孟晓苏
孟晓苏 资料图
孟晓苏：以房养老是帮“有房的穷人”
“很多人都在批评反向抵押保险的以房养老，但这也许是因为他们没看懂什么是反向抵押保险。”在送离记者、电梯门缓缓关上时，孟晓苏再次重复了这句话。
“反向抵押以房养老”大力倡导者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在接受本报记者专访之后，重新走进办公室，那里正有一个会议在等着他——来自资本界、房地产业和保险业的知名智囊，正在讨论“反向抵押保险以房养老”最终落地方案。
保监会主席项俊波在1月份的全国保险监管工作会议上称，今年我国继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试 点。不过上周，成都“以房养老第一人”对媒体称生活质量不如从前，自己很后悔。两条看似矛盾的消息不禁让人发问：以房养老到底是好是坏呢？
今年一季度，国内有望进行“以房养老”试点，首批“反向抵押保险以房养老”产品或将面世。据了解，以幸福人寿为代表的一批颇有实力的保险公司将 开始推广这种反向抵押保险产品。目前，“反向抵押以房养老”方案已经基本就绪，正准备在北京、上海等城市的部分老年家庭试点推广。
面对社会上此起彼伏的质疑，原幸福人寿董事长、现任监事会主席孟晓苏，还原了最真实的“反向抵押以房养老”。
制度性互助
“倒按揭”后老人仍可出租房子
以房养老，也被称为“反向抵押贷款(保险)”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务 的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。反向抵押保险养老是其中一种形式，操 作者是保险公司。
“现在很多老人的退休收入只有2000多元，算上吃饭、看病，只能维持最低的生活水准。”孟晓苏说。
而发生于十多年前的房改使得这些家庭至少拥有一套房。这些业主坐拥数百万元的房产，每个月可支配收入却只有几千元，是事实上的“住房富人、货币穷人”。
去年11月“反向抵押养老保险”风声渐盛。住在朝阳区牡丹园的一对老夫妻找上了幸福人寿的门。这对老夫妻有一套两居的老公房，老两口刚退休不久，月收入只有4000元左右。要不是依靠子女赡养，每个月连看病的钱都不够。
“按照您现有的房产进行倒按揭，每月的按揭款能够拿到将近2万元，一年是将近24万元。”幸福人寿反向抵押保险试点组人员接待了他们，并且算了一笔细账。
2012年北京市户籍人口平均寿命为81.12岁，而60岁以上老人平均剩余寿命要高于户籍平均寿命。这老两口也许能拿到16年到20年甚至更 长时间的倒按揭现金，而且随着房产增值，老人能拿到的钱会水涨船高。也就是说，假定老夫妇未来能生存20年，则能拿到的钱最少是480万元，房屋增值后就 能拿得更多。而且活多久就给付多久，领钱的时限和老人的生存时间同长，直至老夫妇中的最后一人辞世。
昨日，来自链家地产的二手房数据显示，牡丹园地区老房的二手房单价5.1万元到6万元之间，就算取中间值5.5万元，这老两口60平方米的房子也只能卖到330万元。
和直接卖掉不同，抵押之后的房产产权虽然不归老人，但还由老人居住和使用，如果老人用于出租可以再赚一份租金，日后房屋升值老人可以分享。
“这种保险产品是一种制度性互助。不管老人活多长时间，倒按揭的保险都将负责到底。”对于二者相较多出来的100多万元，孟晓苏解释道，在保险 业中有根据“大数法则”进行计算的要求，长寿老人本来就是大数法则所覆盖的人群。只要能在大数计算上取得均衡，保险公司不会计较在一两套老人住房上的得 失。当然，除此之外，还有一个因素，那就是如果现在卖掉房子获得330万元，这笔钱(虽然越花越少)过二十年能获得一大笔利息。
市场化运作
“三无”与失独老人最适用
“在某些城市都有一群特殊的老人群体。他们是失独老人和无子女或空巢老人。他们每人每月退休金只是2000元上下，难以维持日常的生活。”自从重启“反向抵押以房养老”之后，孟晓苏就在一线城市奔波，这样的场景无数次出现在他面前。
孟晓苏注意到：这些老年人都赶上了房改政策，名下的房子多在城市繁华区，一套市场价也能值个上百万元或几百万元。
“这些城市中的失独和无子女老人，是反向抵押养老保险产品的最适合的推广对象。”孟晓苏说，失独老人、无子女老人或“三无老人”，即无赡养人 员、无生活来源、无劳动能力却有房产的“三无”老人，不可能靠卖房或者出租房屋来维持生计。如果将房屋反向抵押给推行反向抵押保险的保险公司，他们每个月 能领到几千元或几万元的给付金；一直领到老人故去。
这方面的市场到底有多大？一份内部数据显示，当前中国2亿老人中，大约有10%是无子女或者无人赡养老人，有1%即200万人是失独老人。
如果参加反向抵押保险的老人过早离去，有继承人要求继承房产剩余价值，怎么办呢？
“在现在的试点设计中，子女或者其他法定继承人，会享有房屋的优先回购权。”孟晓苏说，实行反向抵押保险的保险机构会用完全市场化的方式运作这些资产。
如果一位老人在领取了一两年的“以房养老”资金就乘鹤西去，子女或者其法定继承人可以将老人已经领走的钱、投保成本和利息还给保险公司，然后继承这套房产；即使老人已经领取了多年，其继承人也可以享受优先回购权。
如果房屋面临拆迁，老人尚在或者有子女可继承房产，其拆迁补偿款或者拆迁所得房屋利润，仍由老人获取。除此之外，“反向抵押以房养老”也和其他保险一样设置犹豫期，如果老人觉得不好，随时可以退出。
选择性试点
或将从一线城市推向外地
记者了解到，目前北京、上海相关政府部门负责人都和孟晓苏直接商讨过相关的问题，相对稳定的住房反向抵押养老保险试点项目，已经面向失独老人与其他社区老人开始了报名征集工作。
选择在这些一线城市推广试点，是因为一个老人的故事触动了孟晓苏。
10年前，居住在上海浦东的七旬老人杨招娣，养育前夫留下的一子一女长大成人。丈夫离世后这双子女却合伙骗光了她存折上的钱，还拒绝赡养老人，老人将子女告上法庭。
庆幸的是，杨招娣老人在浦东有一室一厅的套房，根据计算倒按揭之后，每个月大约能领取到1万元左右的给付金。如果有了反向抵押保险，杨招娣老人不仅自己衣食无忧，而且还会有钱资助这双子女。
调查数据显示，北京和上海很多老人赞成“反向抵押以房养老”。其中无子女的老人愿望最为强烈，多子女老人次之，独生子女的老人愿望最低。
按照目前已经初步定型的方案，“反向抵押以房养老保险”将先从房价较高的北京、上海等一线城市试点，逐步推广至全国。而目的就让这些老人“从中产变成富翁”，从此衣食无忧。当然需要引导他们形成新的消费观念，将这些钱用于改善生活，包括看病、旅游和保健。
“倒按揭让老人下半辈子都能活得富裕而有尊严。愿意资助子女的老人可以拿现钱资助，不必要等老人辞世后再来分房产。”孟晓苏说。
而对于保险公司来说，之所以在高房价地区、用高潜质房屋进行试点，也是降低试点风险的考虑。孟晓苏说，只有一线城市相对稳定的房价，才能让参与试点的保险公司打消疑虑。
这样的“反向抵押以房养老保险产品”，会不会止步于一线城市呢？
“我国城镇化率现在实际上只有35%，而城镇棚户区中还住着4000万户待拆迁改造的家庭。随着城镇化的发展，‘以房养老’会从试点城市推广到 其他城市；如果农村土地流转政策明确，这种模式也可以推广到农村，没有城市退休金和养老金的农村老人，一样可以通过抵押农宅或宅基地来过上更好的日子。” 孟晓苏说。
