五大锁房原因背后

　　由于“锁定”事件的升级，1月16日，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》，回应“锁房源”一事。据悉，根据该说明，“锁定”主要有五种情况。

　　第一种情况是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售。

　　这其中就包含了安居型商品房(类似于经济适用房，下称安居房)的管理，深圳市规划和国土资源委表示根据相关规定，“安居型商品房项目在我委办理预售审批后的销售、网签合同、备案等手续在市住房建设局的售房系统中办理，因此我委锁定房源并不影响后续手续的办理。”按照官方的解释，锁定安居房是正常业务办理，而中海、中粮和招商的锁定情况都是属于该范畴。

　　招商地产曾向媒体表示，招商锦绣观园项目是安居型商品房，在取得预售许可证后即将数据转市住建局销售平台，进行配售必须锁定。

　　而根据中海地产公告，被锁房源位于深圳龙岗区的阅景花园1号楼至4号楼，属安居型商品住宅。这些房产被临时锁定是因为深圳有关国土机关规管该类房产采纳的一般管理措施所致，并非因集团不遵守任何法规。

　　第二种情况是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定。

　　第三种是涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件;第四种是因司法或其它调查案件的问题;第五种是法律法规规定的其它情况。

　　花样年告诉理财周报记者，其公告中已说明被锁的4套房源逾2012年及2013年向独立第三方买家出售及转让4个公寓单位的房屋所有权，锁定事项与公司无关。

　　而花样年控制人曾宝宝在微博上回应称，“已卖给小业主的四套房子，业主断了银行按揭，银行从网上把房子锁了。”

　　克而瑞研究中心分析师房玲认为，如果不是大范围长期的应该影响不会特别大，企业还是要及时澄清，而佳兆业信任危机上的问题比较严重，要整体方案出来后才会解锁。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆业。

　　佳兆业方面回复记者，一切以公告为准，但是佳兆业至今一直没有出澄清公告以说明原因，目前仍处于停牌状态。近日有报道称万科和华侨城等6家开发商正在商谈购买佳兆业事宜，理财周报记者致电万科，其董秘谭华杰表示：“这个传言我倒没听说。我现在是没有听到任何内部说过的信息。倒是听说了别的传言。我们公司这边我没有获得任何信息，现在传言确实比较多，万科这个传言我还是第一次听说。”

　　华侨城董事会秘书处相关工作人员告诉记者，“我们没有接到相关的通知，也没有听说过，是通过网络才知道的这个事情。”

　　尽管部分房企已出公告说明锁盘原因，深圳房管局也进行了回应，并称“不应过分解读”。但是仍不能满足人们对于企业业务层面变动的种种想象。

　　房企负债率高 转型或成趋势

　　此次房源被锁，基本集中于深圳，更确切的说，位于龙岗区和宝安区。这两个区域也是旧城改造的战略重地。接二连三的锁盘，可能是地方性问题的暴露，国家对地方债务、土地的整肃。

　　香港华富嘉洛的孙洁仪分析师表示，中国的房地产在国家GDP的比重较多，国家打贪反腐，这一板块会受到牵连。而另一方面，她认为更需要关注各个房企的财务状况，“客观来讲，的确内房行业里面负债水平史无前例地高。恒大的负债比例更是高达130。”

　　根据2014年年中报，花样年、佳兆业、雅居乐等多家公司的经营活动现金流量净额均为负数。其中佳兆业为-121.42亿港元(7.7526, 0.0013, 0.02%)，中海地产为-111.24亿港币，招商地产则为-73.32亿港币。

　　“中国房地产最近这几年的确发展的步伐太快了，他们积极扩张，看一下现金流，看到经营现金流很多企业都是负数，不是靠每天做生意赚钱来给自己公司融资，是靠不断地发债，或者是说靠股票市场上面的融资来为自己公司提供现金流。”孙洁仪分析道。

　　在此次锁盘中，万达[微博]和恒大等地产商并未受到影响，万达深谙商业地产，日前万达院线上市;恒大在发力商业地产之外，投资足球，涉足水、牛奶以及农产品。地产商的业务面铺得更广，而转型不应为无奈之举。

　　上述分析师表示，“可以看见这种转型有点像是行业趋势，就像万科失去了销售老大的地位，绿地公布说今年上半年就会上市，他们管理层公布的策略的转型也是说以转型为一个核心的战略。”