颜色(北京大学光华管理学院教授)

　　北京是清王朝的首都，是庞大帝国的权力中心。在中国古代，城市往往是军事堡垒，通常被围墙和护城河包围。清王朝时期的北京城，大致覆盖到现在北京二环的范围，总面积约63平方公里，分为内城和外城两部分，两部分均被城墙包围，紫禁城位于内城中部，又称宫城。

　　作为这个浩大帝国的首都，北京不仅是一个军事堡垒和一个政治中心，还是中国最大的商业中心之一。大量入关的满族人和自元朝建都以来长期生活在此的汉族人是这里的主要居民，在特定的自然环境和文化熏染下，形成了极具特色的居住建筑形式——四合院。

　　四合院是北京传统的民居，其轮廓大致为矩形。南边的通常为大门，大门正对面坐北朝南的是主堂，面积50平米到70平米不等，东西两侧也建有房屋，四边建筑围绕着院子。四合院大小不一，有的四合院包含了两个甚至更多的院子，这也意味着有着更多的房屋和更大的面积。通常情况下，一个四合院内居住一户人家，也有两户或者三户人家共住一个四合院的情况。

　　在清朝，四合院的交易一直受到官方的监管。清朝前期，政府采取了较严格的控制措施，所有内城的土地和房屋归政府所有，内城的房屋一律不可买卖。随着政权日趋稳定，政府的相关限制逐渐放开。

　　1782年，政府彻底开放了北京城大部分区域的房产交易，并设立了专门的管理和中介机构——房牙，用以对房地产交易进行监管。房牙有两项主要职能，首先作为房地产交易的信息平台，它将所有待售和求购的信息进行收集汇总，便于买卖双方交易;同时，房牙履行征缴房屋交易税的职责，政府对于每笔房屋交易征收3%的税金，当买卖双方在房牙签订交易合同后，需向房牙缴纳税金，房牙将税金和交易契约上交朝廷，朝廷审核通过后加盖红色官印，以表明该笔交易的合法性，这类契约称为“红契”。

　　未经房牙而进行的私下交易，不受政府的承认与保护，因没有政府官印，被称为“白契”。政府每五年对房牙进行资格审查并颁发执照，通常情况下，房牙的掌柜都是子承父业，以保证在长期范围内，房牙能够对房地产交易进行更好的监管。

　　我们对清代北京城房牙保存的房地产交易契约进行了整理，统计了契约中保留的房屋价格、房屋位置、交易时间等相关信息，时间跨度从1644年清军入关到1840年鸦片战争伊始，共约200年。从中可知，随着时间的推移，房地产的交易越来越频繁，这不仅是由于越往后交易契约保存得越好，更大程度上是由于人口不断增长以及交易限制的逐渐松绑。通过对这些契约的进一步分析，我们发现了诸多影响北京房屋价格的因素。

　　面积越大、院子数量越多的四合院，单位价格越高。四合院的具体位置对于单价有着重要影响，位于内城的四合院价格要比外城高30%，距离商业中心近的四合院，要比相对较远的四合院价格高31.8%。同时，商业用途的四合院的市场价值，要比居住用途的市场价值高出23.5%。四合院本身的建筑材料、配套基础设施也对四合院的单价有影响。陶土建造的四合院的价格，要比砖构四合院的单价低67%，而如果四合院中有水井，它的市场价格相比而言要高75.6%。交易的合法性也对房价有影响，经过政府认可交易的四合院的市场价值，明显高于私下交易的价格。

　　为了对清朝房价水平有一个更直观的认识，不妨将清朝时期的北京房地产价格与现在的物价进行换算比对。以同期粮食数量核算，2002年北京市一平方米的房地产均价为893公斤大米，2011年涨至4370公斤，而18世纪早期的清朝，一平方米的房地产价格约合大米168到419公斤不等，可推知当时北京的房地产价格约为清朝的至少6倍。若以同期劳动工资核算，1720年至1744年之间，一个非熟练劳动者平均工作793天，能够换取一个普通住宅。

　　将近三百年后的今天，对于当年北京房产交易的情景，我们只能是当成一段有意思的历史来重温了。