提要：8月以来上海多幅优质商办地块以底价或接近底价出让，其中就包括之前备受瞩目的黄浦江沿岸E20商办地块，以及近几年来在土地市场上颇受品牌房企追捧的虹桥商务区多幅地块。

8月以来上海多幅优质商办地块以底价或接近底价出让，其中就包括之前备受瞩目的黄浦江沿岸E20商办地块，以及近几年来在土地市场上颇受品牌房企追捧的虹桥商务区多幅地块。专家指出，虽然部分优质地块成交价低于市场预期，显示出当前房企拿地十分谨慎的心态，但开发商对进入陆家嘴金融区、虹桥商务区这类“产城融合”发展区开发依然有信心，毕竟，这些区域拥有政企合力推进的利好，明确的产业定位也将吸引相关的资金流、信息流、物流和高素质人才聚集于此，这是项目未来价值的保证。

黄浦江沿岸商办地块低价成交

上周，位于浦东的黄浦江沿岸E20商办地块被上海万得信息技术股份有限公司以8亿元摘得，该成交总价仅高出底价200万元，楼板价约22240元/平方米。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示：在当前较为敏感的市场环境下，政府以相对不高的底价吸引房企拿地，但仍是看多，参与少，折射出当今市场冷清的一面。从最后实际中标情况来看，共有2个竞标者，接近底价中标，而根据地块的地理位置和发展情景来看是低于市场预期的，表现出当前房企十分谨慎的心态。除此之外，地块体量有限也是制约重量级房企参与竞标的原因之一。

据了解，该地块位于扩大后的陆家嘴金融城范围，金融城商圈扩容计划目前已提速。根据上海市政府公布的消息，“十二五”期间，上海陆家嘴金融城实施“扩城”战略，计划建350万平方米商办楼宇，相当于再造一个小陆家嘴。至2012年4月底，陆家嘴金融贸易区商办楼宇数已达到207幢，楼宇建筑面积约1015万平方米。据初步统计，陆家嘴金融城平均每幢楼宇入驻企业多达60家以上。 2011年陆家嘴税收总额达380.87亿元，陆家嘴中心区域，平均每平方公里的投资达到191亿元，平均每平方公里产出达237亿元，使陆家嘴成为强大的“磁场”，吸引来自全国以及世界各地的投资者。2011年陆家嘴商务楼宇出租率达94%，小陆家嘴部分楼宇更是达到100%。

专家指出，陆家嘴商圈的扩容势必带动区域房地产升值，而地块依托黄浦江沿线优势和区域内高档居住社区的形成也提升了商业能级，虽然区域价值提升前景的预期在当天成交的地块中未能体现，但对于拿下该地块的开发商来说，无疑可以在区域同类项目开发中占领有利位置。

虹桥商务区核心区地块集中出让

8月以来，上海还有多幅商务区地块成功出让，其中有3幅地块来自于虹桥商务区核心区，分别是闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块、虹桥商务区核心区一期07-2地块及闵行区虹桥商务区核心区南片区02号地块。

闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块作为大虹桥规划获批以来首幅包含住宅性质的地块，挂牌之时就受到市场重点关注。考虑到该幅地块出让标的相对较高，再加上对于未来产品开发有诸多较高要求，直接导致最终仅有1家房企参与竞买，因此毫无悬念以底价成交，即上海万科旗下的上海沪彤置业有限公司以20.32亿元的总价竞标成功，楼板价为11395元/平方米。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，整个虹桥商务区域内规划以办公为主，可建住宅土地面积十分有限，稀缺特性明显，万科拿地的成本也并不高，对该地块未来的开发前景保持乐观。

事实上，万科拿下大虹桥规划获批以来首幅包含住宅性质的地块，将成为未来虹桥商务区住宅配套项目的定价“风向标”，而项目未来的主力客群也明确指向了商务区的产业导入人口，这也就意味着万科可以更有针对性地设计主力产品。

此外，当天出让的另两幅地块中，上海紫宝房地产开发有限公司最终以1.4亿元底价竞得闵行区虹桥商务区核心区南片区02号地块，折合楼板价为10801元/平方米。而在另一幅地块虹桥商务区核心区一期07-2地块的竞标中则出现了抱团竞标。经过多轮竞争后，被上海兆臣房地产发展有限公司、侨德集团有限公司、联天国际企业有限公司三家企业联合获得，成交总价为6.37亿元，溢价率为30.7%，折合楼板价为11105元/平方米。

根据汉宇地产土地监测数据显示，截止到8月1日，虹桥商务区核心区已累计出让15幅经营性地块，成交面积超过64万平方米，总金额合计达230亿元。其中，核心区一期的所有地块已全部出让完毕。汉宇地产市场研究部分析师张颀表示，经过一段时间的等待，虹桥商务区部分已出让地块现进入动工建设阶段，虹桥绿谷、虹桥天地、虹桥丽宝广场等多个商务综合体陆续开工，有望成功改写上海CBD的历史版图。但需要清楚意识到，目前整个区域仍处于初步发展阶段，想要达到大量企业入驻的成熟阶段，至少还需要等待4-5年左右的时间。此外整个虹桥商务区域内商务办公所占比例较高，供应总量大，因此未来区域内的办公项目之间的竞争势必将较为激烈。