提要：房价止跌回升并非只出现在北京，价格回升的也不仅仅是一手房，还包括二手房。法治周末记者在调查中了解到，不少城市的房价和房屋成交量都呈现攀升状态，“抢购”、“排队买房”等字眼甚至再次跟售房联系在一起。

“小伙子，你这房子卖么？我出185万元。”刚跟开发商签完合同走出售楼处，就有一位老者跟在王宏后头问，而两分钟前王宏签字的那份合同上，房屋总价是172万元。

这一幕发生在7月13日的北京通州新城某楼盘，该楼盘里户型、楼层等各方面条件都比较好的房子已经销售得差不多了，老者试图用高价买下王宏的房子，给儿子做婚房用。

但在面对13万元差价的诱惑时，“房价或许会继续走高导致同样类型的房子200万元可能也拿不下来”的忧虑在王宏头脑中占了上风。

“看房并买房的人在变多，北京房价在涨。”这是王宏对2012年3月份以来北京房地产市场最直接的感受。

而事实上，房价止跌回升并非只出现在北京，价格回升的也不仅仅是一手房，还包括二手房。法治周末记者在调查中了解到，不少城市的房价和房屋成交量都呈现攀升状态，“抢购”、“排队买房”等字眼甚至再次跟售房联系在一起，比如位于北京市大兴区的鸿坤?曦望山5月和6月两次开盘时，均获得近房源数两倍的客户抢购。

但与房地产市场回暖的迹象相对峙的却是，中央在反复强调房地产市场调控不动摇。

“树欲静而风不止。”中原地产研究中心研究总监刘渊如此形容当下的房地产市场。

为何会出现这种反差？是所有区域的房子都受到了购房者的青睐么？哪些人在经过了2011年的沉寂之后重返了房地产市场？已经持续“回暖”了4个月的房地产市场会不会出现某些专业人士预测的“触底反弹”？

恐慌心理

王宏告诉记者，之所以选择在这个时候买房，是他觉得有点“慌”。

“现在不买，万一再涨了怎么办？”恐慌的来源是步步高(24.16,0.00,0.00%)升的房价走势。

王宏今年28岁，2010年起就准备买房结婚，由于资金压力，又不想买二手房，他就把目光锁定在通州这个离北京市区最近的郊区。

2010年年初，王宏第一次去通州看房子，那时几乎是通州房价的最高点，不少楼盘的价格冲到了20000元/平方米。

“太贵，买不起。”王宏在不少售楼处留下了电话，等待房价下跌。

2010年4月，房地产调控开始，通州房价跳水式下跌。王宏开始频繁地接到各种销售人员的电话时，电话那头的声音几乎都是：“哥，××楼盘的房价降到了14000元/平方米(或者更低)，现在出手正是好时机。”

但王宏那时觉得，既然房价跌到了14000元/平方米，而且没有听说任何楼市松绑的信息，那就说明房价还有再跌的可能，他选择继续等待。

今年5月，局势发生改变。王宏一直关注的楼盘价格出现了回升，涨回至17500元/平方米。

而让王宏真正开始恐慌的导火索是一个朋友的购房经历。

王宏的朋友李文于今年3月底在北四环订购了一套二手房，并支付了定金。但卖方一直拖着不办理过户手续。到5月底，卖方突然以“房屋为夫妻共同财产，但合同上签的只有妻子的名字而没有丈夫的名字，属于妻子私自处置共同财产”为由不承认购房合同。而大家心知肚明背后的真正原因是李文欲买的那套房已经迅速涨了40万元。卖方最终把定金退给李文，李文购房失败。

李文的经历让王宏觉得，房价可能真的要普遍回升了。

6月8日，央行年内首次下调利率，与2011年三次加息相对比，王宏的恐慌感加剧：“因为降息带来贷款成本的降低，可能会让更多像我一样的人进入房地产市场，房价没准儿会再次被推高。”

7月6日，央行再次下调利率，王宏用一个周的时间筹齐了首付，在7月13日买下了一直关注的那个楼盘的一套两居室，成交价为19700元/平方米。

刚需释放

王宏是典型的由于不能把握未来房价走势，在恐慌心理下实现购房行为的刚需购房者，而像他一样的人，并不是少数。

刘渊告诉法治周末记者，今年上半年房地产市场成交量和价格回暖的主要推动力就是刚性需求。

“但从全国房地产市场的交易数据来看，房地产市场回暖并非始于5月，而是始于今年3月和4月，那两个月里房地产市场主要是以价换量，房价虽无明显上涨，但成交量开始逐渐回升。”刘渊告诉记者。

2012年1月，在房市调控、信贷紧缩、春节提前到来不少开发商推迟开盘等因素的综合作用下，全国楼市进入到了3年来的最低谷，以北京为甚。根据北京房地产交易管理网的信息统计，2012年1月北京楼市住宅成交4437套，环比2011年12月下降70.54%，同比2011年1月成交11544套下降61.25%。

“2012年春节过后，多数开发商出于资金压力，开始推出各种优惠措施。”刘渊说。

记者了解到，开发商的优惠措施不仅仅包括传统的打折、购房送精装修、送车位或者购房送多余的住房面积，还充分结合了网络营销的方式。

房产电商易居中国公关部负责人向记者介绍，为了出售楼盘，团购已经成为房地产开发商越来越热衷的营销方式。截至2012年4月，依托易居中国进行的团购项目就达120个，而且在北京、天津、杭州等城市，多个团购项目还出现了“日光”的现象。

搜房网数据监控中心统计信息显示，2012年3月仅北京就有205个打折楼盘，这给房地产市场立竿见影地带来了“3月一手房总成交量为8085套，环比2月5514套上涨46.63%，同比2011年3月5743套上涨40.78%”的好消息。

刘渊介绍说，开发商低价策略得以实现，跟房地产市场环境在年后发生的变化分不开：虽然限购、限贷的基调没有改变，但对房地产市场影响较大的信贷环境发生了变化，即2012年2月24日央行首次下调了银行存款准备金率，对比2011年央行六次上调存款准备金率，贷款买房的难度有所减缓，同时各地首套房贷款利率开始逐渐恢复优惠，从调控时期的基准利率甚至基准利率的1.1倍降至基准利率的9折甚至8.5折，降低了购房成本。

“各级地方政府也在房市遇冷带来地方经济增速放缓之后，从年初开始极力为房市松绑，累计有40个城市在不同程度上微调了调控政策，比如武汉等多地提高了公积金贷款的额度。”刘渊分析，“这些政策微调都是支持刚性需求的，而很多刚性需求购买者2011年在房产调控下处于观望状态，因此面对上述政策松动调整时，刚性需求得以释放。”

刘渊补充说，在3月和4月，刚性需求释放加上开发商的低价策略，楼市成交量上升，改变了消费者对房地产市场的预期，人们会因此预估房价上升。由于中国人买涨不买跌，加上6月和7月两次降息，人们不能预估未来的政策走势，担心未来房价会接着上涨，刚性需求被进一步释放。需求上升的情况下，房价出现回升。

“目前来看，房价上涨的总体趋势并不是很快，总体来说处于一个月上涨1%的幅度。”刘渊说。

一手房更受偏爱

一般情况下，由于新开盘的房子多在郊区，市中心的新盘价格又较高，为了交通便利并方便孩子上学，以往北京城区的二手房尤其是学区房比较受欢迎。这也是在楼市调控政策之下，北京城区的二手房价格下跌幅度低于郊区一手房的原因。

但记者在近几日的采访中发现，当下购房者却更加偏向于购买一手房。

吴辉在国贸上班，最初买房时想把房子买在五环以内。在过去的3个月里，他看过东三环到东五环区间的不少小区的二手房，但他明显感觉到，二手房房主的报价越来越高，且房价可商量的余地越来越少。

虽然没有遇到前述李文那样房主耍赖取消购房合同的情况，但在东五环一个名为珠江绿洲的小区看房时，吴辉也眼睁睁地看着一套102平方米的房子总价由215万元飞速涨到230万元。

“我觉得目前二手房简直就是一天一个价。”吴辉说。而当记者以购房者身份与不少中介沟通时，中介也正是以这个理由劝说尽快入手，不然二手房会越来越贵。

相比之下，由于此前开发商资金压力比较大，一手房降价的幅度比较大，加上一手房又有优惠措施，即便近两个月来价格有所回升，幅度变化整体也不大。所以相对于本来降价幅度就小、现在又有所上调的二手房来说，一手房的价格更加吸引吴辉。

吴辉最终也把目标锁定在通州。

吴辉的情况和中原地产研究中心的统计分析是一致的。后者分析销售情况较好的楼盘多位于郊区或次中心、定价较低或者有较高折扣的。比如通州新城的K2百合湾，因其推出买房送面积的优惠措施，对有些户型来说，虽然合同单价在2万元/平方米左右，但如果算上赠送的面积，均价仅在1.4万元/平方米左右，且赠送面积不计入合同，能减少物业费和采暖费，这个楼盘一度冲上了通州的销售冠军。

中原地产研究中心的数据还显示，由于目前推动房市回暖的主力是刚需，中小户型(一居和两居、面积在100平方米以下)的一手房更是备受偏爱。其根据各地一手房销售的情况发现，2012年3月至6月，北京、上海、广州、深圳四大城市的中小户型成交套数占总成交套数的50%以上，6月份深圳市的这一比例甚至达到70%以上。

房价博弈

从各上市房企的半年报来看，以价换量的做法，虽然带来了成交量的增长，但也使房企利润率出现下滑。如保利地产(微博)(11.78,0.00,0.00%)半年报显示，上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%，实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%，但净利润却出现同比下滑12.13%的情况。

“从开发商的角度来说，在资金压力比较大的情况下，会极力通过各种营销手段把房子卖出去回笼资金。去年市场遇冷，今年用低价换取成交量以回笼资金是很多开发商的诉求。而一旦资金压力变小，降价销售的动力就没那么大了，开发商就会追求更高的利润率。”某房地产公司的工作人员方旭建说。

降价销售动力减少的直接表现就是，开发商打折项目开始减少，打折幅度也在下降。

搜房网数据监控中心的数据显示，北京打折楼盘的数量已从2012年3月的205个降至2012年7月的163个。

而这样的后果就是，一手房房价的走高并带动二手房房价的提升。

短期来看，房价会逐步走高，是接受法治周末记者采访的专家和研究人士的总体观点，但这种走高能否延续至年底，房价回升会达到怎样的幅度，业内人士观点并不一致。

如中国房地产学会副会长陈国强就认为，由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的；而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大，所以房价不具备大涨的基础。

而华远地产(3.10,0.00,0.00%)董事长任志强(微博)则看涨楼市，认为土地制度不改变，土地拍卖时价高则得的制度不变，制约房价的高额土地成本就不会改变。这也就意味着房价长期来讲不会下降。

但也有专家认为，目前的高房价必然带来高经济运行成本、高生活成本、低就业、低收入和高生活压力，这会导致生育率持续处于超低水平。长期来看，人口的下降会导致房地产市场的产能过剩，从而导致价格下跌。

从开发商的角度来说，房价和利润率上升势必是其希望看到的结果。

而从地方政府的角度来说，房市回暖带来土地市场的红火，也会让政府来自土地出让金的收入获得提升，地方财政压力将会减小。也因此，面对楼市低迷，从2011年年底，各地政府就在不断用各种松绑措施试探中央的底线。在2012年楼市刚刚回暖之时，“北京万柳地王”也非常应景地出现了。

从中央层面来看，却依然在强调调控政策不动摇。7月13日被媒体曝光的珠海取消楼市限价的做法很快被叫停。此前类似的触及到调控基本面(如限价、限购)的地方政策也很快被取消。4月初住建部又开始严打购房资格舞弊，进一步压缩投资投机性购房的空间。在北京万柳地块拍卖时，甚至有央企被示意不要参加竞拍，避免误导市场预期。然而，政府意在拉动经济的降息等行为，却还是“无形中”促使房地产市场回暖和价格上涨。

事实上，中国的房地产市场长远走势已经不是单纯的由供给和需求来决定了，还要看中央、地方政府乃至开发商三方力量之间的博弈。