房地产私募基金备案发改委 或为开发商救命稻草

热点不详2014-04-04 12:17:06
提要:国家发改委最新公布的一份已备案股权投资企业列表中,盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案,成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。财新网

国家发改委最新公布的一份已备案股权投资企业列表中,盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案,成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。

财新网28日援引河山国际资本集团董事长曹少山的话称,未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案,规模较小的则可在地方发改委备案。

“这是一个市场信号”

房地产私募投资基金可能悉数纳入发改委备案体系的消息,被业界视作一个“不是十分利好的利好”。

天津联银恒通股权基金有限公司合伙人胡敏则认为,房地产PE纳入PE备案体系,实际上也就是说,最后一个通道还没有关闭。这是一个市场信号,监管层认识到要疏通了,不能只堵。但同样,也“人为地”给PE加了一环扣,增加了额外的管控成本。

“之前政策上比较认可的是OTC(离柜交易)。”胡敏说,相比之下,PE总归是向少数人提出邀约,国内的诚信体系还不是很好,财务损失、风险系数高,投资门槛也高。

“很难说是不是利好,管得更严了,还要等市场反应。”一位上市公司战略部总经理昨日这样说。

刚刚从盛世总裁一职卸任的王戈宏则认为,将房地产PE纳入备案,“对大资金进入(房地产私募基金)应该有帮助”,这给险资、社保和外资创造了一个进入房地产领域的必要条件,“目前来看,这对行业应算是个利好”。

王戈宏目前是普乐门公寓投资管理有限公司、万润瑞富股权投资基金有限公司创始合伙人、CEO。

在盛世任职期限,王戈宏实现了北京盛世神州房地产投资基金在国家发改委的备案。

根据资料,盛世神州基金管理公司注册资金为3000万元人民币,一期基金规模为5亿元人民币,由阳光壹佰集团、复地等五家房地产企业与机构联合发起设立。

“从申请到成功报备用了3个月的时间,审核还是比较严格的,需要的资料也很多。对基金的资格核查得很严。”王戈宏说。

早报记者了解到,以往房地产PE不用报备也不用审批,跟着市场走。此番将要纳入到备案体系,业内人士更多在等待后续细则的公布。

“会不会存在一刀切?”胡敏说,5亿元的资金门槛不算高,但指的是单一项目吗?复合做2笔,又怎么算?

胡敏另外的疑问是,大型房地产公司,若注册地址是在上海,项目是在天津,是在上海备案还是天津备案,还是都要备案?

还有时间的问题。5亿元以上报备国家发改委,那需要多少个工作日审批?是一批就能过,还是说有很多隐性要求,比如公司资质、所占股份、担保、回购等。

开发商的救命稻草?

开发商对于房地产PE政策同样关注。

沪上一位开发商称,房地产PE是不是可以做,以前一直含糊,有些企业一直在变相地做。如果能被纳入规范,今后是个利好,其实也就是非上市公司融资的一个手段。这两年,外资很难进来,房地产不太好做。国内做得比较多,其实更多就像是温州民间借贷。

有业内人士昨日提到,国外的房地产PE比较青睐于商业业务,国内尚处于探索阶段,也有住宅、工业用地方面的发展。

清科研究中心12月27日发布的数据显示,2011年前11个月,共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集,募资总额达36.42亿美元;投资方面,前11个月中国市场中共完成房地产投资35起,交易总额22.20亿美元。从细分行业来看,以商品住宅类投资案例居多,13起投资共计涉资9.64亿美元,城市综合体、商业地产以及养老地产等类型投资相对较少。

据胡敏介绍,他们公司眼下是倾向于投混合类型物业,住宅加商业,商业倾向于小型商场连锁和地铁商场,单体面积中小住宅回笼部分资金,然后商业培养,引导投资。以地养商不做,要以商养商。

“过去住宅很受PE欢迎,现在商业受关注得多了,回报率都大于15%。总的来说,额度大的,回报率要求也就更高。”前述开发商说。

这位开发商进一步说,现在的房地产PE年回报率不低于20%至25%。“人民币利率低的时候就15%至18%了。”

数位开发商对早报记者抱怨,PE都是狮子大开口,很难谈拢,年回报率动辄20%以上。

但有资金进来总比没有好。

“机会好的话,20%也是可以扛住的。总比把项目卖了好。”上述开发商无奈地说。

一家房地产私募直言,他们公司投资基金的年回报率控制在20%以内,投资周期则是3-4年。

对于开发商,上述私募认为,不少是急功近利的。“把我们当做救命稻草,纯粹是借贷,但项目本身未必符合我们的要求。”

一位上市企业投资部经理称,“大气候不好,金融又很虚幻,PE水太深。我感觉PE做成的可能不太多,效益好的并不多。我们民营开发商,政策上也没有什么优势,就不做第一个吃螃蟹的,跟着大方向走走,市场体系稳定下来再说。”

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