提要：三年前的全国总价地王，昨日正式开盘。商报记者了解到，中海在长风的豪宅项目——中海紫御豪庭此次开盘均价为3.8万元／平方米，单套的总价维持在900万－1200万元。由于开盘当日有较大优惠措施，据销售方称，紫御豪庭的认购率超过一半。

三年前的全国总价地王，昨日正式开盘。商报记者了解到，中海在长风的豪宅项目——中海紫御豪庭此次开盘均价为3.8万元／平方米，单套的总价维持在900万－1200万元。由于开盘当日有较大优惠措施，据销售方称，紫御豪庭的认购率超过一半。

首批公寓“贴本抛售”

按照中海紫御豪庭此前在网上房地产上的预售许可证数据显示，该盘首批共推出365套房源，可售面积近10万平方米。网上报价最低39500元／平方米，最高52200元／平方米。

昨日，紫御豪庭首次开盘推出其中两栋楼，共154套房源。据现场给出的一房一价的报价单显示，该盘此次的房源主要集中在3.8万－4万元／平方米左右，而边套房源的单价甚至低至3.2万元。据称，该盘公寓房源均为精装修，装修标准为5000元／平方米。

销售人员称，早前认购期内，意向客户可以享受50万元抵130万 －150万元的优惠，目前该活动已经结束。开盘当日，售楼处给出的优惠则是全额付款9.6折，贷款9.8折。照此粗略估算，每平方米可以再降近3000元。不过，由于此次推出的公寓房源均为245－340平方米，所以套均总价少说也要八九百万元。

这个位于长风商务区的豪宅项目之所以备受关注，究其缘由，可以追述到三年前。

2009年9月10日，中海地产力挫保利、绿城、仁恒等知名房企，豪掷70亿元拿下了上海普陀长风商务区6B、7C纯住宅地块，该幅地块一举成为当时全国的总价地王。此后，中海发布公告称将与中国建筑股份有限公司及中建八局共同开发长风地块，预期总共投入103亿元。

如今这个耗资百亿的楼盘投放进入市场。不少市场人士表示，如果按照中海之前拿下的高达22409元／平方米的楼板价来算，开发商如今开出的3.8万元／平方米的房价几乎等于“不赚钱”。甚至有分析人士指出，这个项目如果加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，至少要卖到5万元的单价才能够盈利。

据了解，目前长风板块内二手房普遍为老公房，价格都在2万元／平方米左右。而与长风一河之隔的长宁天山板块的次新房则超过了3万元／平方米，像仁恒河滨花园这样的高端楼盘，其二手房价格则在45000元／平方米左右。

低开入市外加长期蓄客的营销手段似乎效果不错。昨日有消息称，紫御豪庭开盘将签约地点安置在某个酒店内，开盘首日认购超过百余套。所以当商报记者昨日下午前往售楼处后，并未看见现场有多少购房者，只是陆续有前来看样板房的客户。当记者向现场一位销售人员求证时，该人士表示，“确实卖得很好，我们150套现在已经卖掉了70－80套，低区已经基本卖完了。还有两栋没有正式开盘，但其实已经有被预定的了，所以差不多加起来超过一百套吧。”

由于目前还未统计出紫御豪庭的销售记录，所以上述“热销”还只是一家之言。具体情况还有待观察。

地王项目降价出货已成常态

2009年、2010年是不少开发商的圈地年，亦是“地王”频出的年度，无论是单价、总价还是地王数量都创下了中国房地产市场之最，在上海，仅2009年一年就诞生了全国地王的一半，这其中不乏上海证大、中建地产、华润置地、金地集团等响当当的地产大鳄。

“开发商已经习惯了只涨不跌的思维方式，不少房企尤其是大型房企从来都没有停止逆市扩张，正是由于这些房企永无止境的扩张战略导致了激进拿地，制造出很多地王项目。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

令这些开发商没有想到的是，此后不久，无论是土地市场还是楼市，在政策重拳的出击下，双双由疯狂转为冰冻。

在如今房价下滑的大背景下，这些当年的“香饽饽”现在成了“烫手山芋”，地王们也不得不放低身份，降价出货已成为常态，有些甚至被传“割肉抛货”。

如果前述消息属实，那么中海的地王项目虽然首次低开“有点亏”，但由于体量巨大，项目中还规划了许多别墅房源，其利润今后或可以通过别墅的销售来弥补。

而其他的一些地王项目就没有那么幸运了，在这个从偏向于卖方转换为偏向于买方的市场，开发商降价了，购房者还未必肯买。

2010年2月，招商地产和万科以17.16亿元联合拍下了松江区广富林2－4号地块，楼板价高达16378元／平方米，成为松江区的单价地王。此后，这个地王项目以珑原的名字入市，一开始便打了6折。这个曾经将意向售价定在5万元／平方米的楼盘，目前对外销售最低3万元／平方米起。

有业内人士告诉记者，珑原的大幅降价并不很出乎意料，“位置偏，定位不明确。而且周边的别墅也大多是2万多元／平方米。”查询网上房地产可知，该项目早在去年6月拿到预售许可证，开盘日期显示为6月15日，共125套房源，且大多为联排别墅。而直至今年3月，珑原才有销售记录。

但“狂降”之后，珑原的销售似乎并不乐观。数据显示，截至目前该盘总共只售出了9套房源，分别是3月2套，4月7套。5月至今尚未销售记录。

同样经营惨淡的还有豪宅聚集地新江湾城内的中建大公馆。

中建总公司2009年12月以3.25万元／平方米的楼板价，总价37.2亿元取得的上海新江湾城地块，为当时国内单价最贵宅地。

去年11月，这个曾经的全国单价地王——中建大公馆撩开面纱。开盘半年后，截至昨日，该盘只卖出9套。其中7套均为类独栋别墅，销售价格超过10万元／平方米。而目前在售230－260平方米叠加别墅，价格37000－45000元／平方米。该项目内部人士透露，此番降价之后，部分房源已经无钱可赚，项目预期收益大幅缩水。

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上海新建住宅可售量达1010万平方米

相关数据显示，截至昨晚21时，上海新建住宅可售量已经达到1010万平方米。业内人士认为，这说明目前去库存压力依旧很大，开发商的降价促销不应停步。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，豪宅项目想要成交顺畅，所需做出的价格让步更大。与中低端项目相对旺盛的需求相比，针对改善型需求的豪宅市场客群数量更少，成交放量对购买力的消耗更为明显。在资金回笼压力巨大的情况下，豪宅开发商正在放低身段，加速价格筑底。