案例

　　陆女士是省城某小区的业主，因在外地工作，小区房屋一直由父母常住，而陆女士只在周六、周日等节假日才回家。为了回家后不需为无车位停车而烦恼，一年前，陆女士便从物业公司租得一停车位。近日，陆女士回家后发现，该停车位已被他人占用。

　　原来，陆女士在租期届满后忘记与物业公司办理续租手续，物业公司便认为陆女士不再租用，在没有征求陆女士意见的情况下，即将该停车位以同样的出租条件租给了他人。陆女士曾找到物业公司表示要求续租，可物业公司认为，租期届满后，彼此的权利义务已经随之消失，其自然有权将车位另租他人，无需经过陆女士许可，陆女士也无权干涉。陆女士询问：物业公司的说法对吗？

　　说法

　　物业公司的说法是错误的，其必须对未经陆女士许可随意将停车位另租他人的行为承担相应的民事责任。

　　一方面，物业公司侵犯了陆女士的优先承租权。优先承租权是指租期届满后，原租赁物继续出租的，且原承租人仍愿租用，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人承租的权利。承租人享有优先承租权，不仅是法律对租赁合同双方当事人进行利益平衡的表现，而且也符合我国民法所倡导的公平合理原则。本案中，陆女士和物业公司之间有合法有效的车位租赁合同在先，并已经实际履行完毕；租期届满后，车位被继续出租，且陆女士仍愿租用；陆女士同意接受同样的租金价格、租赁期限等主要条件。在此情况下，物业公司擅自将车位另租他人，无疑是对陆女士优先承租权的剥夺。另一方面，物业公司违反了自身的法定义务。虽然合同确实可以因到期而终止，但《合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 ”与之相对应，在租赁物仍将继续出租的情况下，通知承租人是否继续承租，恰恰是出租人的一项附随义务。物业公司未通过任何方式征求陆女士的意见，即将停车位另租他人，明显与之相违。再一方面，物业公司必须承担民事责任。一方当事人拒不履行合同附随义务，意味着另一方当事人的合同目的并没有圆满实现，即因属于不完全履行而构成违约。 《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ”也就是说，陆女士有权要求物业公司继续签约、采取相应的补偿措施乃至赔偿由此给陆女士造成的损失。 颜东岳

(来源:安徽日报)