提要：上周未有新的二三线城市出台限购，住建部将对个别应出而未出限购令城市进行约谈，中央限购态度坚决；住房信息系统联网出台具体时间表，遏制异地炒房；部分央企退出以及房企的股权转让调控不断升级，该如何应对，成为

 

上周未有新的二三线城市出台限购，住建部将对个别应出而未出限购令城市进行“约谈”，中央限购态度坚决；住房信息系统联网出台具体时间表，遏制异地炒房；部分央企退出以及房企的股权转让……调控不断升级，该如何应对，成为房地产企业关注。昨日下午，一批房地产行业专家学者齐聚南京，对未来房地产市场前景进行分析，并为房地产企业的未来把脉。

调控还没到最严厉的时候

不少媒体断言，当前，房地产市场面临着最严厉的房地产调控政策，二、三线城市房地产企业也感到寒意正浓。

 

 

“只是秋凉初起，通胀的形势没有缓解，那么应对通胀的货币政策就一定会不断加剧。所以最严厉的房地产调控政策这句话没根据。”住房和城乡建设部政策研究室主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮对一些媒体的观点进行反驳。

他分析说，现在对房地产市场影响最大的是货币政策，而现在存款还是负利率，可以说仍处于宽松的货币政策环境。对应于现在的通胀率，城乡居民储蓄存款基准利率，合理水平就应当为7%，但央行经过五次升息之后的基准利率才3.5%，在负利率的政策环境下，调控远没到最严厉的程度。“以上世纪90年代中后期参照，当时应对通胀的货币政策，存款基准利率最高峰达到19.98%。”

开发企业切勿乱转型

当市场遭遇调控时，很多人往往用转型来简单概括企业的生存之道。如果将这一观点套用在房地产企业头上，思源经纪董事陶红兵觉得有点扯谈，他坦言：“现在还远远谈不上房地产的转型。”

二、三线城市不断出台限购令等调控政策后，一些房地产企业觉得现在住宅不好做，往往转向做商业地产、旅游地产或者养老地产。是不是通过这样所谓的转型，企业就会有更多机会？对此，陶红兵分析说，中国未来20年，住宅产业还有的是机会，有很大的成长空间，不管是城镇化还是居民改善性需求，未来10-20年，每年10亿平方米的需求量会长期稳定存在。而且，到未来30年，要做3600万套的保障房，这是开发商的巨大机会。

对现在很多企业转向商业地产，陶红兵泼了一盆冷水：商业地产恐怕是未来埋葬开发商最多的一块领域。虽然万达、华润、中粮做商业地产很成功，但是不代表其他开发商也能成功。十年前，老百姓都在百货商店、购物中心购物，现在，一些80后、90后，可能其70%的消费通过网购完成，当这些人不再去商场的时候，未来的商业模式会是什么样？“如果一个网店的商城将来可以做到百亿的规模，那么现在的购物中心、百货公司往哪儿去发展？房地产开发企业现在转型建了大量商业的形态，出路在哪儿？这是值得思考的问题。”陶红兵坦言。

顺势而为应对市场变化

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，最近，南京的房地产市场出现了一些特价房，优惠促销的案例是越来越多。如果之前宏观调控的效果主要体现在成交量，那么现在正从量向成交价格传导。后面市场的变化还有很多未知数，取决的因素非常多，对于未来很难做出准确预期。

“目前的整体市场受到调控影响，但在两端市场，即小户型的市场和高端豪宅市场，影响不是特别大，因此开发企业要对产品结构有一定的区别对待。看待调控，一是看纵向，看准时间节点，二是看怎么布局城市和产品。”吴中地产集团总裁曾昌宇对于未来房地产市场的前景充满信心，他用“顺势而为”来建议房地产企业如何应对市场变化。“政策调控会让开发商变得更成熟，会更加准确地认识到，在市场当中要去做什么。” 曾昌宇说。

(广州日报) 韶关限价，秦皇岛市准备限价，湖北省住建厅表示先“控价”再商榷是否“限购”……二、三线城市的限购政策会不会就在“台州”画上句号？专家分析，韶关以限价替代限购，暗示了住建部对此的认可。

此风一开，广东的珠海、中山、东莞、惠州等城市以及全国的其他城市，或者也将以此来替代令地方政府难以接受的“限购政策”。

“二、三线城市的限购令”让整个楼市充满了不确定性。但是9月已到，除了台州出台限购政策，其他城市迟迟不见动静。相反，韶关限价令的出台，仿佛给进退两难的限购政策找到了一条出路。

住建部文件早已留下空间？

而这一条出路，实际上是住建部在制定《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》中，早已预留的一个缺口。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫告诉记者，该文件的附件确定了二、三线城市限购的五大建议标准，但同时提出，“限购期限可暂定到今年年底”，并给地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利。

“这意味着限购的标准和条件可发生变化，本来达到限购的标准，因限购的指标和条件修改，可能导致不限购。地方政府只需要采取"限价"措施就可避开"限购"雷区。”谢逸枫表示。

韶关以限价替代限购，“关键是住建部允许他们这么做。”谢逸枫表示。他判断，在韶关的示范效应下，珠三角其他符合限购政策的城市，包括珠海、中山、东莞、惠州、江门、湛江、清远、肇庆等二、三线城市，都将陆续出台限价政策。