提要：摩根大通中国首席经济学家朱海斌今日发布报告称中国房价的地区分化仍是2014年的主要题材他预计2014年一线城市的房价将上涨10%二线城市上涨5%-10%三线城市则持平。

朱海斌 资料图

朱海斌：预计2014年一线城市房价将涨10%

摩根大通中国首席经济学家朱海斌今日发布报告称中国房价的地区分化仍是2014年的主要题材他预计2014年一线城市的房价将上涨10%二线城市上涨5%-10%三线城市则持平。

国家统计局公布了12月份70个大中城市住宅价格指数。与上月相比价格下降的城市有2个持平的城市有3个上涨的城市有65个。即12月份92.9%的城市的住宅价格环比上涨。

与去年相比12月份价格上涨的城市有69个这是连续第8个月有69个城市的房价上涨。温州(位于浙江省)仍然是惟一一个房价持续滑落的城市同比下降2.8%。一线城市继续排在房价涨幅榜前列:北京(同比涨20.6%)上海(同比涨21.9%)广州(同比涨20.4%)及深圳(同比涨20.3%)。

根据非官方房地产数据供应商搜房网本月初发布的数据12月份全国房价环比上涨0.7%(11月份环比上涨0.68%)同比上涨11.5%(11月份同比上涨11.0%)。在搜房网调查的100个城市中12月份环比价格下降的城市有32个而11月份为31个。

房价表现的地区性分化特征仍较为明显。基于搜房网的数据12月份前4大城市(北上广深)房价同比涨22.2%二线城市(省会城市)同比涨9.2%三线城市同比涨5.3%。北京、上海和深圳的平均房价均超过了30000元/平方米而三线城市的平均房价则为7330元/平方米(房价最低的湘潭市为4185元/平方米)。

朱海斌称不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格供应量偏紧且需求更强劲一线城市普遍面临供应不足的情况。相形之下中小城市的新增供应增长较快。由于中小城市的需求起伏不大消化这些新增供应需要较长的时间因此未来几年房价可能面临下行压力。

因此他预计2014年一线城市的房价将上涨10%二线城市上涨5%-10%三线城市则持平。

朱海斌认为本届新政府没有像上届政府频频提及房地产市场调控。

在短期内楼市政策的调整仍以地方调整为主(部分归因于地区差异)。近几个月一线城市和部分房价上涨较快的二线城市推出了新的调控政策但这些政策仍然以限制房屋购买数量和按揭贷款为主(例如将二套房的首付比率从60%提高至70%)或对商品房预售许可实施更加严格的审批制度。这些政策的推出已有数年时间但边际影响有限。

市场有传闻新政府可能将推出新的房地产市场政策框架旨在调控长期供应面减弱对短期需求面控制措施的依赖。此等长期政策包括推出房产税农村土地制度改革和增加住房供应(尤其是保障房)。但是在短期内这些措施的影响将有限。

第一由于存在技术困难(例如房价评估和征税)及有关具体实施的不同意见(例如税基和税率)短期内房产税不太可能大面积推广。12月份国土资源部表示将在2014年建立统一的不动产登记制度。并将不动产登记条例作为房产税全面实行的前期准备和基础条件而且并被认为是较为简单易行的一步。不过尽管“简单”过去两年政府还是曾两次未能按时完成计划。

第二土地改革对房地产市场将产生重大影响尤其是有关农村土地流转、农村土地建房和小产权房方面的改革。但是朱海斌认为由于在土地改革的细节上缺乏共识短期内更有可能取得试点范围的进展而且对城镇住宅土地供应的影响将非常有限。

第三大规模的保障房建设项目可能将成为未来几年的变盘因素。国务院计划在2011-2015年间新开工3600万套保障房。基于官方公布的数据2011-2013年保障房累计开工2490万套建成1580万套。住房和城乡建设部上个月宣布2014年的保障房开工目标为600万套建成目标为480万套。但是这些数据的可靠性以及保障房的分配问题引发公众质疑。就以2013年建成1580万套为例应可为城镇约5000万居民提供住房。但这与人们的切身感受相差甚远对保障房项目的具体实行也存在质疑。