提要：近十年来，随着我国城市化进程的明显加快，房地产行业也得到迅速发展。可以说，房地产行业经过了历史性的黄金十年。但与此同时，由于相关制度措施尚不完善，在快速发展进程中，市场结构不平衡、产品属性不清晰、行业利润不合理、房价运行不稳定的情况日益突出，引起了社会各界的高度关注。

近十年来，随着我国城市化进程的明显加快，房地产行业也得到迅速发展。可以说，房地产行业经过了历史性的黄金十年。但与此同时，由于相关制度措施尚不完善，在快速发展进程中，市场结构不平衡、产品属性不清晰、行业利润不合理、房价运行不稳定的情况日益突出，引起了社会各界的高度关注。

自2003年起，中央政府就高度重视房地产市场运行中的不稳定、不合理因素，接连出台有力的调控措施，力图在避免泡沫化的同时，促进市场长期稳定健康发展。通过近年来的调控，成效已经初步显现，同时，我们也积累了较为丰富的经验，初步完善了调控和市场两方面的机制。这为今后不断满足城乡居民的居住需求，推动房地产行业长期稳定健康发展奠定了坚实基础。

城市化的理性：寻找保障房和商品房的平衡

城市化给房地产市场带来巨大需求，这决定了今后很长一段时间内，房地产业的一项重要功能是为城市化服务；而我国目前正在进行的房地产调控，目的也是为了更好地促进城市化的发展

从2002年的40.5%，到今天成功跨过50%大关，中国城市化率经过10年快速发展，进入了平稳增长期。与此同时，房地产行业在这轮城市化浪潮的推动下，实现了迅猛发展，成为国民经济不可或缺的重要组成部分。

不过，在房地产行业快速发展的同时，节节攀升的房价也成为全社会关注的热点问题。有专家表示，住房支出已成为城市普通工薪阶层最大的负担，也是进一步城市化的最大障碍。而从各国的经验看，在目前的情况下，只有通过严格的调控，才能有效控制房价，促进房地产市场的健康可持续发展。

紧密相连的房地产

与城市化

城市化又称城镇化或都市化，指的是农村人口转变为城市人口的过程，或人口向城市集中的过程。同时，它也是世界各国，尤其是发展中国家经济增长的一个主要推动力。根据美国学者诺瑟姆提出的“S”型城市化发展轨迹所揭示的加速期理论，并参考世界银行的统计数据可知，在城市化水平达到30%后，城市化进程将大大加快，直到比率为70%时才会出现减速。其中在到达50%以上后开始进入平稳增长期。

就我国的城市化进程来说，真正的大发展自改革开放时期开始。从1978年开始，中国城市化的速度达到世界同期的两倍；但从总体上讲，中国城市化程度仍然较为落后。目前发达国家平均城市化水平为80%，而我国在2011年年末的城市化率刚刚超过50%。同时,由于长期以来实行城乡分离的户籍管理制度,严重限制了城市人口的增长,造成我国的城市化水平明显滞后于工业化和经济发展水平。早在上世纪70年代,我国工业增加值占国内生产总值的比重已达50%以上,但城市化率却长期停留在30%以下。2002年,第二产业占国内生产总值的比重为51.8%，而城镇人口的比重仅仅达到40.5%，城市化水平滞后于工业化10个百分点以上。

这也意味着，与城市化密切关联的房地产行业，在中国城市化的推动下，仍然有几十年的黄金发展期。而据预测，未来10年，我国每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要的商品房增量至少在6亿平方米以上。可以说，城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。在城市化进程中，大批人口从农村进入城市，城市人口大幅增加后的住宅需求，使得整个房地产业发展前景十分看好。

中央历来重视

不时浮现的楼市过热

与城市化进程相同，中国房地产行业的发展也始自1978年。当时理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在4个城市进行售房试点。此后的1987至1991年是中国房地产市场的正式起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

随后的1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行，房地产行业又进入了一个新的阶段。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

至2002年，房地产业的过热现象再次引起了各方的注意。针对房地产的调控也由此开始。

2002年，在城市化浪潮的推动下，房地产业成为了中国经济增长的重要力量。在当时，部分地区的房地产市场确实已经出现了过热的现象。中央对此高度重视。当年的1月12日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》，国务院领导随即对这份报告批示，提出要重视三个问题，一是坚持发展城乡居民适用住房为主；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑的质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产的泡沫。

寻找保障房

与商品房的平衡

而2003年部分地区出现的房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价过快上涨以及住房供给结构失衡等问题，使得认为投资过热已成决策层的共识。当年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即业内知名的“121号文件”，该文件也可以说是新世纪以来，管理层针对房地产业的第一个调控政策。

不过，随着2003年“非典”疫情的结束，促进经济增长被提高到突出位置。同年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

2003年的18号文把1998年的23号文中有关“经济适用房是住房供应的主体”一句改为了“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。此后的政策基本朝着市场化方向推进，相关体制机制也随之建立起来。比如，“十一五”规划提出，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房”。2006年，国办发[2006]37号文进一步明确，“十一五时期要重点发展普通商品住房”。各地政府逐步对购买经济适用房人群的资格进行严格的限制，供应量也一再紧缩。

从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右；这5年建设的廉租屋的总和，只占年住房建设总量的1%左右。有专家事后分析，在处理加快住房建设和解决中低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。房价快速上涨，就是在这样的背景下出现的。

2008年突如其来的国际金融危机，打乱了此前遏制房价上涨的部署。由于房地产市场遭遇前所未有的“冬天”，房价出现快速下跌。10月份，房地产救市政策出台，买房热情再度激发的同时，过度投资和投机行为也开始显现。进入2009年，房价出现暴涨行情。由此，也引发了从2010年开始的，直至今日仍在执行的“史上最严厉”的房地产调控。

而在我国城市化与房地产行业发展进程中，邻国日本和韩国的经验教训很值得借鉴。日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。

我国目前正在进行的房地产调控，正是在采用强有力的经济手段控制房价和户型，在帮助房地产健康发展的同时，进一步推动我国的城市化进程。