提要：保障房能否成楼市稳定器?2011 年底，上海馨宁公寓和尚景园两个公租房项目揭开面纱。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应--首批合计5100套

保障房能否成楼市“稳定器”?

2011 年底，上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应--首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市“风向标”城市。2011年全年，上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。“保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”上海徐汇区房管局局长陈继刚说。

2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20%。

不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人工成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。另外，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。

再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。

■ 市场分析

上半年是价格的实质回归 下半年是心理的合理回归

目前基本上整个房地产处于一个下行的周期中，这个过程中大家对整个房价的认识会有一个理性的回归，也就是说房地产究竟值多少钱，一套房子究竟值不值得用50 年、70年甚至100年的全部收入去买，完成一个心理周期的调整以后，无论对开发商、地方政府以及购房者，从心理上完成一个理性的回归，这种理性回归对于未来整个房地产的健康来说，比价格的调整可能更要重要。

上半年可能是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归，这个合理回归完成以后，就会达成一个共识，未来我们肯定还离不开房地产，房地产要继续发展，但是房地产的发展不等于房价的发展。当市场当心理达到合理预期的时候，这个价位出现的那种交易的活跃就是合理价位。