在刚刚结束的北京春季房展会上，前来内地“抢金”的海外项目参展势头愈演愈烈。

　　今年参展项目高达340个，在500余个总参展项目中，占到了近7成。购买方面，据北京房展组委会调查显示，被调查观展者中，表示有购买海外项目意向的，占比高达29.5%。

　　记者调查发现，购房者为了改善生活环境或孩子教育等，越来越热衷海外置业，同时，受购买力提高和海外项目增多等因素影响，海外置业的人群正在从金字塔顶端向下发展。海外置业这只曾经高贵的“堂前燕”，如今开始“飞入寻常百姓家”。

　　海外置业需求强劲

　　近年来，我国居民对于海外投资热情持续高涨，越来越多的中国购房者将投资目光转向国外，尤其是欧美，更是引领着海外置业的新潮流。

　　仲量联行的统计数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。而中国的住宅开发商增长其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

　　虹桥锦程投资移民总监刘石磊在接受记者采访时表示，海外投资和移民可以用一句话形容：人数迅速递增，选择的项目和国家增加，人群类型逐渐扩大。“这次展会已经是我们第三次参加。有一个很明显的现象，海外展区在逐年扩大，由房展的配角，变成了现在的主角。”

　　据其介绍，从2011年起中国人就成为美国第二大海外房地产买家，特别是欧洲各国解决金融危机所带来的压力，相继提出各种吸引投资者政策，买房即可获得身份，对于国人也极具吸引力。

　　根据葡萄牙移民局发布的最新官方数据，截止到2014年12月31日，葡萄牙黄金居留许可法案从2012年10月8日开始正式执行，累计成功获得葡萄牙黄金签证的人数已达到2022个，投资总金额近12.3亿欧元，主要人群来自中国，共计1629个(约占80%)。其中，通过购置房产获得身份的人数为1916个(约占总人数的95%)，投资金额约为11.1亿欧元。通过申请家庭团聚获得居留卡的人数为2971个。

　　置业人群扩大趋势明显

　　“在最近的3-5年内，仍然会十分火热，而且适应人群也将从金字塔顶端向下发展。以前海外置业对象主要是高净资产人群，即企业主、私营业主、企业高管，如今逐步发展出一个大众阶层：高学历技术人员、白领。年龄也从原来的40-50岁，逐步扩大到30-50岁。”刘石磊说。

　　多位业内人士在接受记者采访时均表示，海外置业的人数在持续上升，同时，置业人群也从金字塔的顶端往下扩展。

　　“近年来，我国居民对于海外投资热情持续高涨，这都得益于良好的收益，2015年仍将成为海外投资者的另一个丰收年。”高锐地产负责人说。

　　另据记者了解，海外置业走热的另外一个重要原因是中国人投资习惯是购买固定资产。但是目前国内的房产投资回报率相对较低，市场还将持续走低一段时间，导致更多的投资者和消费者不想盲目的做出决策。而国外地产是投资的良机，以欧洲为例，在过去的12年里均处于下跌状态，这被很多国内投资者认为是出手的好时机。同时，海外投资还可以获得移民身份，有助于解决孩子教育、生活等诸多方面的问题。

　　海外可选择范围增加

　　与此同时，迎合中国投资和移民的海外项目也在持续增加。

　　“随着中国海外置业者对海外置业环境的逐渐熟悉，以及更多中介机构如雨后春笋般的涌出，海外置业信息透明化提高，置业者从最初的集中于部分门户级城市和都市中心进行，逐步走向成熟、理性的置业，需求也逐步从核心区域向周边区域分散。”莱坊研究部门相关负责人称，以高价高企的伦敦为例，中国置业者现在已经不再集中在伦敦市中心，而是一些通过城市轨道交通只要20分钟就可以到伦敦市中心的地方，在距离伦敦、曼彻斯特等中心城市有一定距离的小城市，由于高铁即将开通，也在吸引中国置业者。

　　虹桥锦程公司律师提醒投资者，以吸引投资缓解危机的移民政策必会根据各国经济的情况有所改变，要随时保持关注，以免错过时机。

　　□服务

　　如何轻松海外置业

　　随着中国购买力的提高和海外移民项目的增加，不少中国人选择在海外置业。但记者在近日的北京春季房展会上了解到，不少购房人对于海外置业不甚了解，甚至“两眼一抹黑”，对于如何选择海外项目，选择什么样的项目等问题均较为迷茫。为此，本刊特邀虹桥锦程投资移民总监刘石磊为购房者答疑解惑。

　　1 不同国家投资和移民的门槛分别是什么?

　　答：现在无论是海外投资或者是移民渠道都是非常多的。其中，葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯、意大利都是根据规定购置相应额度以上的房产可以申请办理移民;匈牙利是购买30万欧元的国债既可以办理移民;美国作为老牌的移民国家，移民的方式也很多，主流的投资移民即EB-5项目投资移民，目前美国单纯的房产投资也很火热。另外，虽然加拿大联邦移民政策几次变动，让加国粉丝倍感受伤。但是目前仍然还有可以进行的移民项目，例如跨国经理人项目，魁省企业家、雇主担保移民、联邦技术移民等多种方式。

　　单纯就房产而言，目前美国、加拿大、澳大利亚、乃至英国、德国都是投资热点地区。

　　2 不同类型的需求怎么选择移民项目?

　　答：教育型：想要入读的学校附近选择适用的房子，一个人的话可以选择公寓，全家的话可以小house，这样既便于打理(毕竟打扫房间也是一个“工程”)，而且这样的房子学业结束后也便于出租和出售。

　　养老型：当然要关注配套设施是否健全，环境是否好，周边医院，超市，公园的距离。

　　投资型：投资的话地段非常重要，还有周边房屋出租价格和出租率，以及整体商业氛围。虹桥锦程移民律师提醒投资者，要了解租约情况，例如金额和租约时机，开发商所售房子能否出租等。我们针对投资型客户还推出包租的房源。

　　3 海外投资中的隐性费用和陷阱有哪些?

　　答：有顾客由于对信息了解得不够，听信一些个人或者小机构的忽悠，买房子上当的情况经常发生。购房者要注意中介机构介绍房源是否说清税费，各国税费不同，很多客户买房的费用是正好的，没有预留更多，一旦产生分歧会造成很多不便和不快。例如葡萄牙房产交易税固定为6%是由买主支付，除此之外还有印花税。同时，要注意房产是否有银行贷款，债务问题是否清晰。还有一点，要对比房价是否虚高，有些机构提供的房源可能经过几手才到客户手中，价格自然也就增加了很多。

　　4 如何规避这些问题?

　　答：首先在网上做些功课，了解有关信息，多做对比。在投资海外房产前，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续，他能准确理解以当地语言撰写的合同对你来说非常重要。千万不要在没有完全理解合同的意思，以及在没有得到一份具法律效应的中文版合同前签名。当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性。

　　同时，要充分了解所购房屋的情况，房产是否有银行贷款，债务问题是否清晰，房价是否虚高。办理贷款的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。

　　投资海外房产通常牵涉到货币兑换，而每天的汇率波动可能意味着损失大量的资金。提前向一位专业的资金外汇经纪人预订一个有利的汇率，一笔20万欧元的交易有时能够节省2000欧元。当然还要选择一个正规、服务优质的中介，这样能够帮助购房者省去很多时间和金钱。

　　5 不同国家应该如何选择?

　　答：首先投资者要考虑投资目的，优先目的和次要目的。其次要考虑经济能力。例如：考虑教育的家长，如果希望孩子进入顶尖大学，美国肯定是第一首选。如果对学校的知名度没有过高要求，需要孩子有一技之长，欧洲国家也是非常好的选择，意大利设计、德国制造都是优势专业。而考虑养老的并且预算并不高的投资者，可以选择希腊。希腊的生活环境相当舒适，并且拥有完善的医疗保障体系，25万欧元的投资金额更是吸引眼球。