提要：深秋的洛阳，气温锐降。但气温的降低似乎阻挡不住开发商推盘的热情。走进各家售楼部，置业小姐的笑容让人如沐春风，各种优惠活动让人怦然心动，但面对宏观调控的步步紧逼、金融按揭的紧缩政策和一线城市的拐点传闻，

深秋的洛阳，气温锐降。但气温的降低似乎阻挡不住开发商推盘的热情。走进各家售楼部，置业小姐的笑容让人如沐春风，各种优惠活动让人怦然心动，但面对宏观调控的步步紧逼、金融按揭的紧缩政策和一线城市的“拐点”传闻，即使刚性需求坚若磐石的购房者也在追问：现在买房，是时候吗？

今年9月、10月，亮相或入市的楼盘达到了全年的高峰，包括升龙广场、住总鼎城、宝龙广场、世贸公馆、恒大绿洲、建业龙城、建业壹号城邦、高尔夫花园、东方今典观澜、新天地·红太阳、盛唐至尊、中泰世纪花城四期、双溪布洛、顺驰城、香港城、洛浦公馆、巨隆星城、塞纳春天、汇景湾、名优雅筑·六合院、时代行宫、顺峰状元府邸在内的多家楼盘，几乎都推出了一期新品（亮相、排号），或推出了后期新品。推盘均价约为5500元朝上，推出的产品以高层为主，同时涵盖一少部分高档精装小户型、小高层及多层花园洋房。与此同时，备受关注的世纪华阳五期也推出了限量版的小户型产品。而位于周山森林公园半山腰的高端项目香樟林，采用预约看房的形式，亮相了独栋及联排别墅，以原生、绝美的景观和品质，让一少部分顶级置业者叹为观止。

据粗略统计，以上房源按目前市场去化能力，足以供给到春节，甚至明年三月。这尚不包括伊滨区的团购项目。开发商库存压力不可谓不大，即使传闻中的“限购令”到不了洛阳，开发商年终回款的压力和国家的货币紧缩政策，终将导致一场兵不血刃的楼盘大战徐徐上演。

作为代理行业的排头兵，河南精顺房地产营销策划有限公司洛阳公司总经理程德方表示，从其代理的“世贸公馆”的客户反馈来看，购房者已经不满足于此前对一般住宅产品的需求，开始追求更为卓越、更具时尚的保值产品。世贸公馆推出的奢装小户型，均价已达到14000元，对于高层项目来说，这标志着洛阳房价首次过万。“世贸公馆是一个房地产的‘跨界’产品，是办公室与家之间的‘第三空间’，一站式兼容生意、工作、休闲的地方，是五星级总统房间的规格。”

产品跨界 营销穿越

事实上，产品跨界的，在世纪华阳这样的大盘，也有体现。这是今年房地产市场的一个新特征。

据世纪华阳营销总监白洁分析，一部分客户购买五期公寓的原因，主要是为了接待朋友、洽谈业务。白洁把这类客户称为“第三类客户”。当然，更多的是用来办公、投资或当做婚房。

“23层的公寓楼，近一半是被客户整层买入的。”白洁说。这也从侧面印证了世纪华阳公寓从住宅到写字楼的“跨界”价值。目前世纪华阳五期公寓已过7000元，超过周边同类产品近千元，能否卖得动呢？白洁说：“五期近2000套房源，开盘不到三个月，目前仅剩60余套。”数据表明，在洛阳，越来越多的购房者和投资者，开始选择更具个性化和全能型的“跨界”产品，作为住宅、办公、休闲、投资的重要选择。

东方今典·观澜营销总监苏敬波对此深有体会。从事房地产营销近十年，他表示，现今的地产推广，更多地是在延伸人——居所——休闲——收藏的价值观，房地产营销已经从前两年单纯卖房子回归到了本质层面，即“满足心灵层面的诉求”。他以观澜项目为例，与其说是卖观澜，倒不如说是营销洛河，由洛河再衍生出“生态人居”的核心卖点，由此再延伸到湿地公园、沙滩浴场、滨河公园、洛浦公园等。这些元素，事实上都是洛河的衍生品，从这个角度出发，观澜的营销推广更多的是追求精神层面、品位层面的。

回顾近期地产营销新概念：从世贸公馆的“公馆夜宴”到样板间实景真人秀、从世纪华阳“水果忍者”体感游戏到东方今典·观澜“生态人居高峰论坛”、从升龙广场摄影大赛到建业龙城的“仕族卡”征集，都在进行着营销手法的穿越尝试。

首期怎么推？房子怎么卖？

新政下的楼市，购房者在犹豫，开发商更是在思量，现在和以后，房子怎么卖，才能打动你？

以新区实力大盘建业龙城为例，在首次亮相当天，举办了来访即可抽奖活动。从时尚自行车到纯平大彩电，不买房子也能送。以实实在在的重磅活动，吸引人们到装修豪华的售楼部进行体验。营销总监王彦红表示，这是让人们感知建业龙城的实力，感知龙城打造精品项目、回馈客户的决心。

事实上，升龙、恒大等知名大盘，也早已将首批亮相或销售作为重头戏来演绎，购房即送Ipad、Iphone等，甚至发展到现在一些楼盘来访即有机会（抽奖）获赠上述时尚用品的活动不断上演，以高档电子产品来传递项目品质和服务理念，包括到社区玩“水果忍者”、“愤怒的小鸟”等著名电子游戏的“穿越”式营销手法，正被越来越多的开发商融会贯通，嫁接到产品销售中来，让房地产营销的路数，演变出无尽可能。