提要：香港楼价全线超越1997年的高峰，在新盘诱惑下，曾占香港楼市总成交量六成的内地资金或将再度涌入香港。

香港楼价全线超越1997年的高峰，在新盘诱惑下，曾占香港楼市总成交量六成的内地资金或将再度涌入香港。

今年2月以来，香港楼市结束持续7个月的调整期迅速回升，反映香港私人住宅楼价的中原城市领先指数最新报103.35点，冲破1997年10月19日103.93点的纪录。商业住宅也早已超越1997年的水平。香港差饷物业估价署数据显示，今年3月写字楼物业售价指数已达303.7点。

美联物业首席分析师刘嘉辉接受《第一财经日报》采访时表示，这十几年来香港变化巨大，特别是内地资金的参与，从央企、金融机构，到民企、个人富豪，都成为香港楼市的参与者，1997年的价格可能已不再是高点。

内地资金不断入港

内地资金早已成为香港楼市的主力。美联物业提供的数据显示，去年第三季度内地资金占香港楼市总成交量的53.9%，今年第一季度这一比例仍高达36.8%。

内地资金扫港楼，最初是央企国企第一梯队，并纷纷将写字楼冠名为地标式建筑，如中银大厦、中国五矿大厦，第二梯队的民企和个人超级富豪紧随其后，纷纷豪掷亿元买豪宅。

2008年金融海啸后，香港豪宅市场一度成为内地资金主战场。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉向本报表示，最火热时，十宗豪宅成交中有四宗都是内地买家，而从去年下半年以来由于内地信贷紧缩，香港银行收紧对非本地居民的贷款，现在内地资金约占豪宅总成交数的一成。

刘嘉辉认为， 内地资金到港趋势在去年底和今年初略为放缓，主要是内地信贷紧缩、去年下半年储存的香港本地需求购买力在二三月释放爆发，以及当时市场缺乏内地资金热衷的楼盘。

他称，市场即将推出大量一手新盘，内地资金扫港楼的趋势将再度回升。

新盘忙内地路演

目前，各大发展商已摩拳擦掌部署推售新盘，包括新鸿基地产位于西铁屯门站上盖的珑门、长实的将军澳峻滢以及新世界(600628)发展位于沙田的溱岸8号等，涉及逾5000套新房。

内地的路演推介会成为发展商新盘销售重头戏。长实便表明将在深圳、上海和北京等地展开路演，香港路演只占全部的四分之一，希望内地客户比例能达到15%。

新盘大战爆发前，以惜售著称的恒隆地产则抢先推售位于九龙奥运站浪澄湾的尾盘，售价介于672万至897万港元，已火速售出八成。

九龙奥运站正是内地投资者热衷的楼盘。记者发现，有部分香港代理通过微博联系客户，有内地投资者称亲戚已在浪澄湾拥有两套住房，并对买楼表示了浓厚兴趣。

监管层频预警

香港楼市再度飙升，但第一季度香港经济增长已放缓，再加上欧债危机一触即发，特区政府开始发出连环警告。

香港金融管理局总裁陈德霖近日在立法会表示，去年6月推出第四轮按揭措施后，楼市持续7个月调整，成交下跌、楼价微跌4%。但今年二三月楼市回升，特别是3月成交量1.1万套，楼价比年初上升6%。

实际上，香港金管局已从2009年开始推出四轮调控措施，主要是收紧按揭贷款比例。刘嘉辉认为，若再推出收紧按揭贷款比例措施，可能会对有置业实际需求人士造成影响。

数据显示，2012年至2019年，香港楼房供应量估计比2004~2011年的平均供应量增加约三成。同时，新任特首梁振英的房屋政策将帮助基层人士置业，居屋供应量还有可能进一步上升。

另一方面，尽管香港息率水平与美国挂钩长期低企，但美国经济已出现复苏迹象，若情况好转加息，香港楼价下行风险不可忽视。

资金无处可去

有地产地理人士告诉记者，虽然现在并非入市的好时机，但不少资金充裕的投资者在选择不多的情况下，只有将资金放入楼市。

刘嘉辉也指出，现时股票证券市场表现差，面对每年4%~5%的通胀侵蚀，投资者只有将资金配置到房地产市场。香港私人住宅的租金回报率约3%~4%，虽然并不高但也只有作此选择。

卢永辉则认为，香港的写字楼平均回报率虽然不超过4%，但香港的供应仍然较紧张，非金融类公司在港扩展仍有强劲需求。