提要：京城房地产市场成交量回升让不少购房者跃跃欲试，想尽早圆了自己的购房梦。事实上，经过央行6月、7月的两次降息后，5年期以上住房公积金贷款的利率已经低于5年期及以上存款利率，公积金贷款是相当划算的一笔'买卖'.

京城房地产市场成交量回升让不少购房者跃跃欲试，想尽早圆了自己的购房梦。事实上，经过央行6月、7月的两次降息后，5年期以上住房公积金贷款的利率已经低于5年期及以上存款利率，公积金贷款是相当划算的一笔"买卖".

案例

百万公积金贷

比商贷少还37万元

程女士在北京的一家国企工作，月薪在1万元左右。她结婚的时候在东三环购买了一处一室一厅60平方米的房产，但是程女士现在已经怀孕，宝宝明年降生，原本的住房面积显然不够。所以，程女士和老公商量准备重新购置一处面积稍大的房产--面积120平方米、房价300万元左右。

程女士曾向房屋中介打听过自己的房子能卖到150万元，可算算自己手头上50万元的存款，还差100万元。程女士想到了公积金贷款。由于程女士月收入在1万元左右，并在国企工作，公积金评定级别能够达到AAA级，贷款额度最高能达到104万元，这解决了程女士的燃眉之急。

而且，程女士卖掉之前的房产后，使用公积金贷款再次购房仍然可以比照首套房贷款政策执行。以贷款100万元、期限为20年计算，如果她使用商业贷款，贷款利率是基准利率上浮10%,上浮之后的贷款利率为7.205%;商贷的月供比公积金的月供多出1550.03元，总还款额则比公积金贷款多出37万多元。

公积金贷款业务量回升

占比升至四成

随着房地产市场交易量的回升，个人住房公积金贷款的业务量也水涨船高。据链家地产市场研究部统计，今年7月份，北京市二手房住宅成交中，公积金贷款购房占比大约为40%左右，为历史较高水平。链家地产市场研究部的常青介绍，由于利率低，目前不仅是购房能力有限的刚需购房群体，甚至多数改善型购房者也倾向于首选公积金贷款。

两次降息之后，1-5年（含5年）期个人住房公积金贷款年利率为4%;5-30年（含30年）期贷款的年利率为4.5%,而目前5年期整存整取的存款基准利率为4.75%.如此看来，公积金贷款成本低的优势非常突出。

不过，记者发现，目前一些市民对北京公积金贷款的政策及贷款额度还不是很清楚。记者从北京市住房公积金管理中心了解到，公积金贷款的期限可以计算到借款人70周岁，最长不得超过30年。

贷款额度是购房者最关心问题。在衡量额度时，首先要计算借款人本人及共同申请人的月收入。具体的贷款额度要同时考虑单笔贷款最高的额度、最高可贷款额度、最低首付款、信用等级和抵押物评估价值。

目前，单笔公积金贷款最高额度为80万元；个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%,即92万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%,即104万元。

在首付比例方面，购买首套自住住房的，房屋套型建筑的面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%;房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%.若借款人购买的是第二套住房，首付款比例不得低于60%.

手续繁复

文件齐全再申请

住房公积金利率和首付比例低，还款方式还灵活，但是能享受到这一优惠贷款依然有固定门槛和繁琐的手续。记者从个贷机构伟嘉安捷了解到，首先，借款人要有城镇户口，本人及所在单位在本市按时足额缴存公积金1年以上（外来居民则要先符合北京的购房条件），同时不仅要有稳定的收入，而且要按照规定中的比例自己准备一部分资金（公积金贷款有额度限制），最重要的一点是准备用公积金贷款的购房者，需要有《担保法》规定的资产为贷款做抵押或质押。不过，没有其他抵押物可以直接以现购房产做抵押。

值得提醒的是，购买不同的房型办理公积金贷款时会稍有不同。程女士想要购买的是二手房，在看定房源后，她首先要拿上已经公正过的二手房买卖契约到市住房公积金管理中心，领取贷款申请表，然后拿上填写好的申请表、房屋买卖契约、房屋所有权证、户口等到中心审核贷款额度并计算其他应交的费用。

同商贷相同，工作人员也要到现场看房，再决定是否同意办理的贷款。如果贷款人经过了各项审批并缴纳担保费、抵押登记费、手续费等一系列费用后，就可以签订合同，指定日期划款。虽然申请贷款的过程听起来只是寥寥几句，但真正办理起来可能真需要贷款人"跑断腿".所以伟嘉安捷分析师吴昊建议，一定要多咨询，提前问好公积金管理中心需要办理哪些手续、带哪些文件，以防"白忙活".

申请费时

个别开发商不愿买账

公积金贷款成本低，但对于多数普通购房者来说，公积金最高贷款额度仅为80万元，一旦购房总价偏高，公积金很难满足其贷款需求。"公积金+商业贷款"的组合贷款模式能有效解决这一问题。

组合贷款即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用"公积金贷款+商业贷款"满足购房所需。

需要注意的是，近期楼市成交量攀高，公积金贷款业务量快速增加，申请贷款的时间稍有拉长。目前，公积金贷款购房从贷款至最后放款大概需要1个半月左右，与以往一个月的周期相比明显拉长。某地产研究人士透露，开发商均希望快速回笼资金，如果审核期太长的话可能会存在一些问题，而公积金贷款办理环节繁琐，很多开发商可能不太愿意接受公积金的贷款。