，要仔细了解开发商的“五证”(即房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》)是否齐全，相关程序是否合法。