提要：五月份以来楼市出现了全国性的回暖，无论是成交量和成交价均有明显回升。此现象是过去一年以来从未出现的，因而也引发了大众对楼市走势判断的分化———此前绝大多数人士认为房价下降将成趋势。

邓志旺

深职院管理学院房地产研究所所长

五月份以来楼市出现了全国性的回暖，无论是成交量和成交价均有明显回升。此现象是过去一年以来从未出现的，因而也引发了大众对楼市走势判断的分化———此前绝大多数人士认为房价下降将成趋势。更令大众困惑的是，从国家到地方各个层面均出现了貌似调控政策松动的迹象：国家层面，首先是多次下调存款准备金率，其次是传闻国家发改委放开对各地投资项目的审批；地方层面，先后有上十个地区通过各种方式或明或暗地给楼市松绑。那么，楼市是否正在逆转呢？

楼市要逆转，基本的前提条件是改善性需求和投资性需求再度入市。换句话说，完全依赖首次置业需求积累后的爆发而导致楼市变向不太可能。而实际情况是，目前的楼市红火的主要依托就是首次置业。那么，在不久的将来(三个月、半年或一年内)改善性需求和投资性需求会再度入市吗？要回答这个问题，又必须回答楼市调控政策是否要真的全面放松。因为，只有取消限购令、降低贷款要求等政策出台才有可能为这两类需求开门。这其中的限购令如同一道铁闸，把洪水猛兽式的大量资金硬生生地挡在了楼市之外。

那么，政策会彻底放松吗？

回顾2010年以来的楼市调控政策，在中央政府的强势主导下执行得还算比较坚决。所以，能否放松调控政策，还要看中央政府的态度。从历史轨迹来看，中央政府关注的主要是两个方面：1.全国经济的增长速度，目标是至少要“七上八下”(7%以上、8%以下)；2.关注金融风险，房价上涨过快、资金流入楼市过多，就可能导致金融泡沫和金融危机。这两定个方面相互矛盾，在保增长的目标之下有可能刺激楼市，结果导致泡沫变大。在这两个矛盾的目标下，中央政府往往会有所倾斜。2005-2007年，控制金融泡沫是主导目标；2008-2009年，保增长成为主导目标；2010-2012年，控制金融泡沫再度成为主导目标。问题是，接下来的一到两年内中央政府的主导政策继续维持挤泡沫还是保增长。

在当前形势下，主要看经济增长目标能否达到。对于中国这个外向型经济体来说，国际经济形势是关键。正是基于这一考虑，国内经济界尤其是房地产界高度关注希腊及欧元区的变化。在关注希腊债务危机时，我们必须从全球的观点来看世界经济的趋势。美国仍是这个星球最大的经济体和最重要的发动机，只要美国经济持续向好，全球经济就不至于太差。而最近的美国经济数据显示，美国经济保持了良好的增长势头。以Facebook为代表的新一代网络经济实体不断崛起，正逐步成为美国经济复苏的重要力量。从美国经济学家的普遍观点来看，美国经济仍将保持较好的发展态势。其次，日本经济也正在逐步复苏，今年一季度G D P环比增长1%，预期全年增长率达到4.1%。从趋势来看，日本经济也是向好的。在美国、日本甚至欧元区的德国经济状况良好的情况下，中国面临的国际经济形势不会太差。在国际经济形势不会太差的背景下，中国经济增长的目标实现难度也就不会太大。因此，在经济增长和楼市泡沫打压这两个目标中，政府更可能倾向于后者，尤其考虑到调控政策放松的风险非常大———楼市调控政策才初步显示效果，一旦放松政策必然带来全国楼市报复性反弹。

因此，从多个角度来看，调控政策放松的可能性比较小。当然，在地方政府角度来看，放开调控政策、让楼市回暖和土地市场回暖是其目标。各个地方政府大部分均是患上严重的“土地财政”病，土地及后续开发、交易等带来的财政收入至关重要。先后有佛山、上海等城市出台放松限购令等类似文件，企图给楼市松绑。但中央政府的态度非常坚决，已经否决了多起此类政策。在这一背景下，地方政府想要救市实在很难。

那么，楼市是否会像谢国忠等人所说要“崩盘”呢？从市场反应来看，这一论调也是不成立的。与2008-2009年楼市明显不同的是，此轮楼市只要价格下降必将引起疯抢。而在此前的那个阶段，越降价越没有人敢买，市场的信心跌到了冰点。经过了楼市的大起大落之后，目前的购房者信心明显增强。从深圳来看，只要刚需型的楼盘以合理价格入市均获得了良好的销售业绩。

综合以上分析，笔者认为，国内楼市调控政策难以大幅放松。在未来一年内的时间，楼市调控政策以稳定为主，完全仰赖刚性需求来逆转楼市希望不大。但是，由此认为楼市会崩盘的期望也是不现实的。