提要：在经历过近半年的成交量回升之后，楼市回暖的信号开始传导向土地市场。在广州、上海、北京等一线城市接连拍出高价地之后，郑州土地市场也不甘寂寞，在一天之内拍出了两个“地王”。

在经历过近半年的成交量回升之后，楼市回暖的信号开始传导向土地市场。在广州、上海、北京等一线城市接连拍出高价地之后，郑州土地市场也不甘寂寞，在一天之内拍出了两个“地王”。

“地王”并不是什么新鲜事物，但是每一个“地王”的出现，不仅意味着一个区域房价的提升，也意味着该区域有着伴随各种风险的升值潜力，以及开发商的小算盘。

事件

溢价105%

一日拍出两“地王”

7月10日，多方关注的北京市海淀区万柳地块出让，以26.3亿元的成交价成为楼市新任地王。而这只是央行7月6日二度降息之后第四天，是7月7日温家宝总理强调“要毫不动摇继续调控，绝不能让房价反弹”之后的第三天。

北京万柳地王的拍出是被看做楼市回暖的标志性重磅事件。几乎与此同时，沉寂已久的郑州土地市场也复苏反弹，一日拍出两个“地王”。

先是在7月11日上午10点，新政出[2012]9号挂牌出让土地，位于九如路东、龙湖中环南路北，最终被郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到此块地，至此，郑州新的“地王”诞生。此块地折合楼板价约8300元/平方米，土地出让面积为37671.39平方米，规划建筑面积为 64041.36平方米。

紧随新的郑州“地王”之后，郑州第二块“地王”也几乎在同一时间诞生。据悉，2012年7月11日，2012 郑政新出(2012)10号地块，位于郑州市康宁路北、康平路西，面积16119平方米，被东方鼎盛摘牌，摘牌价格为3.196亿元，此地块每亩折合 1310万元，并且创造了溢价105%的郑州地块摘牌新高。

分析

将拉升房价15%

或招致严厉调控

“该‘地王’商品房销售价格低于2万元/平方米将会发生亏损。”永威置业常务副总马水旺经过测算认为，在地价成本上，再加上综合税收、建安等各项费用，两块“地王”综合成本高企，势必将推高房价。

他进一步分析称，昂贵的土地开发费用最终还是由购房者买单。而且，随着两块“地王”的诞生也将在两年内将郑州市的房价再拉高15个百分点，“政府一方面调控要让房价降下来，一方面推崇高地价上市，由此看来楼市调控任重道远。”

不过，也有不愿透露姓名的开发商负责人分析，“地王”存在较大的市场风险，而这正源于其超于一般的高价。

“如此价位，意味着开发商做这块土地的信心是建立在房价持续走高的基础之上的，而对于市场来说，却永远具有不可预测性。就目前来看，在楼市，稳定压倒一切，也就是说房价要在一定的区间保持相对的稳定，否则就会再现2006年、2007年的‘过山车’似的房价。过高的房价无疑是市场稳定的最大杀手， 甚至将招致更加严厉的调控政策。”

购房者

购房要理性，莫上“地王”当

对于普通购房者而言，每当“地王”横空出世，难道除了“傍地王，好乘凉”的升值潜力的好处外，就没有什么弊端吗？显然不是如此，老“地王”走，新“地王”来，“地王”的更迭中，购房者“被卖了还替人数钱”的事，也许每天都在发生着。

有业内人士分析称：“所谓‘地王’产生后必然会带动周边房价上涨的说法，并不完全正确。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。对一个区域而言，‘地王’一旦出现，整个区域甚至板块都成为购房的热点区域，这势必将使基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少交通拥堵状况会比以前差很多。”

上述分析人士认为，“地王”所处的地方，特别地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，“地王”的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。 “应该引导购房者不要跟风，更不要过分炒作，理性购房，不要自己给自己制造负担。”

开发商

“地王”有风险，背后有算盘

除了政策风险之外，“地王”同样面临严峻的市场考验。在郑州楼市，即使贵为“地王”，同样面临黯然退出“地王”舞台的风险，比如郑州建海置业有限公司 2008年初以1.6亿多元拿下郑州电视台的25.3亩地，仅过8个月即因自身原因退地，据业内人士估算，如果按照正常程序，开发商可能损失竞买保证金 2000万元或者更多。

殷鉴不远，为何还有“地王”前赴后继，开发商傻吗？答案显然是否定的，实际上开发商除了想把成本转移到房价里之外，他们追逐“地王”的“非理性”行为背后，也不乏精打细算。

“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘以高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。

因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

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国土部：

“地王”再现并非楼市回暖

日前，国土部表示，今年上半年全国地产市场总体盘整下行，个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局。并表态称将对市场波动影响加强调控，保持市场均衡协调运行。

其有关负责人指出，新一轮调控以来，投资投机性需求被有效遏制，以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势。进入5月份，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在二季度末相对集中推出商服用地，一些优质地块受到追捧。但这些地块主要分布在北上广等重点城市，主要是结构性和区域性市场波动，并未改变市场整体偏冷的格局。大幅溢价、“地王”频现的市场基本面并不存在。

监测显示，上半年全国城市地价总体平稳，同比增速持续放缓，重点区域住宅地价环比仍为负增长。105个监测城市中，53个城市住宅地价环比持平或负增长，同比负增长城市由上季度的19个增至32个。

国土资源部同时强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为。强化对已供土地开发利用情况的监管，严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置，促进已供土地及时形成有效供给。加强部门联动，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动。

2012年6月，郑州市土地成交共计6宗，成交面积25.33万㎡，环比下降69.09%，同比下降79.32%；成交总建面43.59万㎡，环比下降78.12%，同比上涨76.08%。今年上半年土地成交量维持低位，5月小幅上涨后，6月又小幅回落。

观点：6月土地供应的减少，特别是住宅用地、金融商务用地、工业用地的减少影响到成交市场，成交量回落。

2012年6月，郑州市土地成交总价56972.56万元，环比下降68.95%，同比下降51.20%；平均亩价149.95万元/亩、楼面地价1036.89元/㎡;成交亩价较为平稳，楼面地价大幅上升。

观点：6月土地成交量低，成交总价低，个别高溢价率成交地块，给低迷的市场带来起色，郑州土地开始升温。