提要：（中新网）近期房地产市场表现非常惨淡，金九早早失约，而银十的数据甚至更差。10月份北京成交量同比下跌四成，上海下跌五成，深圳和广州均下跌六成多，其他二线城市也是出现明显的下滑；价格方面也出现比较大的下

（中新网）近期房地产市场表现非常惨淡，“金九”早早失约，而“银十”的数据甚至更差。10月份北京成交量同比下跌四成，上海下跌五成，深圳和广州均下跌六成多，其他二线城市也是出现明显的下滑；价格方面也出现比较大的下探，各地的打折楼盘层出不穷。另外，业主“维权”的新闻和一些地产公司“被破产”的传言也是频频占据媒体版面。

（中新网）三个月前，我们曾经在《第一财经日报》撰文认为三季度价格松动会更加明显，目前已经成为现实。具体来说，房价的拐点是从8月份开始，与CPI保持同步下跌。现在，我们认为房地产市场已然进入深度调整的寒冬期。

（中新网）在销售持续低迷、价格逐步下行的情况下，房地产企业需积极调整战略应对。对于房企内部管理者来说，财务报表是制定公司决策的重要信息来源，也是我们判断当下房企财务状况的重要依据。我们共收集深沪两市房地产板块107家上市公司近期陆续披露的三季报，试图从三表的“快照”来分析当前的房企情况。

（中新网）我们认为，房地产企业的资产负债表的弹性远高于利润表，在低迷的市场下应多从资金链、存货和债务的规模和结构去分析，这样才能确认其过冬的能力。

存货高企资金紧绷

（中新网）深沪两市房地产板块共107家上市房企的三季报显示，目前存货总额高达1.1万亿，相比一季报和半年报继续攀升，受累今年持续的销售低迷，库存积压比较严重。

（中新网）最让人担心的是，目前大家对于房价的预期产生了改变，反过来加剧了市场的成交量和成交价格“双降”的恶劣情况。因此，出现房企产生流动性危机甚至是破产的传言在情理中。

（中新网）我们从上市房企整体偿付能力来看，短期借款和一年内到期的非流动负债的总和与现金的比值为0.92，相比一季度攀升明显，但是相比中报的0.94略有回落。这说明资金链已经非常紧绷，在手现金仍可覆盖短期的还债额度，而且房企已经充分意识到本轮调控所带来的影响，尽力改善现金流。

（中新网）剔除预收账款后，行业资产负债率均值为48%，其中从债务结构来看，长期借款占总债务的37%（未单独计算有息负债）。结合偿付能力来看，整体情况没有媒体渲染的那么糟糕，但是部分房企的表现的确非常糟糕，对行业周期波动的踩点不精准。

另外，上市房企的预收账款总额达4579亿，很多会在四季度结算，释放出来业绩锁定性很高。在三季报中，我们发现一些公司虽然表现不佳，但其有大部分的结算资源集中在四季度，同样它们全年业绩锁定性还是非常高的。但是，我们从部分区域型公司的三表中发现其财务风险比较大，这跟它们收缩过晚，没能做好存货规模管理有关。

这些说明：一方面，由于大房企提前进行收缩战略，上半年销售业绩突出，为接下来积累了不少可结算资源，财务将表现得更加稳健，这将拉开与中小房企的距离，房企分化现象将越来越严重，市场集中度也会逐步提升。

另一方面，行业整体资金面越来越紧，但整体偿付能力尚可，而且可结算量较大，因此年内上市公司产生大量破产的现象不存在。当然，对于那些没上市的中小房企来说，我们认为资金面会更加紧张一点。但是我们认为，房地产公司的资产远远优于金融资产，因此即使本轮有部分中小房企遇到流动性危机，被收购的概率还是非常高，直接宣布破产属于小概率事件，或者说破产以被收购的形式存在。