今年4月底，一家名为“河南新筑置业有限公司”的地产商在北京土地公开市场连续竞买获得2宗限价住宅地块，它要为此支付41亿元土地款。

　　这两宗地块分别位于北京市顺义区和丰台区，顺义地块土地面积约4万平方米，建筑控制规模6万平方米，地块用地性质为居住用地，要求全部建成自住型商品房，销售限价2.4万元/平方米。

　　河南新筑最终取得顺义地块的成交价为12.1亿元，相比8.8亿元挂牌出让起始价溢价37.5%，按照建筑规模简单计算，顺义地块成交楼面价超过2万元/平方米。

　　考虑到项目销售限价2.4万元/平方米，河南新筑从顺义地块上的盈利空间较小。

　　河南新筑竞买的丰台地块也不例外。这一地块土地面积5.3万平方米，建筑控制规模10万平方米，用地性质也是居住用地，同样要求居住部分全部建成自住型商品房，含全装修费用的销售限价3.5万元/平方米。

　　河南新筑竞得该宗地块的成交价为28.9亿元，相比23.5亿元挂牌出让起始价溢价23%，按照建筑规模简单计算，丰台地块成交楼面价接近2.9万元/平方米。

　　如果扣除掉配套教育用地部分，分摊至自住型商品房的楼面价将更高，这意味着河南新筑在丰台地块上也难以获取更高利润。

　　人民网记者注意到，这是河南新筑首次进入北京市场，并集中获取两个房地产项目。事实上，从今年一季度开始，河南新筑在北京土地公开市场已做尝试。

　　河南新筑是香港上市房地产商正恒国际控股(股份代码：00185.HK)名下的一间间接附属公司，在2016年底刚刚设立不久。

　　正恒国际控股的实际控制人是河南房地产商张敬国家族，其还控制拥有河南正商集团，这是河南省当地一家总资产数百亿元民营房地产公司。

　　正恒国际控股只是河南正商集团的海外地产平台公司之一，张敬国家族在2015年7月份通过收购获得了正恒国际控股一半以上的股权，成为这家香港上市公司的实际控制者。

　　河南正商集团正在努力将更多的资产置入这家上市公司，张敬国家族展开收购时，正恒国际控股几乎没有成规模的业务板块，名下资产屈指可数。直到2016年底，其营业收入不到8000万港元，亏损了近6000万港元。

　　河南正商集团则规模庞大。据正商集团主动披露的公开信息，公司2016年整体销售额超过261亿元，同比几近翻倍增长。

　　正商集团在这两年业务规模增长尤为迅速。集团名下一个核心地产开发平台公司河南宏光正商置业有限公司2014年销售金额即已迈过了百亿元，2016年在建房地产项目约40个，土地储备建筑面积千万平方米以上，近九成位于郑州市。

　　中信建投证券一位人士告诉人民网记者，短期内正商集团没有计划将正恒国际控股发展为公司地产业务开发主体，但希望将更多房地产业务及资产置入其中，培育规模，成为公司海外融资平台之一。

　　他进一步告诉人民网记者，业务规模是海外平台公司获得融资的基础条件之一，在境内，河南宏光正商置业有限公司是正商集团的核心地产开发平台，并承担了融资主体的角色。据悉，公司在2016年集中非公开发行了总规模23亿元公司债券补充营运资金及偿还债务。

　　正商集团通过正恒国际控股名下附属公司获取北京2个住宅开发项目，而非集团非上市主体等其他境内地产开发平台公司，将来这2个住宅开发项目预计也会顺利实现在正恒国际控股公司体内并表。

　　2016年底，正商集团同样通过正恒国际控股附属公司集中获取了位于郑州市的5个房地产开发项目，土地款22.9亿元，当期公司资产总额即从2015年底10.66亿港元增至2016年底近31亿港元。

　　资产绵薄的正恒国际控股并无资金实力支付在郑州及北京竞得的7宗地块土地款，这些款项均由正商集团向正恒国际提供关联方贷款。

　　经人民网记者计算，正商集团至少已经向正恒国际控股提供了超过62亿元关联方贷款，另外今年初还有一笔22亿元贷款因故取消，这笔贷款也是为了收购郑州市一宗地块所支付代价，但地块未能顺利落实交割。

　　虽然正恒国际控股竞得这些地块，但其实也没有开发能力操盘运作。正恒国际控股与正商集团早在2015年底即已签订委托合作协议，正商集团将负责开发、建设正恒国际控股旗下的房地产项目。

　　随着正恒国际控股名下房地产项目增加，今年初双方已经修改了委托合作协议及关联交易金额上限，由之前确定的2016年-2018年关联交易上限9200万元、3600万元及1500万元，大幅增加至12.88亿元、29.32亿元及32.32亿元。

　　“正商集团将获取的物业项目分予正恒国际控股，同时提供资金，并且帮助其开发建设。”上述中信建投证券人士介绍，“正恒国际控股所需要的是资产规模，正商集团需要充实一个上市平台，两年后正恒国际控股通过平台融资即可实现资金反哺。”

　　人民网尝试通过公开渠道联系正商集团人士进一步询问公司战略，未果。