“您好，今天政府刚出台新政，购买2年以上的普通住房免征营业税了。上次跟您说的那套房子，您看要不要再考虑一下?”3月30日晚上9点多，记者接到一位二手房中介的来电。电话中他难掩兴奋，极力向记者推荐此前提到过的一套二手房。由于这套二手房购买尚未满5年，按照原来的政策，需要交全部房款的5.6%作为营业税，因此此前并未在记者购房的考虑范围内。然而，新政的出台使得这一切都不同了。

　　就在这一天，记者的微信朋友圈被频频刷屏，无论是媒体同行还是业界专家，都在谈论同一个话题：3月30日，五部委发布楼市新政，对于个人住房贷款政策和个人住房转让营业税政策作出调整。一片热议中，喜忧参半。

　　现象

　　房源涌入

　　二手房市场重现活力

　　“新政出台后房价会涨吗?”“开发商会不会借机涨价?”“二手房市场也会变热吧?”……这些无疑是普通购房者最为关心的问题。

　　业内专家认为，两大新政体现出楼市改革的方向。房地产交易环节的收费越来越少，而持有环节的税费越来越多。持有环节高税，交易环节低税，将造成流通量大大地增加，周转率大大地提高。

　　无论如何，对于正打算购置二手房的人们来说，当下最为直接的利好，是可选择的房源范围变大了。记者走访过程中发现，在郑州，此前已经在中介门店挂牌数月没见动静的2~5年普通住房，开始被更多购房者关注。中介预计，未来还将有更多此类房源进入二手房市场。

　　个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置业人群入市，此次新政则将刺激不少改善型置业人群入市。随着营业税“5改2”促使大批业主抛售手中房产，大量二手次新房涌入市场，成为市场供应量的有力补充，购房者和可选择的房源同时增加的情况，将有效刺激房贷市场成交量的上升，二手房市场将重现活力。

　　链家地产市场研究部则提醒购房者，营业税的调整将使市场中低税房源有所增加，但同时，这也将成为二手房业主单方面提价的动力。总体来看，虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限，税费成本下降幅度也并不大，但政策对于预期的刺激仍将使市场整体交易热情提升，未来成交量将进一步上升，不排除二季度房价出现一定上涨的可能性。

　　变化

　　新常态下，购房者理性至上

　　近几个月以来连续的利好政策，可以说极大改善了各方对于房地产市场的预期。尤其是贷款政策的宽松，其效果直接作用于贷款成本，促使购房成本有所下降。

　　那么开发商究竟会不会借机涨价?从记者目前了解的信息来看，的确有不少郑州开发商释放出“即将涨价”的讯息。这令人不得不想起，此前曾屡次因新政出台而引发的“恐慌性购房”。

　　然而，与以往相比，如今的购房者显然不再像过去那样容易被“涨价”所牵制了。在经历了房价数年的跌宕起伏之后，购房者理性了很多。在市场形势和出手时机方面，购房者已经逐渐具备了自己的判断力，不再“任性而为”。

　　“新政刚出台，就看到朋友圈里转发的各种开发商涨价的相关文件。老实说，现在我对这个半信半疑。眼下我主要还是根据自己的购房需求去慎重选择楼盘，不会被涨价因素过多左右。”一些购房者在提及涨价现象时如是表示。

　　在中房经联主席、伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，此次政策调整将鼓励购房的重点从首次购房需求转向改善型购房需求，这是值得欣喜的改变。但对于不少开发商惊呼的“房地产的春天来了”，胡景晖却不以为然。

　　“两个新政叠加起来，最多只会刺激宏观楼市二季度房地产成交放量，这其中既包括新房，也包括二手房。但是房价估计不会有太大的波动。”胡景晖分析道，“降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多。首付比例降低了，按揭的压力就变大了。税本身的影响也是比较有限的，从去年9月30日的房产新政到后来的降息、降准等，房地产的经济政策所起到的市场刺激效果也就是两三个月，之后往往被打回原形，接着再来一次，然后又被打回原形……这就是我理解的房地产行业的新常态。”

　　判断

　　2009年楼市盛况难再现

　　针对不少人将此次新政推出与2009年楼市政策相提并论，有业内专家指出，事实上，此次新政推出，与2009年信贷政策由紧转松面临着不尽相同的背景。

　　2008年，受金融危机影响，全国楼市下行。2009年信贷政策由紧转松，二套房首付比例低至20%，多重政策叠加，房地产市场随之迅速转向，在2008年的低基数基础上，销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%，而销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

　　“眼下的大背景是，全国楼市供应量过剩，库存量高企，需求减弱。从政策内容来看，2015年的楼市新政将推动楼市有所好转，但政策刺激力度将不及2008~2009年。”中国指数研究院在最新发布的研究报告中如是表明。

　　可以预见的是，在未来的三个月内，购房者热情将推动房地产市场各项指标数据有所反弹，楼市成交量在未来一段时间会有上升态势。但是，对于库存量较高的一些城市来说，现在就预料房价上涨还为时过早。尽管一些开发商有上调销售均价的打算，同时会在去库存的道路上一路追寻量的攀升，但是欢呼过后，市场还依然是那个市场。

　　“其实，此次新政最大的受益者应当是房地产中介，而非开发商。”胡景晖认为，新政可能会帮助开发商拉一两个涨停，但是它对开发商的意义远没有对二手房市场的意义大。遗憾的是，目前国内的资本市场上缺少纯粹做房地产中介的上市公司。未来如果有这类公司，那么在推出类似这种政策时，涨价的可能就不是开发商，而是中介公司或其他房地产相关平台了。换而言之，开发商涨来涨去的时代应该过去了。

　　机构观点

　　泰辰

　　救市是大势所趋

　　房价不会快速上涨

　　3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套房最低首付比例由60%降至40%。同一天，财政部和国税局也联合发文调整个人住房转让营业税征收年限，由5年缩短至2年。

　　第三方专业机构泰辰认为，随着房地产供需关系的转变，自去年起，房地产宽松政策不断，此次“330新政”更是重磅加码。此次房地产政策的调整，旨在促进购房者入市，促进房地产行业的平稳发展，进而达到稳增长目的。

　　分析

　　经济疲软

　　房地产救市政策不得不发

　　从历次房地产政策调整时机来看，经济下行压力较大的时候，房地产宽松政策会伴随出现。例如2008年金融危机时，三部委出台按揭贷款7折优惠政策。在经济过热的时候，房地产收紧政策也紧跟着出台。例如在2010年之后，限购、限贷政策出台。

　　最新数据显示，2月份CPI同比为1.4%，PPI同比继续下跌，降至-4.8%，整体经济面临通缩风险。尽管2015年GDP增长目标调低至7.0%左右，但经济下行压力还在加大。

　　国家统计局数据显示，截至2014年末，商品房待售面积62169万㎡，比2013年末增加12874万㎡，房地产去库存压力加大。

　　尽管自去年以来，房地产宽松政策不断，但年初房地产需求依旧低迷，1~2月商品房销售面积同比下跌16.3%。1~2月房地产投资增速降至10.4%，房地产投资资金来源增速更是跌至-13.6%。

　　多个数据指标显示，房地产市场呈现疲弱态势，“330新政”这支箭，不得不发。

　　影响

　　刺激购房者入市

　　房价不会快速上涨

　　此次五部委出台的房产新政，无疑是有利于缓解房地产市场的窘迫困境，但是否能导致房地产市场的回暖，还有待观察。由于经济增长前景不明朗，房地产政策的利好效应将受到经济下行压力的对冲影响，实际效果将有削弱可能。因此，房地产市场走势是否上扬，还须谨慎乐观。

　　泰辰认为，新政将降低二套房的购房门槛，首改类购房者因易受资金制约，出手较为谨慎，该政策出台后，将促进其入市。同时，新政将稳定房地产市场，在一定程度上缓解库存压力。开发商应利用政策利好时机，调整销售策略，提前推售节点，快速出货;改善型需求项目，更应及时作出反应。

　　“将促进二手房交易市场的容量扩大。两年以上的二手房流转量将会提高。市内成熟区域的二手房项目，尤其是刚刚满两年的二手房项目，将会分流一部分新房市场购房者，购房者可选择的空间更大。”泰辰分析，对于购房者而言，本次房地产政策调整并不会导致房价快速上涨，开发商将以去库存为主，不必过度恐慌。购房要谨慎选择区域、品牌及产品，以合适房源为准，出手购买。