提要：“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”这是6月7日国土资源部(以下简称“国土部”)出台《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)文件中最大的“亮点”。

“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”这是6月7日国土资源部(以下简称“国土部”)出台《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)文件中最大的“亮点”。

近年来随着房地产市场的飞速发展，企业“囤地”现象屡有发生。针对“闲置土地”的认定和相关处理标准一直被业内高度关注。而此前，各级国土部门一直沿用1999年的《闲置土地办法》。

早在2011年12月，国土部即开始起草针对原版办法的“修订草案”，并公开征求意见。“草案”比原版本多出23条，分别对国有建设用地项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。2012年5月22日，修订版本最终获国土部通过。

“新办法中打击闲置土地以经济手段代替行政手段，效率更高。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，国土部借鉴美、日两国优秀经验说明中央政府已转变了调控思路。

“闲置”认定更合理

记者发现，修订后的办法与之前沿用版本有明显的改变。新版本中对“闲置土地”定义为，指“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”，或者“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

此前版本中，闲置的认定时间则是“自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起”。

链家地产市场研究部的陈雪告诉记者，修订后的时间界定更加合理，“对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地有很大差别。以合同约定开工日期为起始点来认定‘闲置’与否，更具备操作性。”

违法成本大幅增加

虽然修订版本中“认定闲置满两年即无偿收回”的规定并未改变，但对闲置费做了不小程度的提高。修订版本明确，针对“认定闲置满一年的土地”，将按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费，且土地闲置费不得列入生产成本。而原版本中的闲置费征缴标准为“土地价款20%以下”。

邹晓云告诉记者，经济手段打击闲置土地在美国和日本取得了很好的经验，“在美国闲置土地很不经济，因为其房产税是最高的，而日本也要征收闲置税。国土部借鉴这两国的经验说明中央政府已转变调控思路，即由过去的从需求方向入手转为从供应方向入手。”

助推房企降价放量

北京中原市场研究部人士告诉记者，尽管我国房地产市场已经发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值，“因为依靠开发不同住宅产品获得的利润回报并不高，所以在各级城市，尤其二线以下城市中，捂地现象非常普遍。”

“最近市场回暖，市场预期也发生了一定转变，国土部选择这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法，这是从正面敦促开发商尽快开发，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象。”中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，“与此同时，也是从侧面再次强调房地产政策继续偏紧。”

“如果修订案真正从严实施，将会有很多企业需要缴纳闲置费用，这对调控以来资金链吃紧的企业将会产生更进一步影响。”陈国强说，“自去年调控开始，房企普遍选择放慢开发节奏，以应对调控政策。因此，国土部此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或者继续选择‘降价放量’的策略。”