提要：在逸都国际C组团3期收房之际，贵阳中铁置业却深陷业主维权危机。

在逸都国际C组团3期收房之际，贵阳中铁置业却深陷业主维权危机。

近日，《每日经济新闻》记者接到网名为“豹子”并自称为“贵阳中铁逸都国际C组团3期”一业主代表的举报信。信函称，今年6月28日按合同收房后，3期项目的1326名业主却发现，部分楼层的采光已严重受挡，形似“地牢”，F复式户型顶板横梁纵横致其无法装修，每栋楼均有一半房门属于“纸壳门”。此外，中铁置业涉嫌违规收取每户3579元的“三通”费用以及3期项目“32.2%”的公摊系数偏高等。

《每日经济新闻》记者多次致电贵阳中铁置业副总经理王成平和副总经济师何云海，但均无果。之后，公司销售总监周兴春以不确定记者身份为由拒绝受访。

全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问颜宇丹律师表示，对于公摊部分，目前国内并无明确的法律法规，这是房地产交易中普遍存在的争议焦点。

“三通”涉嫌违规收费

经多方求证，上述匿名举报者确为贵阳中铁逸都国际C组团3期的一阳姓业主代表。上周六(7月7日)3期业主曾到售楼部就上述问题与中铁谈判，但无结果。负责接待业主投诉的贵阳市金阳新区逸景社区服务中心雷某向《每日经济新闻》记者证实了上述情况。当地电视台也对此做了报道。

《每日经济新闻》记者翻阅一业主的《商品房买卖合同》发现，“附件四：合同补充协议”一页标注有“以上费用(即煤气开户费：2690元/户、电表开户费：629元/户和有线数字电视初装费：260元/户)均未计入该商品房建造成本”。

根据举报信，“三通”费用总额是：3579元/户×1326户=474.574万元，而这一点正是业主质疑其不合理的焦点。据一吴姓业主介绍，当时(2011年2月)自己的房子购买价是5220元/㎡，市场价是4000元/㎡左右，已远超了市场价一大截。

贵阳市住房与城乡建设局房地产监管处处长吴素芳告诉记者，这在省(贵州)里是有法规约定的，如果“三通”已包含在房价里面，那开发商再收取就是不应该的。

此外，《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》规定：“任何部门和单位不得再收排水、电、气、热、道路等各项名目的专项配套费。”

颜宇丹律师表示，依据上述法规，开发商已构成违规收费，应给予退还。

阳先生也反映，中铁置业强制收取“三通”费用后未开具发票。业内人士表示，如果此情况属实，中铁置业将涉嫌逃税。

公摊面积偏高遭质疑

公摊面积偏大，是业主们质疑的另外一个焦点。

据了解，逸都国际C组团3期项目均为小户型，其最大户型不超过90平方米，而公摊系数却为32.2%。

对此，阳先生向记者举例说明：对于90平方米的房屋来说，公摊部分有22平方米，除去墙体之后，实得面积只有不到60平方米。

“我们严格按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)的标准及规定进行测算，发现每层均有10余平方米不知去向！”阳先生表示，业主有权了解中铁置业究竟使用了什么方式计算了公摊面积，是否做到了合理、合法，并多次向他们要数据，但都无果。

另一网帖也显示，自称是逸都国际C组团3期项目31栋业主也强烈质疑公摊测绘数据来源的真实性。“对于30层左右的高层项目来说，一般正常公摊系数在20%~23%之间。”上述发帖者表示，自己还特意找了几家贵阳知名房企的住宅项目进行测算和对比，绝大部分公摊系数也在这个范围内。

格致(中国)地产顾问有限公司董事长周海斌表示，像上述楼盘公摊面积一般应是30%。

泰和泰律师事务所合伙人高玉林认为，公摊系数在20%~25%是比较正常的，但超出这个范围就要具体分析，比如建有阔气的入户大堂，公摊系数就相对较大。

对于贵阳中铁置业究竟将哪些项目计入了公摊面积，截至发稿时，记者未收到贵阳中铁置业方面的答复。

公摊面积仍无明确界定

“尤其是对于公摊部分，目前国内并无明确的法律法规出台，导致不该公摊的也摊在了购买面积里面，成为房地产交易中普遍存在的争议焦点。”颜宇丹律师表示。

事实上，由国家质监局2000年颁布并实施的《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)对“公摊面积”有这样规定，“共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。”

此外，该规范也特别提到，“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”。

颜宇丹律师认为，规范中关于公摊面积包含“为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋”与《物权法》、《物业管理条例》规定之一的“物业管理用房不计入公摊面积”矛盾。但《物权法》及《物业管理条例》的效力显然要高于《房产测量规范》，故物管用房不应计入公摊面积，而这在房地产交易中易被忽视。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，公摊面积有其计算公式，不是开发企业可以控制的，最终确认计算的是房管部门。如果职能部门出问题，可以向上级主管部门申诉。