住建部强调调控不变 三成房企出局促四个转变
住建部强调调控不变 三成房企出局促四个转变
在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。
2012年，继续坚持调控的重点是什么，与2011年相比会有哪些变化，房地产市场和行业又会出现怎样的趋势？
继续限购、遏制投资投机
2012年，要促进房价进一步合理回归，继续同时从供给和需求两端进行调控尤为重要。
需求端，坚持遏制投资投机型需求仍然是房地产调控的主线。姜伟新指出，明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。同时合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。
“长期来看，我们建立房地产市场一个重要目的是要通过市场配置资源，满足社会丰富多样居住的需求，而不是给大家所有的资金提供一个投资品的市场。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，“无论调控政策将来会有什么具体形式的变化，政府继续控制投资和投机性需求的政策方向是不会改变的。”
与去年不同的是，今年住房和城乡建设部专门提出，在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。
专家指出，支持居民首套房购房需求一直是调控政策所强调的，也是我国发展房地产市场的目的所在。但在过去一年的调控中，由于银行信贷紧缩等因素，部分银行对首套房也提高了首付比例和贷款利率，不符合调控的初衷，这种状况应当改变。
继续遏制投资投机需求的同时，姜伟新要求把“加快中低价位、中小套型普通商品房建设”作为明年的一项重要工作。并提出要研究支持中低价位、中小套型商品房建设的政策。加快对普通商品住房规划、建设和销售的审批，尽快形成有效供应。土地方面，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设与供应总量的70%。
强调地方政府责任，加快推进房产税
2011年，全国657个城市均按国务院要求，公布了年度房价控制目标。从目前的情况看，绝大多数地方基本实现了年初制定的房价控制目标。
姜伟新指出，各地要对2011年稳定房价工作作总结，对没有完成年度房价控制目标的城市，由省级人民政府在明年1月底前向国务院作报告。
2012年，“继续落实地方政府对房价调控的责任”仍然摆在房地产调控工作的重要位置。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，对地方政府而言，坚持调控有可能导致地方土地出让收入有所下降，对地方经济发展和财政收入增长速度有一定影响，但从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进产业结构和收入结构调整。
除了继续落实各项调控政策以外，住房和城乡建设部专门提出，要求各地加快推进个人住房信息系统建设。“这是明年非常重要的一项工作，对于加强和改善房地产调控以及社会管理意义重大。”姜伟新提出，40个重点城市个人住房信息系统明年上半年要实现与住建部联网，各省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。
与此同时，要促进房地产市场的长期平稳健康，必须注重房地产领域长效机制建设。姜伟新指出，明年住房和城乡建设部和各地都要抓紧编制住房发展规划。住房发展规划是落实住房政策的重要载体，是指导住房建设和发展的基本依据，对于稳定和引导市场预期具有重要意义。同时，住房和城乡建设部还将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。
三成企业将出局，市场将现四个转变
坚持调控不动摇，意味着明年房地产市场依然会延续今年的境况，房地产企业的资金链状况也许会变得更不乐观，今后房地产业的发展可能会告别过去“顺风顺水”的时代。
由中国房地产协会和兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书指出，截至2010年底，全国有房地产开发企业近7万家，两年内累计减少近1/4，并且呈现加速减少的态势。在调控背景下，房地产企业的“洗牌”不断加剧。如果现行调控政策能落实到位，到2015年，预计将有30%的房地产企业被洗牌出局。
“前些年，一些房地产开发企业扩张偏快，负债规模不断扩大，经营的审慎程度不断下降，而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域，行业良莠不齐的现象突出。继续坚持房地产调控的政策取向，客观上有助于加速房地产行业的整合和规范。”任兴洲指出，在资金回笼缓慢、偿债压力大的情况下，一部分专业资质不高、经营不够审慎、不注重产品质量的企业将会被更有实力的企业兼并或者收购，有竞争实力的企业会得到发展，最终将形成综合实力和抗风险能力强的大型企业与更加专注于某个细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面。
姜伟新强调，明年要继续加强监管，规范房地产市场秩序。加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为。进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传工作，引导购房者与企业根据合同约定或通过司法途径解决房价波动产生的矛盾，保持社会和谐稳定。
“房地产市场将逐步出现四个转变：一是由卖方市场逐步向买方市场转变；二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游地产、产业园区地产、老年住区建设协调发展转变。”中国房地产协会副会长朱中一认为，这就需要房地产企业调整投资回报预期，加快企业的转型发展，从过去注重开发数量与速度，向注重提升产品的性价比转变。
地方“承压力”持续受考 楼市理性发展是关键
专家表示，这种严厉的调控措施，对于楼市“价格目标”的实现可谓立竿见影，地方“承压力”持续考验，有几个问题值得关注。
调控会否面临“软执行”风险？专家表示，在没有很好地解决土地财政之前，一味的“调控高压”恐难持续。数据显示，截至11月28日，其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑，仅为9501亿元，比2010年同期减少1172亿元。
开发商会否通过“玩数字”应对调控？比如，“双限”之下的珠海楼市就迎来精装房改售毛坯房的风潮，“一个楼盘原来每平方米卖1.6万元，现在降为1.1万元，看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地集团珠海投资有限公司市场营销部经理杨峻说。
中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。显然，房价的调整幅度尚未到达理想水平，严格的楼市调控2012年不会“松绑”.
严荣认为，既不能抱着调控突然放松的幻想，也不能指望调控能一步到位。有些政策能“救急”但不可持续，要强化一些基础工作。比如，为使住房保障规划更符合实际，使任务分解更贴近地方实际，应大力推进地方住房信息联网工作，甚至可筹划实施全国性住房普查工作。
房价合理回归仍有许多可以预见的挑战与困难
2011年的最后一个月，一系列宏观调控政策密集出台。在经历了“十二五”规划的开局之年以后，在应对了高涨的物价、房价之后，存款准备金率的下调，中央经济工作会议中传达的信号，也为新一年中国经济的走势埋下了伏笔。
新的一页已经掀开，展望2012年，中国经济最大的看点何在？
稳住物价之后 稳定增长成关键
过去的一年，对于普通百姓而言，物价始终是生活中的关注点。延续着2010年物价水平的逐步走高，2011年上半年的物价形势十分严峻，通胀压力与日俱增。
面对严峻的物价形势，从2010年10月开始直至2011年年底，央行先后5次加息，9次上调存款准备金率。上调的利息和存准大幅降低了市场的货币供应，日趋收紧的货币政策在遏制物价上涨、抵御通胀中起到决定性的作用。
随着稳定物价、遏制通胀的调控措施不断出台，高企的物价在下半年开始回落。CPI涨幅在连续4个月回落之后，2011年11月份已降至4.2%的水平，全年物价走出触顶回落的涨跌曲线。
伴随物价回落，经济的增速逐渐回落。从一季度的9.7%，到二季度的9.5%，再到三季度的9.1%……在转变经济发展方式的大背景下，经济增速的回落虽是题中应有之意，但伴随着欧债危机的逐渐升级，以及世界经济复苏不稳定性的增强，稳增长的重要性又显得比其他时候更加突出。
在不久前结束的中央经济工作会议上明确提出，当前经济增长下行压力和物价上涨压力并存，部分企业生产经营困难。会议提出了“稳中求进”的工作总基调。
在很多专家看来，中央经济工作会议传达出的信号表明，随着宏观经济形势的变化，“稳增长”的重要性再次凸显，并且强调要“着力扩大内需特别是消费需求”.
2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率，在很多人看来，这同样是宏观调控侧重点变化的细微信号。不过，即便存在着经济增速放缓的压力，但对物价的关注同样不能掉以轻心。
为促进经济增长，欧美等发达国家仍将维持相对宽松的货币政策，过多释放的流动性很可能再次流向国际大宗商品市场，使中国再次面临输入性通胀的压力。同时，国内劳动力、资源、原材料价格的上涨趋势依旧明显，物价的变数依旧很大，对通胀预期的管理依旧面临着重重挑战。
房价降温之后 政策博弈在加剧
过去的一年对于中国的房地产市场而言可谓是转折性的一年。随着2011年年初“国八条”的出台，中国的房地产调控达到空前力度。各地调控目标的出台，以及限购城市的不断增多，连续火爆两年的房地产市场开始降温。
2011年一季度末，全国楼市成交量开始出现转折性变化，成交面积、成交金额双双下跌。在成交压力不断增加的情况下，高企的房价逐渐被遏制，涨势趋缓。
及至下半年，在国家统计局对国内70个大中城市房地产运行情况的统计中，新建住宅价格环比出现下跌的城市不断增多。
10月份，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长，11月份70个大中城市住宅销售价格环比指数继10月房价首次负增长之后再次下跌，49个城市房价出现下降，与此同时，大中城市房地产成交量大幅萎缩，房价涨幅得到有效抑制，房价下行的趋势已不可遏制。
随着越来越多的楼盘开始打折促销，持续20个月的房地产调控终于取得阶段性成果。随着房价的持续下跌，2012年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
同样是在2011年底的中央经济工作会议上，为2012年的房地产调控定下了基调--坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。
要促使房价的合理回归，目前仍有许多可以预见的挑战与困难。其中人们最担心的地方莫过于，在具体的政策操作中，房地产调控的力度和深度会不会被削弱、被误读。
在业内人士看来，尽管房地产调控政策的延续已成大势所趋，但地方政府在类似“限购”等具体操作问题上与中央的政策博弈无疑也将随着房地产市场的持续遇冷而不断升温。“随着房地产市场的持续下滑，地方政府与中央政策之间的博弈在2012年会不断加剧。”
类似“佛山限购令一日两变”的闹剧还会不会发生？大量依旧保持着旺盛增长态势的中小城市房地产市场是否会进入调控的范围？全国范围内的限购政策能否继续坚持？……一系列疑问成为2012年房地产调控的重要看点。
多项改革并举 继续深化有期待
对中国经济而言，2011年是一个名副其实的“改革之年”.在2011年中出台的一系列重大经济发展战略和经济改革措施为之后的中国经济走向留下了巨大的想象空间。
2011年3月，第十一届全国人民代表大会第四次会议批准了国务院提出的“十二五”规划纲要。
纲举目张，“十二五”规划纲出台之后，包括钢铁、能源科技、交通运输、农业农村经济发展等等一系列行业和产业的“十二五”规划相继发布。2012年，更多行业和产业的“十二五”规划将相继出台，“十二五”规划纲要随之也将逐渐从发展战略转变成具体的政策措施，在各行各业产生实际影响。
除了“十二五”规划之外，一系列针对中国经济结构性问题进行的改革同样引人注目。2011年初，上海、重庆开始对个人住房征收房产税的改革试点。房产税是我国首度对个人住房开征房产税，在调节财富分配、约束投资性和奢侈性购房需求、节约社会资源以及改革财税体系等方面具有重要意义。
一年的试点，上海、重庆在房产税征收、使用等问题上积累了重要的经验，在2011年底的中央经济工作会议上明确要求进一步扩大房产税试点，这一财税重要改革举措能否在2012年进一步扩大范围值得特别关注。
房产税之外，2011年财税方面的改革措施不断，从9月份开始，个人所得税、企业增值税、营业税陆续大幅度上调起征点，营业税改增值税在一些地区和行业开始试点。结构性减税的大幕在过去的一年已经拉开，交通运输及其他现代服务业税负减轻的政策措施也已可期。2012年结构性减税还会有哪些全新的举措，在税赋不断减轻的背景下，中国的企业和个人将得到哪些切实的好处值得期待。
同样，针对过去一年中中国经济运行过程中暴露出的一系列问题和困难，相应的改革措施也不断出台，其中针对小微企业经营困难采取的九项金融财政扶持政策力度空前。可以期待，随着相关政策和资金的逐渐到位，中小企业经营困难的现状在2012年将得到有效缓解，中国经济也将在调整产业结构、转变发展方式这条主线上取得进一步的突破。
