提要：文小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按最新标准调整。辛苦了大半年，现在手头有点积蓄，是不是该用这笔钱提前还掉一部分房贷呢？经过央行年内三次加息，从明年1月1日起，五年期以上贷款利率将升高

文小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按最新标准调整。辛苦了大半年，现在手头有点积蓄，是不是该用这笔钱提前还掉一部分房贷呢？

经过央行年内三次加息，从明年1月1日起，五年期以上贷款利率将升高至7.05%。还有不到两个月就要跨入新的一年，是否提前还贷，让房贷族心里打起了小九九。对此，市内银行业人士表示，是否提前还贷因人而异，此前享受七折利率优惠及通过公积金贷款的房贷族，完全没有必要提前还贷。

利率调整未必都在年初

文小姐2008年的时候在中山购买了一套两居室。由于当时政府鼓励购房，她很顺利地从银行拿到了利率七折的优惠。到目前为止已经还款三年，尚欠银行20万元。

“听说年后就要按新的利率计算房贷利息，利率将升高至7.05%，即便七折也要5%，太高了！”文小姐表示，今年她手里有了点闲钱，再加上平时攒的钱，大约够提前还掉剩余贷款的一半，“我究竟应不应该提前还贷？”

昨日，针对文小姐这一纠结的问题，记者咨询了市内多家银行的工作人员。某国有银行工作人员在接受记者采访时表示，文小姐的认识存在误区，即房贷利率调整都在年初。该工作人员表示，事实上，银行调整房贷利率分两种情况，一是大家比较熟悉的年初按照最新利率进行调整，二是根据银行放贷的日期，逢整年度的时候根据当时利率对下一年度的房贷利率进行调整。因此，打算提前还贷的市民最好先到银行打听清楚，自己的房贷按哪种情况调整利率，而没有必要集中在年底办理。

该工作人员还认为，文小姐申请房贷的时候享受到利率七折优惠，调整后房贷利率大约为4.9%，“这样算下来，文小姐把准备提前还贷的资金按五年期整存整取放入银行，利率可以达到5.5%，出现利率倒挂现象，是否有必要提前还房贷不言自明。”此外，目前公积金贷款利率也是4.9%，与利率七折优惠后基本持平。

该工作人员表示，如果市民手头的房贷享受到七折优惠或是通过公积金贷款，完全没有必要提前还贷。

多数市民不急于提前还贷

购房、申请房贷、还贷，对于大部分“房奴”来说，是人生中的大事。房贷利率明年即将调整，类似文小姐一样欲提前还贷的人究竟多不多？

记者从多家银行获悉，从目前来看，并没有出现显著增多的情况，前来咨询相关业务的市民人数也与平时大致相同。

过去提前还贷，还贷人不仅要缴纳一部分违约金，还要提前几个月预约。现在大部分银行都可以随到随还，而且不收违约金。业内人士分析，银行鼓励客户提前还贷有两方面原因：一是迫于存贷比压力，提前还贷可以降低银行贷款规模；二是银行面临“钱荒”，资金始终是要重点支持大客户，提前还贷的多数是普通房贷客户，银行通过让这些客户提前还贷来回笼资金，再贷给大客户。

尽管多数银行欢迎个人住房贷款客户提前还贷，但对大部分人来说，随着消费观念的转变，类似文小姐这样对是否提前还贷纠结的市民已经越来越少。

市内某银行工作人员表示，大多数市民不需急于提前还贷，一方面因为房贷是一笔相对较大的资金，并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款；另一方面，即便手头有一定的闲钱，现在投资渠道很多，不少人考虑与其提前还贷，还不如拿这笔钱进行投资理财。

就手头有了闲钱是否提前还贷的问题，记者采访了多位市民。其中张先生的回答最有意思也最具代表性。“普通老百姓能有几次机会从银行贷到款？手头有了闲钱去搞点投资，收益应该不会比支付的那点利息少吧？”

（来源：中国网）

最严“限购令”实行半年来，目前房价虽已进入实际降价阶段，但降幅却并不明显，购房者依旧选择观望态度，买卖市场继续呈现胶着状态。那边房价前景迷茫，这边房租则一路高企，据统计，目前在北京房租成本已占去很多人月薪的25%以上，多数购房者采用合租，或转战到北京周边租房。对此，很多租房者深感伤不起，眼看房租大有赶超房贷之势，租房还是买房？两难选择再次成为热点。

买卖价格降幅不大租金上涨赶超房贷

9月北京市中高端二手房成交均价为31000元/平方米，环比八月33000元/平方米仅下降6%。麦田房产市场研究部分析，9月房价环比下降幅度较小，目前二手房市场价格较为稳定。对此，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，二手房买卖市场依然胶着，今年的市场情况与08年世界金融危机那会不同，开发商资金链尚且不算紧张，因此一手楼盘降价幅度并不明显，降价楼盘也多在五环外，而五环内的一手楼盘多数不降反升。受此影响，二手房目前降价幅度也很有限。在心态上购房者继续观望，售房者则继续硬抗，转售为租者也比比皆是。

这种情况下，租赁市场活跃因素增加，涨势如火如荼。北京市房地产交易管理网显示，2011年8月北京市中高档住宅的租赁指数为145.09，单位平均租金为53.05元/（m2·月），环比上涨了0.99%，同比上涨了3.32%。其中，一、二、三居室的平均租金价格分别为2493元/月，3614元/月和5300元/月。8月份北京租赁成交量也较往年同期上涨近三成，租赁市场呈现量价齐升。北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示，目前，9月份租赁的上涨势头仍在继续。

当前经济情况允许下 买房优于租房

房租在上涨过程中与一般买房的还贷数额越来越接近，越来越多的刚需置业者开始迷茫了，目前这种形势下是该继续观望租房生活？还是出手买房用房租的钱来还房贷？对此，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星予以了详细的解答。余金星经理表示，针对租房还是买房情况应根据不同的人群给予不同的分析，整体来讲，在经济情况允许的条件下，买房优于租房。

“对于买房而言，目前大环境确实不适合投资，但对刚需购房者则另当别论。”北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星表示。他认为，对于有条件购房的刚需购房者而言，9月后到年底是一段购房良机。这段时间房价较低，房源充沛，可选择面大，更容易选到自己心仪的房子。此外，北京作为国际型大都市，每年都在涌进很多外来人口，城市化进程不断扩大，二手房市场存在着巨大的刚需人群，未来房价以健康平稳为主要发展路线，降价幅度有限。且以以往经验来看，在北京购房往往是越早出手越合适。而从目前形势来看，房租还有上涨的趋势，每月2000—3000元的房租已接近买房的还贷月供，而与租房不同，买房除了居住的功能外还有升值、保值的功能。

“买后出租”“以房养房”两种方式减轻还贷压力

对于供房方法，北京麦田房产东望区慧谷店A组店经理余金星主要提出了“买后出租”和“以房养房”两种方法减轻还贷压力。余金星经理表示，对于经济情况可以承受在京购房的购房者，可以采用“买后出租”的方法，即买下房屋后，出租出去，自己则可租一个价格相对低廉的房子用于还款过度。如一个月还贷3000元，把自己房子租出去每月租金5200元，这样不但贷款的钱出来了，可能还会有结余，这种方法最为适合参加工作不久的年轻人。

而对于经济情况稍紧的外地购房者，则可采用“以房养房”的方法。由于二三线房价普遍低于北京，购房者可以选择在老家购房，并把房子出租出去，用所收取的租金来缓解自己的经济情况。如在老家购房，每月还房贷2500元，房子出租2000元/月，在北京租房1000元/月，这样一来，虽然每个月也一样还房贷交房租，但到最后自己还能收获一套房子。

对于目前经济情况暂且不能承担购房的年轻人来讲，则可以这两种购房方式为目标，暂时以租房方式过渡到攒钱购房。