提要：房地产市场对成交回暖趋势下的“红五月”期待已久，而陆续出炉的五月成交数据显示，这种期待没有落空，市场“复苏”论受到认可。

房地产市场对成交回暖趋势下的“红五月”期待已久，而陆续出炉的五月成交数据显示，这种期待没有落空，市场“复苏”论受到认可。C RIC (中国房产信息集团)5月典型城市成交情况初值显示环比上涨明显，北上广深分别达到54%、32%、39%和36%。同时中原数据显示楼市库存继续减少，10大典型城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套。至此，房地产市场连续3个月回暖，市场出现“政策底部”的预期。

南都记者综合业内观点，部分城市成交出现调控以来最高值，加上库存减少，房地产市场一方面不会迎来大幅下跌，另一方面也已确定正逐步复苏回暖。宏观背景方面，近期国家重提“保八”增长引起广泛关注，结合中央对地方微调的态度有微妙调整，政策走向或将向利好楼市预期的方向调整。

成交上涨明显创限购来新高

从多个指标看，5月的楼市成交都可谓耀眼。CRIC (中国房产信息集团)向南都记者提供的5月典型城市成交情况初值显示，各地成交环比上涨明显，北上广深分别达到54%、32%、39%和36%。

其中，北京5月新建住宅签约套数10502套，年内首破万套，创下新高。广州市房地产交易网站信息显示5月全市商品住宅网上签约量为9254套，同比去年5月成交量增长两成，创造过去16个月来单月交易量最高峰。全市签约均价约12100元/平方米，与去年同期以及4月都基本持平。

中原市场研究部统计数据显示，全国典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了227815套，环比上涨达到了22.5%，比去年同期也有明显上涨，达到了限购后的最高值。

“市场连续3个月回暖，走出低谷趋势已经确立。”北京中原地产市场研究部总监张大伟接受南都记者采访时表示，原因包括：第一，全国主要城市4月份的首套房信贷额度及利率优惠都有上涨，这使得刚需在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增加。第二，价格逐渐振荡寻底，截至目前已经有近30个城市出台了有利于刚需的微调政策，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。

经纬行研究中心副经理曾英杰对南都表示，目前占比相对较多的是改善性购房，清明后广州迎来一小段黄金时期，开发商的放量比较明显，并仍在持续，因此5月飘红的情况在意料之中。

连续3个月的回升，意味着二季度的数据可能很红火。国信研报认为，二季度机会利好有能力实现销售超预期，并且遵循国家普通商品住房建设战略的房地产商。而从市场姿态看，不少开发商正积极响应当前的暖市，频频推货，发力刚需。

5月的成交有回暖之势，加上保八论调再起，楼市成交和价格会不会逐步恢复上涨？业内多数观点指成交量有可能继续复苏。

“上月成交量虽然创造了限购后最高，但是相比限购前还是有一定差距。一旦量上涨，价格肯定会有上涨。只是这次价格上涨不会太大，因为房价基数比较高，而且目前库存仍较大。”中原北京市场研究部总监张大伟对南都记者分析。

一线城市或已过库存高峰

良好的市场成交下，5月库存劲减过万。中原地产市场研究部统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、青岛、宁波、厦门、福州等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套，住宅面积减少了百万平米，十大城市合计库存面积减少了1.5%，在十大城市中，除上海、南京库存小幅上涨外，其他城市均有下调。

上海易居房地产研究院监测的截至5月底新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25 .82%，与4月相比下降1.26%。

这种情况下，备受关注的问题是库存的拐点有没有来临？但业内观点并未一致。上海易居认为，一线城市很可能已经于2011年10月-12月度过库存高峰期。

中房信分析师杨晨青则对南都记者表示，5月库存虽然大量消化，但一方面由于4月多个城市成交回落，环比基数低；另一方面5月各大城市多个项目迫于前期销售压力而降价跑量，因此推动成交上涨，但总体看来，当前库存仍属于历史高位，“已过高峰”还不好定论。

库存缓慢消化的同时，土地市场的颓势仍然在延续。据中原集团研究中心统计数据，截至5月30日，5月居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月最低成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近7成。以北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙为代表的13个城市，截至5月24日合计土地出让金为1292.3亿，同比2011年前5月的2204.2亿锐减911.3亿，同比下调幅度高达41%。

“大部分开发商压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为市场常态。其次，因为楼市的萧条，开发商拿地积极性不高，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。第三，土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，大部分地方政府的土地定价依然比较高，使得土地市场流标数量不少，影响了整体市场成交情况。”中原地产如是分析土地市场情况，认为土地价格下调依然不充分，促使房屋降价的幅度不大。

政策底部隐现

最为重要的宏观政策层面近来备受关注。上月中旬决策层重提“保八”增长引起关注，中央对地方微调的态度有微妙调整，政策微调将影响楼市预期。

综合自2011年下半年以来的调控信息，近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

多位业内人士向南都分析称，从去年地方微调一律紧急叫停的严厉姿态，到今年地方政策出台后往往还有一段舆论热议的缓和期，中央的态度正在发生微妙变化。政策底部出现已经可以说是定论。

“政策底部的主要意义是，调控力度最大的时期已经过去，在2011年全国楼市调控可以说是在踩刹车，从9月份以后楼市已经基本低速运行，从目前的市场来看，已经不可能再出台进一步的调控措施。”中原北京市场研究部总监张大伟向南都记者分析表示。

中投证券房地产分析师李少明认为，当前行业投资增速下滑、企业流动性加速恶化之下，政策的预调将实质支持刚需释放，“在开发商以价换量下，刚需逐步释放带动改善增长，库存加速去化，行业基本面持续向好。”

鉴于此，市场已经就楼市大的走向达成一致，即楼市不存在大幅反弹的基础。原因包括限购等调控政策依然执行力度很大，在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，未来潜在供应依然较高。

“刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征，在政策底部出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对的性价比”中原张大伟称，5-6月的市场可以预见成交量将继续维持上行趋势，6月份市场将依然延续5月份的走势，成交量可能再创限购后新高，而成交价格下调的可能很小，部分重要区域将逐渐出现微涨。