“来北京之前，我不断地向已有经验的北漂同学询问生活技巧，话题中讨论最多的便是租房”。张宇(化名)说，这几天他遇到了一些麻烦，比较纠结，可能会再次换房。

　　张宇来北京工作已有两年，因为房租不断上涨经常换房子。2016年5月跟同学合租一间房，价格也觉得合适。这一段时间，被二房东告知业主把房子卖掉了，并且同时要求涨房租。张宇跟二房东提出，他们的合同上明明是2017年5月到期，即便涨价也应该是5月份过后才能涨价。二房东表示，要不退房要不然就涨租。这让张宇感到困惑，突然房租涨价到底是二房东的意思还是新业主的要求。

　　租房是房产市场上的一部分，租户和业主作为两个不同方面，有着各自的利益与需求。租户因价格贵、急需居住等各方面原因，便通过各种渠道寻求租房信息，而不能保证自身利益;业主则因临时情况转变、租户不能守约使自己身陷困境。

　　目前，张宇和同学还没有找到适合的房子，面对现在的状况，他表示很无奈，不知道跟二房东的合同是否具备法律效力，因此只能跟二房东一直拖着。

　　相关法律界人士表示，租户和二房东签约的合同有没有法律效力，关键是看业主和二房东签约的合同有没有规定可以转租。如果合同明确规定可以转租，根据买卖不破租赁的原则，是合理合法受法律保护的。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此租户可以拒绝退租，拒绝加钱。如果业主和二房东签约的合同没有规定可以转租，而是二房东私自转租，那么是不受法律保护的，租户只能和二房东协商，或者接受退租和加钱。

　　链家专业经纪人告诉《广厦时代》，在租房中，要注意协商和合同的法律效力，口说无凭，要在签合同的时候，做出重大协商的时候，最好签有法律效力的合同;同时为了保障自身利益不受损失，应该特别留意，房东有没有卖房的打算，如果有卖房的打算，要和自己的租房计划匹配，以减少不必要的麻烦。

　　与张宇这个北漂不同的是，李女士作为房东也遇到令她束手无策的事情。李女士有套房一直出租，前段时间要出售，并且已经有人要买这套房子。于是，她提前跟自己的租户商量好搬出日期。结果让李女士感到不安，租户迟迟没有搬走的意向，经过询问之后，租户找的新房子也需要等待两个星期才能搬过去。这样的情况，使李女士陷入两方为难的境遇中，眼看新业主就要来收房，李女士不能违反合同规定。最后只能给警方打电话来帮忙处理此事。

　　很多业主在租房卖房过程中会遇到同样的事情，双方口头协商。专业人士提醒，为确保双方利益均不受损失，业主要卖房，需要提前跟租户协商，要签署有法律效力的协议，协议上明确日期。有协议就可以让租户搬走，没有协议，口头承诺，租户可以不搬走。

　　通过以上两个事例，链家经纪人提出以下几点租房须注意事项：

　　(1)找正规的房产机构租房;

　　(2)明确房屋是否可以出租(廉租房、自住型商品房、私搭乱建的房屋要留意);

　　(3)是否是业主本人签约，如果不是本人，是否有代理权;

　　(4)留意房东是否有卖房的打算;

　　(5)留意合同上的租期、付款周期、押金的退回情况;

　　(6)明确哪些家具家电损坏，租户必须赔，哪些是房东需要维修的;

　　(7)物业交割要清楚，明确水、电、燃气费、车位等费用;

　　(8)最重要的一点是明确违约方式，如房东卖房，需要提前几个月跟租户说明，赔偿几个月的租金等。

　　文/高崇