“930”政策实施已经过去两周，有人哭有人笑，高价拿地和高位买房的开发商和买房人自然是受到冲击最大的，而首次置业者与准备抄底者自然偷着乐。而最高兴的要属一个“非主流”群体——房托。所谓房托，就是指开发商为了制造热销假象，召集“闲散人员”冒充买房人参与排队、摇号，甚至签约的造假行为。自从有了房地产营销这一行业，就有了房托这一现象，北京究竟有多少日光盘里出现过房托的身影我们不得而知，但可以肯定的是，马上进入冰封期的楼市，将成为他们的战场。届时，大量大爷大妈会在售楼处里穿梭，旅游地产项目的大巴车上会有各种口音的交集，某某楼盘“逆势热销”的火爆场面也将不断上演。如何识别热销房假象，不被房托蒙蔽双眼，是眼下买房人最应该掌握的技巧。

　　房托那些事儿

　　前不久，北京青年报记者亲身经历了这样一件事。今年9月初，丰台某楼盘内部认购，需要排号，记者的几个朋友都说被现场火爆的场面惊呆了，一共四五百套房源，排号的有将近2000人，一房难求。销售员告诉他们，不找关系肯定买不到，因为供求比例达到1：4了。

　　朋友后来通过各种业内关系才买到房，而四五百套房在两个小时内就被“抢购一空”。但令人费解的是，没过几天，记者就接到了该楼盘的促销电话。销售员告诉记者，该楼盘各种户型都有售，但非常紧俏，前不久开盘已经被抢得没剩几套了，希望记者尽快来看房。

　　记者曾经参观过该楼盘，位于丰台区六环外，商住公寓。周边配套几近于无，户型设计也有颇多缺陷，尤其是LOFT，层高也就4.1米，说实话，如果不是当时房地产大势不错，这个楼盘很可能成为滞销货。

　　那么，问题来了，该项目推出的房源既然“日光”了，那怎么还会不断有促销电话?市建委网站为何显示还有大量房源?最关键的问题是：那现场2000人哪里来的?

　　由此，记者不由联想到前段时间发生的两件有关房托的新闻。

　　在成都，一个客户一下子购买了60套房的故事，后来随着房管部门和工商部门的介入，才发现是假的，相关责任人已经被处理。

　　在深圳，9月19日，某楼盘宣称开盘当日，2000余人到场抢房，房源被一抢而空。此外，多家网络媒体上也有关于该楼盘“日光”的类似文章。9月27日，深圳市相关部门前往该项目售楼处，根据现场公开的《商品房预售许可证》和销售系统数据显示，该楼盘共计1006套预售商品房，开盘当天仅售出441套(不含回迁房)。事实情况并非网上文章所说的开盘即售罄。

　　面对检查，现场销售负责人直言不讳，称“开盘即售罄”只是一个常规营销手法而已，主要是让客户产生购买恐慌，尽快出手。

　　而近年来最大的房托出现在北京，今年年初，几个人用公司名义购买了几十亿的房产，而此举是为了规避新出台的商住房限购，开发商通过将房源全部变成二手房，然后再以二手房过户形式卖给买房人，据了解，开发商此举光产生的税费就高达2亿元以上。而开发商之所以敢如此做，就是看准了后市行情必然大涨。

　　房托是哪里来的

　　房托究竟始于何时?据房地产业内老营销人回忆，应该是在房地产刚刚市场化的那几年，是竞争白热化的产物。

　　“当时，还没有今天的网络营销、圈层营销那么先进，很多小项目连报纸广告都做不起，就只能让销售员在市场上散布一些消息，说我们的楼盘价格超低，根本买不上房，然后雇人连夜排队，拍点照片发在网上，然后不出几天客户呼啦啦就来了……”这位营销人说道。

　　记者十几年前曾经亲历过很多次这样的场面。比如2008年，北京奥运会刚过，北京由于提前透支了奥运概念，房地产形势并没有如开发商期盼的那样火爆异常，北京楼市陷入随后几年的冰封期。一个奥运村附近的项目开盘，记者前去采访，发现“原来市场不像想象中那么寒冷”，不到300平方米小小的售楼处，每个座位上都坐着正在咨询的买房人，但记者总是从他们的言谈举止，以及眼神、穿着中感受到心不在焉的气氛。随着深入的采访，开发商老总最终向记者透露，外面售楼处的人都是来“捧场”的。

　　“就是开饭店，开业当天基本也是朋友亲戚来捧场嘛。”记者对开发商老总这句话至今记忆犹新。

　　据前文提到的那位老营销人介绍，严格意义上说，北京没有真正意义上专职的房托，基本都是随机性的。房托一般召集有几种人群。

　　首先是参与项目建设的工人。这是最早的房托，起先是买房人为了抢到热销房，晚上雇农民工帮忙排队，往往就找本身就在项目工程上工作的农民工，而农民工也乐得帮忙，还有额外小收入，据了解，最早的排号好处费是50元。时间长了，一些开发商发现如果要制造热销场面，必须“人山人海”，因此，每到开盘节点，就让工程上的农民工穿上体面一些的衣服，坐在售楼处里冒充买房人。

　　第二是房地产员工的朋友亲戚。这种房托是最多的。一般快开盘前，开发商不确定到底会有多少买房人前来认购，怕人少了一来场面冷清，二来最担心冷场消息传出去影响市场口碑，因此，往往命令员工组织亲朋好友开盘当天到售楼处当房托。这种房托一般是没有真金白银回报的，就是售楼处里的冷餐随便吃、饮料随便喝，遇到大方点儿的开发商，可能得到一些小礼物，仅此而已。而房托们还不得不来，谁让自己的家人在人家这儿上班呢。

　　第三是开发商的合作方。每个开发商都有很多合作方，比如广告公司、设计公司、活动公司等等不下几十个。而且他们的经济命脉都掌握在开发商手里，因此，帮着开发商“暖场”、“凑人气”成为他们的工作任务之一。当然，开发商一般是不付钱的，只能合作公司出。

　　前不久，广州某房地产网站一份《某某楼盘支援紧急召集》被曝光。召集令明确注明为了支援该楼盘打造人气，每位该网站员工需组织家人到场扮客，每位同事至少组织一台客户，要求2人一组。还规定了具体的流程：先自驾车到场，再到网站驻场处签到，参加沙盘及区位图讲解，参观样板房、现场咨询、销售员答疑，走完楼盘销售为普通看房客做的整套程序。至于结算方式，明确规定每台客户补贴150元，以现金的形式给到同事。

　　而这种房地产领域的潜规则，北方称之为房托，南方称之为做媒。

　　看清房托危害性 识别真假热销盘

　　有人算过一笔账，请1000个房托，每人200元，也就20万元，但这种场面下，自然会有真正买房人受不了这种诱惑而果断出手，哪怕是只有一个这样的人，那20万元成本也收回了。更别说由于场面宏大，真正的购房人达到预期，开发商调高价格，大赚特赚，这20万元花得有多值。

　　前几年市场竞争激烈时，房托现象比较多，但近年来因楼市兴盛，已经有所减少。北京楼市曾经发生过不少这样的案例：由员工或者合作方组织起来的房托队伍，到了售楼处抢吃抢喝，临走把售楼处糟蹋得一片狼藉，有的大妈大把大把拿装订精美的楼盘资料，美其名曰出去发给朋友，其实就是看中了将其卖废品的价格……当开发商看到市场好，不用房托也有大量真实购房人买房，逐渐地就很少再用房托了。

　　但可以预见的是，在随后的一段时期内，这种现象会屡禁不止。原因何在?

　　2016年9月30日，有关部门一纸新政，终于让狂飙数年的北京房价暂时得以收缰，而在短短几天时间内，全国20多个城市相继出台政策维稳房价，一时间，前几天的还是门庭若市的售楼处，突然间就变成了门可罗雀。资料显示，热点城市在过去的黄金周期间，市场比9月份下调了25%至30%。

　　面对即将而来的楼市冰冻期，开发商会重视每一次项目的暖场、开盘，而新政带来的需求被压制、买房人锐减的局面势必造成售楼处冷清，如何让场面显得红火一些，比竞争对手楼盘有人气一些，房托的“演出”时间就到了。

　　有关人士直言不讳地告诉记者，虽然这种行为表面看是一种营销手段，法律并没有明文规定违反了哪条，但这种做法说到底，的确危害了真正买房人的权益，因为它带来的是误导买房人的假象甚至是房价的攀升，最终吃亏的还是真正的买房人。

　　那么，买房人如何才能识别一个楼盘是否真热销，而不被房托假象蒙蔽眼睛呢?

　　首先，要明确一点，开发商才是最大的房托。

　　几乎每次抢房，都是开发商刻意制造的，常规的套路无非是放出很少的房源，通过各种渠道大量蓄客，给出房价区间而不明确价格，在指定的时间内到场，造成楼盘现场人满为患，现场视需求比决定是否涨价，买房人由于等候该楼盘错过了别的楼盘只能接受涨价，最终下单购买。

　　其次，判断一个项目是不是真的火，还是要从该项目真材实料去考察。

　　北京真正的商品房日光，基本都是价格明显低于周边竞争对手的项目。这是一条铁律。如果价格、品质、配套等条件与周边项目无太大差别，它的热销几乎就可以断定是有水分的，求证的手段，就是所谓的“日光”之后过几天再去看房，不出意外还会有大量的房源存在。当然，也有品质远超出竞争对手的项目，即使价格高出一筹也会出现日光，但这种现象少之又少。

　　最后要告诫买房人一点：不要被假象蒙蔽，一个房子是否值得买，要在心里有个价格高限，超过高限，再热销的现场不是假的也是假的;低于高限，认真考察，即使售楼处冷冷清清也要果断出手，因为，那叫抄底。