提要：开发商的“以价换量”促成了楼市成交的持续回暖。如今越来越多的项目在定价上触及区域最底价，但个别项目在渡过难关后，开始试探性地提高售价。例如中弘北京像素项目最新成交均价为14592元/平方米，环比上月每平方米上涨了400元左右；保利罗兰香谷与龙湖时代天街4月份成交均价涨幅也都在每平方米1000元左右。

核心提示

开发商的“以价换量”促成了楼市成交的持续回暖。如今越来越多的项目在定价上触及区域最底价，但个别项目在渡过难关后，开始试探性地提高售价。例如中弘北京像素项目最新成交均价为14592元/平方米，环比上月每平方米上涨了400元左右；保利罗兰香谷与龙湖时代天街4月份成交均价涨幅也都在每平方米1000元左右。万科5月底在房山推出新盘紫云庭，预计售价约为19000元/平方米，大幅超过区域14000元/平方米的均价……

对于这些开发商的提价行为，业内人士表示，成交的好转正是由于价格的回归，如果项目舍弃价格优势，试探性提价，很有可能面临滞销的困境。

楼市供应加速 各区域频现底价盘

4月份北京入市的新盘屈指可数，不少项目都憋着劲儿，等待五一假日时的促销。根据北京市房地产交易管理网统计显示，五一期间(4月29日-5月1日)北京市共有8个项目开盘入市，包括太阳星城三期冠城大通澜石、鸿坤·理想城、富 力·盛悦居等。五一三天假的开盘量相当于整个4月份的总和。

众多开发商“押宝”5月，很大程度上由于年中销售业绩考核窗口的临近。不少项目都在创造条件大力促销，以求抢收刚需。

根据记者调查发现，多个区域的在售项目都触及区域最底价，例如大兴区的鸿坤·理想城，在五一期间开盘定价为17500元/平方米，比上次开盘单价直降3500元。而位于通州的华业·东方玫瑰也是继续降价，开盘均价仅13500元/平方米，最高时曾一度达到16500元/平方米。从3月下旬以来，北京楼市各个区域都出现了大幅降价的底价盘。

像五一节前入市的昌平区的融创·长滩壹号与北京风景两个项目，最低售价分别为15000元/平方米和12000元/平方米，相比前一期售价，下调幅度在23%左右。无独有偶，位于房山区的北京城建·徜徉集与天恒乐活城两个项目，也在4月份推出新房源。其中北京城建·徜徉集项目位于长阳区域，此次开盘起价为12900元/平方米，成交均价在13000元/平方米左右，相比之前下调14%，创造了区域内的新底价；天恒乐活城位于良乡阎村，目前已为准现房销售，新推出特价房源起价9500元/平方米，相比之前的最高售价降幅为20%左右。

还有通州区的润枫领尚与密云县的绿地国际花都项目，也在近日折价入市，而朝阳区的商住项目小悦城首次开盘就采取了全部8.8折促销策略。

不难发现，这些项目的折价入市，将各个区域的底价向下拉了20%左右。究其原因，亚豪机构副总经理任启鑫认为，自去年底到今年以来，成交量前几名的项目几乎都是“壮士断腕”大幅折价的项目，例如中弘北京像素、K2百合湾、龙湖时代天街等。因此“以价换量”已经成为市场的共识，更多开发商意识到，只有降价幅度一步到位，才能在众多同品质的在售项目当中脱颖而出。

成交持续好转 个别项目“降价后又涨价”

楼盘降至区域底价，促进了成交的持续好转。但与此同时，率先“以价换量”的项目，在降价获得满意效果后，开始出现涨价的苗头。4月份住宅市场整体成交均价为20013元/平方米，环比上月有小幅上涨。

一位国企背景的开发商表示，北京住宅市场在5月后，已经进入今年的主力销售季，继去年年底部分项目以较大幅度降价销售，取得不错销售成绩之后，大部分开发商都开始调整销售节奏与策略，向区域底价看齐，这一整体市场变化也使得住宅成交市场持续好转，复苏现象明显。随着市场价格的不断调整，北京住宅市场的成交整体已经开始出现向上的趋势。

特别是部分前期以价换量导致成交持续好转的项目，新推房源不少都出现了试探性提价的行为。例如中弘北京像素项目4月份成交均价为14592元/平方米，环比上月每平方米上涨了400元左右，而保利罗兰香谷与龙湖时代天街4月份成交均价涨幅也都在每平方米1000元左右。万科将在房山推出的新盘紫云庭，售价约为19000元/平方米，单套总价超过300万元。 虽然是新盘，但紫云庭紧挨万科中粮长阳半岛项目，实际上是长阳半岛的大户型产品。而今年初，长阳半岛通过团购折价销售时，成交均价不超过14000元/平方米。本月底，紫云庭预计入市，虽然提供的产品不一样、精装修程度不一样，但和长阳半岛相比，仍把售价提到了新的高度。

除此之外，五一假期推出的富 力·盛悦居、北京城建·N次方、鹭峯国际3个50年产权的商住楼项目，除富 力·盛悦居是首次推出商住产品外，其他两个项目的开盘价格均出现了500-1000元/平方米的小幅上涨。可见这些率先“以价换量”的项目如今也成了价格反弹的主力。

试探涨价可能面临滞销

对于这些项目跃跃欲试的涨价行为，房山区某在售项目总经理表示，卖不动时降价、卖得俏时涨价，这是亘古不变的道理。从开发商的角度讲，土地、建安、人员、贷款、销售等各项成本的增长，制约了大部分项目的降价空间。开发商不可能赔本卖房，如今拿出一些房子大幅折价卖只是为了应急，一旦成交回暖，渡过了资金难关，再度提价是早晚的事。而购房人需要注意的就是，在开发商折价促销的时候，挑到称心的房子。

不过，从实际成交量来看，几乎所有涨价项目都出现了交易量环比下降。中原地产张大伟认为，目前市场上购房者仍以刚需为主，大部分在售项目的价格都相比前一期明显下调。一旦有楼盘售价上涨，市场马上会做出反应，新开盘项目的低价也可能倒逼涨价项目回调价格。  任启鑫认为，在“价格为第一要素”的市场现状下，涨价项目容易出现“二次滞销”，尤其是其他折价项目会轻易取代涨价项目的位置。因此在目前降价成为市场主导的情况下，降价项目虽然已取得不错业绩，但涨价仍需谨慎。