▶电梯内、绿地旁、地下车库墙上……在大多数居民小区的公共区域，广告随处可见。这些广告的收益，作为业主的你，拿到了吗?

　　▶实际上，国家相关法规明确规定，这些位于公共区域的广告收益，应当归全体业主所有。但现实却是，不少业主根本不知这项规定，这份收入大多被物业公司代管。对于其中的具体收支情况，很多业主并不了解。

　　□东方今报记者 牛犇/文图

　　小区广告日渐“猖狂” 多数小区公区收入没公布

　　当信息的传播变得多样化之时，人们对于扑面而来的广告渐渐失去了抵抗。就在不知不觉中，广告商们将目光聚焦在小区的公共区域，而大多数业主甚至不知道，这些广告收入其实是属于业主的。

　　从小区门口到进居民楼，有的小区门禁的升降栏上是楼盘广告，有的小区地下车库墙壁上有灯箱广告。还有的小区，一进入电梯间等电梯，四周墙壁上挂着2~3个750mm×550mm 的框架平面广告。

　　刘女士所在的永威五月花城刚刚交房近1年，电梯三面都已被广告商占领。用来保护电梯设施的简易木板，便被人工划出了3个空格，每一个空格都挂有一个平面广告。

　　这些广告中，有商场的促销广告，有汽车广告，还有手机广告。内容五花八门，让人眼花缭乱。而刘女士却透露，自己对于广告的收入并不知晓，更不知道，这些收入是属于全体业主的。

　　“小区里的广告很多的，但真没关注过这个问题。”刘女士透露，自己之前所住的其他小区，也存在这样的问题。

　　业主胡先生则表示，知道小区公共区域广告费属于业主共有，“在网上看过这方面的规定，但没有人纠结这个问题，谁来管这个钱。”

　　这样的情况并非个例，记者在调查中发现，大多数小区的广告都是物业公司卖给了广告商，而收支却很少向业主公布，业主们也大多不知道这些收益用在了哪里。

　　竞争激烈 物业提高准入门槛

　　某广告公司工作人员告诉记者，郑州市大部分小区电梯广告资源已被整合，“通常电梯内一块平面广告为150元/月，电子显示屏更贵。”

　　根据该工作人员提供的电梯资源明细表，记者按每个小区30部电梯，1部电梯内有2至3块平面广告，那么一个五六栋楼的普通小区，按一部电梯内3块广告牌算，光是电梯平面广告的收入就达1万多元，加上其他广告的收入，一个小区一年公共区域广告收入，保守估算应达10万元。

　　记者随后也就这一算法采访了其他几家小区物业，受访者均表示，“差不多是几万元。”

　　该广告公司销售人员告诉记者，如今的小区广告越来越难做，随着行业的细分，物业公司也提高了进入小区的门槛。“如今这些广告公司都成立了专门的物业开发部门，负责攻克新建小区的物业公司。”

　　没业委会 业主争取利益难

　　尽管知道小区公共区域广告收入属于全体业主共有，但涉及到如何维护自身合法权益的时候，大多数业主选择了沉默。

　　居民侯先生表示，由于自己本身工作较忙，在最初小区投放广告的时候，就没有理睬，如今对于物业收取广告费的形式，也变得冷漠不再关心。最让侯先生感到头疼的是，“广告收入谁来保管?”

　　河南春屹律师事务所张少春认为，小区的广告投放，程序上应由业委会和物业共同商议。物业代收费用后，广告收益到底用于什么公共用途，都该和业委会共同协商决定。

　　张少春还表示，因为现在的小区居民大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，很难组织业主大会，进而选出业委会，而大多数业主也只是关心物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告收益问题。

　　因为大多数小区没有业委会，所以个别业主很难去维护自己的权益。如果业主通过打官司来维护自己合法权益的话，成本又太高，广告收益总量看起来大，分摊到个人却很少。导致小区广告收入往往掌握在物业公司手里，监管缺失导致了公共收入被滥用。

　　律师建议业主通过合法途径维权

　　根据《物权法》第七十三条规定，电梯等公共区域属于全体业主共同所有，业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　河南予顺律师事务所律师岳增超认为，凡在电梯等公共区域以商业广告获利的行为，应当经过全体业主或业主委员会的同意，其所得除去物业公司用于对广告牌 、海报等的日常养护和保洁费用外，剩余部分应为业主所有，纳入专项维修资金。“若物业公司侵犯了业主的合法权益，业主可跟物业公司协商解决，也可以向法院提起诉讼。”

　　“首先，尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途。”岳增超律师表示，业主可通过向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正。“或者联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共有部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。”

　　案例：小区公共区域广告收入归业主

　　据悉，目前凡是因物业违规占有小区公共区域广告收入的法律纠纷，均以物业公司的败诉结束。

　　沈阳大东区鹏利花园物业公司在电梯等公共区域发布广告获得26万余元广告费，业委会对于此项收益最终应归谁的问题与物业方对簿公堂。该案经过一审、二审、再审，最终法院判决广告收益归全体业主，拿回了26万余元广告费。

　　审理该案的法官表示，发生在该小区的广告费归属权纠纷案非常具有典型性，虽然历经两年多时间审理才尘埃落定，但对依法规范物管公司的服务以及为广大业主维权提供帮助具有非常重要的意义。

　　该法官还指出，物业服务公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，应归属全体业主共有。在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下，物业服务公司在收取共有区域经营性收益后，合法使用该收益的情形只有一种，即用于补充专项维修资金，这是《物业管理条例》所允许的。除此之外，任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。