提要：始于2011年的系列房地产调控措施，被业界形象地称为“史上最严厉调控政策”。然而，调控过程中，地方政府却显得逐渐按耐不住……

始于2011年的系列房地产调控措施，被业界形象地称为“史上最严厉调控政策”。然而，调控过程中，地方政府却显得逐渐按耐不住。据统计，自2011年下半年以来，国内约有18个城市出台了楼市“微调”政策，涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。那么，调控政策究竟对广州楼市产生了哪些影响，购房者又对楼市调控作何反应呢？近日，记者就此展开了一番调查采访。

现状

楼市限购限贷“杀伤力”惊人

继年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海“旧政新解”“七日游”，地方政府不断试图以愚公精神，移走压在楼市之上的“限购”之山。然而中央对这些政策松绑举动的叫停，则将坚持调控不动摇的态度明确传达。

从实际效果看，限购令对楼市成交量的杀伤力绝对是惊人的。据国家统计局的数据，2012年1月全国70个大中城市房价首次全部止涨，其中，新建商品住宅环比价格下降的有48个城市，持平的有22个城市，价格上涨完全停滞。可以说，2012年，地产市场在限购的影响下已经回归自住，投资和投机基本绝迹。

尽管两会期间关于取消限购令的呼声颇为高涨，但事实上， 国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

以“房价合理回归”为目的的调控政策，涉及土地、信贷、税收、供给、需求等与房地产行业相关的方方面面。尤其是以限购、限贷为首的系列措施，牢牢钳住了各地楼市的投资、投机需求。

不过，一个不容忽视的现象是，在民间资本充裕的地区，例如广州，已有不少开发商在“押注”限购将取消。今年春节后，部分地段好的楼盘依旧热销，连一些已经空置超过两年的超级豪宅也开始私下动工装修。事实上，有开发商已经将不少房源卖给了已经限购的客户，并暂缓登记。

购房者

自住和投资需求难被遏制

以广州为例，据宜居房地产咨询研究中心的统计显示，限购令颁布之前，广州楼市的投资比例达到了20%~30%，番禺、花都等区域市场甚至最高超过了40%。“但是限购一年以来，广州楼市预期已经逆转，本地需求占九成，首套房比例达到了70%以上。市场在限购的影响下回归自住，投资和投机需求大量减少。”不过，该中心市场研究部部长周庄副教授亦指出，楼市“限购”政策在执行层面明显呈现出“明紧暗松”的市场特征。“为什么地方政府不断试打‘擦边球’？为什么购房者愿意与发展商‘私下交易’？追根到底是因为国内的投资渠道太少，大家都不会轻易放弃房地产。”

为了证明周庄副教授的分析，时报记者采访了易居房地产咨询研究中心的十位客户，他们都是选择在2012年1~4月楼市“冬春交替、冷暖不定”之时，在广州市各区果断出手的购房者。他们之中，有8人购房自住，有2人购房投资。自住购房者中，有1人买了越秀区东方文德广场一套学位房，有1人属改善型买家(卖一买一)，有1人在萝岗购入一套房作为居家办公之用，其余人均为普通首次置业者。投资购房者中，李小姐人借用亲戚的名字今年3月买了花都一套房，曾先生于今年3月购入天河一套两房单位，计划等“限购令”取消后卖出。

此外，周庄副教授还给记者提供了一份针对广州十区(市)居民所做的购房意愿调查报告。该报告在各区商业人流旺地随机访问了1000位行人，获得了831份有效数据。报告显示，价格因素影响了九成以上居民的置业行为，而限购令只制约了不到1/3的客户。

业界

下半年楼市降价空间不大

全国政协委员、富力地产总裁张力认为：“房子是拿来卖的，你为什么限制人家买呢？商品房就是商品，可以自由交易的，市民有购买商品的自由，限购令对企业和市民来说都不公平。政府调控房价有很多方法，限价都比限购好。不过，房价回归到合理的水平，对企业和客户来说都是很好的，房价太疯狂，我们也觉得不对。此外，房产税不能对调控房价起到很大作用，反而会给百姓雪上加霜。我个人认为，即使放开限购，现在的市场也不会反弹，因为整个市场萎缩得很厉害。在我们国家，70%以上的大型房企是上市企业，年报的数据显示，这些企业利润率在百分之十八、二十左右。根据这个利润，你觉得企业的降价空间有多大？其实是不可能降价的，以我们公司为例，过去一段时间已经降了7%~8%，再降企业就要亏本了。”

祈福集团房地产策划部总监朱志文表示：“限购令对地产影响很大，但是还有很多不限购的地区和楼盘，也还有更多有资金实力和投资需求的消费者。在国内投资渠道比较单一的现状下，房地产始终是投资的重要选择之一，大家都不会轻言放弃。第一季度历来不是具有指标意义的销售时段，近来市场已经出现暖意，我们对未来还是抱着比较乐观的态度的。虽然在2012年限购会不会取消不是我们能够判断的，但5、6月份，以及下半年地产还是有很多值得大家期待的投资机遇。”

专家视点

限购非长远

取消必反弹

国务院参事室特约研究员姚景源表示：“如果限购政策真的取消，房价肯定会反弹。限购非长远之计，对房地产这个行业还是要形成长效机制，还是要用经济的办法，比如税收政策中的房产税，能够让房产在持有环节加大成本，让进到房地产领域的投资和投机等炒房的资金无钱可赚。另外，房产税也可以给地方政府一个稳定的财源。”